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每經實習記者 龐靜濤

“地王潮”、“搶房潮”與“收縮戰線”同時在一線和二線熱點城市上演，監管層去“杠桿”的趨勢愈發明顯，有報道稱上海等熱點城市限購政策已在討論中。

在政策層面試圖為樓市降溫的預期中，險資、私募基金等機構資金發現了房地產投資的另一個風口——大宗存量商辦物業。然而，風口之下，并非熱線區域的大宗商辦物業均能成為資本的理想標的物。

搶房正酣 機構逃離

上海、蘇州、合肥等一線城市和熱點二線城市搶房正酣時，機構卻坦陳看不清形勢，并用實際行動選擇“逃離”。

8月27日，由諾亞財富主辦的房地產投資高峰論壇上，歌斐資產房地產（投資）基金公司合伙人王雪泉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司已將投資重點轉移至大宗資產管理方向，同時收縮了增量市場戰線。而傳統意義上的增量市場更多被認為是住宅市場。

據王雪泉介紹，目前，歌斐資產存量規模已不足200億元，累計管理規模達到750億元，2014年基金存量規模達到高峰接近400億元，如今“收縮”近半。

“逆大勢”而為的戰略調整，王雪泉給出的理由是，土地市場上“面粉”的上漲速度可謂有點“瘋狂”，以致對未來的形勢判斷不夠清晰。

歌斐資產房地產基金投資合伙人譚文虹講述了住宅緣何被“收縮”，住宅市場受政策的影響太大，變化周期短，大概每三年會有一次，頻繁的調控進一步加速了市場的波動。

在房價高速增長的背景下，譚文虹提到，住宅市場過于頻繁的波動，造成其主流運營者房地產開發商的利潤不斷下滑。與此同時，政府通過價格、購買資格等行政手段的干預，致使開發商的定價行為更多是一種隨行就市，并不完全取決于開發成本。

中信建投在最近的一次電話會議中同樣提到，地王涌現，杠桿高企，房地產價格處于較高位置，受政策層面影響，資本市場對未來市場的預期是不足的。

王雪泉坦言，因擔憂市場會有較大風險，并認定如今的市場表現已經超出了價值投資的理念，公司轉而重點關注改造低估物業和京滬核心物業。

險資圍獵商辦物業

保險資金在地產股中攪動風云，甚至左右整個A股地產板塊的走勢。能量巨大的險資，因其敏銳的市場嗅覺被認為是房地產行業的投資風向標。

然而，在股市之外，保險資金并未停止其地產版圖的擴張和探索。在過去逾一年的時間，包括險資在內的國內資本加緊對商辦物業的“圍獵”，且戰果豐碩。

經濟下滑，優質資產荒或不可避免。諾亞財富創始投資人、執行董事章嘉玉表示，自2010年開始的經濟轉型已經進入深水期，給投資者帶來更多挑戰，企業盈利下降，隨之而來的是投資標的整體收益下行，市場出現優質資產荒。

大宗商辦物業不僅進入險資的視野，更在其投資版圖中占據重要一席。全球最大資產產管理公司貝萊德中國區房地產負責人彭磊介紹，2015年，國內有代表性的43單物業投資成交，內資占比約為40%~43%。2016年上半年，典型物業成交約200億元，內資占比提升至90%，而內資大部分為保險資金和其他資金。

值得關注的是，國內保險資金對大宗商辦物業的執著在向全球拓展。有數據顯示，美國各種房地產物業中，酒店物業和寫字樓是最受青睞的，半數的投資都來自中國的保險公司，此外綜合企業和房地產開發商也非常活躍，分別在海外投資總量當中占比23%和10%。