每經編輯｜每經實習記者 魏瓊    

◎每經實習記者 魏瓊

樓市進入下半場，“地王”呈現出越演越烈之勢。“面粉貴過面包”已司空見慣，但仔細分析，土地市場并沒有想象中的那么瘋狂。

愛屋吉屋做了一個有趣的實驗，結果發現，上海市中心的土地如中興路地塊，其實并沒有明顯高于周邊地價，反過來倒是上海次中心的土地價格明顯高過周邊。

這表明開發商其實對高單價的土地，有天然的恐懼心理。反倒是對那些價格沒那么高的土地，開發商往往更愿意爭奪。然而，在每一次的市場調整中，城市次中心的土地由于缺乏經濟、產業支撐，更容易出現項目滯銷而讓“地王”套牢，但市中心的“地王”解套卻相對容易。

這一規律對于當下的“地王”是否還適用？一線城市次中心、二線三線城市的“地王”是否存在著更大的風險？

次中心反成最熱區域

樓市進入下半場，“地王”兇猛的態勢絲毫沒有減弱。有觀點認為“地王”風險將由開發商、銀行和購房者共同承擔，“地王”挑戰了眼球，同時也透支了預期，一旦出現資金斷鏈，將對樓市形成致命打擊；但也有觀點長期看好未來樓市的發展，“地王”最終可以被市場消化。

愛屋吉屋的一組數據顯示，距離上海市中心較遠的崇明島樓面價遠遠低于市場行情（現價），距離市中心較近的浦東祝橋的樓面價大大高于市場行情，呈現出瘋狂的態勢；但是中心區的靜安樓面地價則與行情保持一致的水平。

這就出現了一個有意思的現象，在這一輪的“地王”熱潮中，最瘋狂的不是最中心地區，而是靠近中心的次中心區域，地王熱潮呈現向周邊梯度轉移的態勢。

按照城市經濟學原理，城市中心地塊所承載的經濟價值越高，需求量越大，土地價值遠遠高于周邊區域。那為什么當下土地瘋狂的區域出現在中心城區的次中心區域？

明源地產研究院副院長劉策接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析，中心區和次中心區域出現地價和房價倒掛的現象，中心區房價上漲到了一定幅度，上漲空間受限，價格增長放緩。需求則會進一步向次中心區域轉移，尋找新的增長點。

開發商在選擇土地時會綜合考量周邊房價增幅，積極布局未來房價有大幅度增長空間的區域，土地價值就會更高。

這一現象是城市化的必然產物。都市圈概念興起，次中心承接中心城市、中心區域樓市價值外溢的紅利，樓市如此，土地市場也一樣。

在城市化的發展過程中，當城市化低于50%，樓市和土地市場最熱門的區域為中心區域；當城市化在50%~70%之間，由于中心城區土地有限，城市發展需求擴張，土地市場的熱門區域則轉移到城市的次中心區域；當城市化率超過70%的時候，則逐漸往郊區發展，出現逆城市化。達到80%以上的時候，中心區域再一次得到發展，開始舊城改造。

新城控股副總裁歐陽捷認為，這一現象的出現也存在政府的因素，政府打造的板塊帶來價值的提升，而成熟板塊反而不是政府投資最多的區域。

在看好城市次中心區域發展前景的前提下，開發商蜂擁而至，展開激烈爭奪，結果就是城市次中心區域的地價遠遠高于區域內的市場行情。而對于中心區域的地塊，由于地價較高，開發商會保持謹慎狀態，因此中心區反而不是本輪“地王潮”中最瘋狂的區域。

一場對高房價的賭博？

基于上述現象，對于“地王”不能一概而論。風險也要具體分析，不以土地價格高低論風險，地價高的不一定風險就更大。

以浦東祝橋為例，保本售價幾乎是市場現價的兩倍，也就意味著在地塊開發后推出市場時，區域房價要上漲近80%，才不會虧本。這一驚人的漲幅，能達到的可能性極低。

歐陽捷認為，長期來看，房價還是會持續上漲的，最中心區的地塊風險并不大。既便有風險，也不在地塊上，而是在企業的現金流能不能支撐以及長周期的融資成本是否能夠覆蓋。而次中心區域地塊的風險，取決于政府的投入，以及投入是否能夠轉化為房地產的價值。此外開發商打造產品的能力至關重要，好的產品和服務能夠提升區域的整體價值。

劉策表示，如果出現政策調控以及突如其來的金融危機等，次中心區房價不僅達不到預期的上漲幅度，對資金和利潤存在侵蝕作用，甚至會出現資金鏈斷裂的危險。

總體看，由于次中心區域的建設處于起步階段，經濟基礎、產業支撐能力以及抗風險能力不如中心區域。因此開發商對次中心區土地的瘋狂態度，更像是一場對高房價的賭博。