每經編輯｜王浩也    

每經實習記者 王浩也

上海5月首次土拍僅僅過去兩天，南京土拍立馬搶占頭條。據了解，南京此次土拍共7幅地塊，分別來自建鄴區、秦淮區、江寧區和六合區。其中，河西4幅地塊有3幅為住宅地塊，受到眾多開發商的關注。據不完全統計，此次土拍有近40家房企報名。

本次土拍，總價地王是世茂拍下的G11地塊，達88億元。樓面價地王是葛洲壩拿下的G14地塊，達45213元／平方米。易居中國執行總裁丁祖昱這樣評論南京土拍：無法用理性數據論證了！

地王扎堆河西

據了解，最先開拍的是建鄴區G11地塊，經過9家房企、88輪競拍，最終世茂以88億元拿下，溢價率114.6%，樓面價15058.2元／平方米，成為南京總價地王。

隨后建鄴區河西南G12、G13兩宗相鄰的純宅地迅速被電建地產和金茂合力拿下，兩地塊總價69.6億元，溢價率均已超過180%，其中，G12樓面價達37027元／平方米，G13樓面價為36890元／平方米。

隨后，前3輪拍賣一直未能得手的葛洲壩順利將建鄴區河西南G14號宅地拿下，成交價32.8億元，樓面價45213元／平方米，成為南京新的單價地王。

資料顯示，G11地塊出讓面積為62699.92平方米、地下出讓面積為4472.12平方米，屬于混合地塊。該地塊在售樓盤主要有金隅紫京府和宏圖上水云錦，價格在4.5萬元／平方米左右。G12、G13地塊周邊魯能公館樓面價14078元／平方米，招商雍和府樓面價13821元／平方米，大約只有G12、13地塊的一半。而南京單價新地王G14地塊位于青奧村板塊，處于河西南部商務商貿和高品質住宅聚集地，緊鄰河西CBD二期成熟區，配套成熟，交通便捷。上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，4.5萬元的樓面價到時候保本價要賣7.5萬~8萬／平方米。

根據南京365樓事咨詢的數據，河西南幾個在售樓盤的市場均價在3萬元／平方米到3.8萬元／平方米之間，與幾天前的上海相似，這又是一個“面粉比面包貴”的例子。

城鎮化進程帶來利好

盧文曦認為，房企在南京瘋狂搶地與當地極低的去化周期有關。據《21世紀經濟報道》稱，興業證券曾指出，南京絕對庫存達到極低水平，去化周期僅2.5 月。南京新房絕對庫存水平自2015 年中開始持續下降，從最高點5.5 萬套已經下降到當前的3.1 萬套。從去化周期看，南京市目前平均去化周期為2.5 個月，可視為沒有庫存壓力。從銷售情況看，從2015 年下半年開始，南京單月銷售套數均保持在1 萬套以上，特別在2015 年11-12 月、2016 年3 月，單月銷售套數均超過1.5 萬套，遠超歷史水平。南京的可售房源數量偏低，目前庫存統計的是3.1 萬套，降至2009 年以來的最低點。

不僅是庫存，上海復世投資管理有限公司合伙人鄒毅認為，這跟城鎮化進程的發展脫不開關系，“第一階段是農民進城；第二階段是人口從三四線城市往二線城市涌動。我們國家下一波城鎮化進程是重點發展二線城市。一二城市會有人口進一步遷移，這個可以參考美國、日本的城鎮化趨勢。”

鄒毅告訴記者，房地產城鎮化的未來規律是中小城市往大城市遷移，一線城市或者一點五線城市下一步肯定是人口持續性流入，因此對房地產市場的預期還是會漲，“今后，除了北京、上海、深圳三個超級一線城市，中國還會出現很多區域性的中心城市，這些城市都會成為吸引資本和人流的主要地。”

在南京之前，二線城市中，蘇州、廈門、合肥、杭州在土地市場上的表現都相當搶眼。鄒毅則表示，房企對二線城市的熱情可能會下降，“本身房價就是貨幣現象，如果貨幣政策逐漸收緊，房價的漲幅必然會下降，就會導致拍地承受力進一步下降。”