每經(jing)編輯｜楊羚(ling)強    

每經記者 楊(yang)羚(ling)強

熱(re)度接(jie)近“爆表”的(de)(de)南(nan)京、蘇(su)州等地樓(lou)市(shi)，今日下午4點，又有新的(de)(de)利好消(xiao)息，讓這些(xie)地方的(de)(de)樓(lou)市(shi)有可能進(jin)一(yi)步升溫。

2月2日16點26分，央行(xing)網站(zhan)發布由央行(xing)和銀監會聯合發出的(de)《關(guan)于調(diao)整(zheng)個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款政策有關(guan)問題的(de)通(tong)(tong)知》（以下(xia)簡稱“通(tong)(tong)知”）。“通(tong)(tong)知”稱，在不實(shi)施“限購(gou)(gou)”措施的(de)城市，居(ju)民(min)家庭首(shou)次(ci)購(gou)(gou)買(mai)普(pu)(pu)通(tong)(tong)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)商業性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款，原則上最低首(shou)付款比例為25%，各地可向下(xia)浮(fu)動(dong)5個(ge)百分點；對(dui)擁(yong)有1套住(zhu)房(fang)(fang)且(qie)相應購(gou)(gou)房(fang)(fang)貸(dai)款未(wei)結清的(de)居(ju)民(min)家庭，為改善居(ju)住(zhu)條件再(zai)次(ci)申請商業性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款購(gou)(gou)買(mai)普(pu)(pu)通(tong)(tong)住(zhu)房(fang)(fang)，最低首(shou)付款比例調(diao)整(zheng)為不低于30%。

與此同(tong)時，銀行業金融(rong)機(ji)構應結(jie)合各省級市場(chang)利率(lv)(lv)定價(jia)自律(lv)機(ji)制確定的最低首付(fu)款(kuan)比例(li)要求以及(ji)本機(ji)構商業性個人住房(fang)貸款(kuan)投放政策、風險防控(kong)等因素，根據借(jie)款(kuan)人的信用狀況、還款(kuan)能(neng)力等合理確定具(ju)體首付(fu)款(kuan)比例(li)和(he)利率(lv)(lv)水平。

上述政策，為潛在購房人群輸送了大量(liang)“彈(dan)藥”，讓那(nei)些(xie)已經(jing)火了的市場，有賣瘋(feng)掉的可能。

購房門檻有望再降

對初次置(zhi)業的人(ren)群(qun)來說(shuo)，首付門檻(jian)是影響購(gou)(gou)(gou)房實際支付購(gou)(gou)(gou)買(mai)能(neng)力的主要因素(su)。優(you)淘城總裁(cai)薛建雄(xiong)說(shuo)，目前的購(gou)(gou)(gou)房客群(qun)中，至少有一半人(ren)，會因為(wei)首付因素(su)，影響他(ta)(ta)們(men)的購(gou)(gou)(gou)房，使得他(ta)(ta)們(men)不得不挑選(xuan)總價便宜，但產品(pin)不是最讓他(ta)(ta)們(men)滿意的房子。

如(ru)果央行能(neng)夠放寬(kuan)首付門(men)檻，降低首付比例，那么會有(you)更(geng)多的人能(neng)買(mai)房。這對(dui)庫存的大幅消化(hua)會有(you)很大幫助。

此(ci)前有購房(fang)者吐槽說(shuo)，在購買(mai)二套(tao)住宅的(de)過程中(zhong)，因(yin)為二套(tao)房(fang)首(shou)付比例高，不得不挑選位置(zhi)、房(fang)型略次，但總(zong)價便宜的(de)房(fang)子。如果當時央(yang)行能出臺降首(shou)付的(de)政策，他的(de)購房(fang)總(zong)預算可以從230萬元，一下子提(ti)高到260萬元。這對(dui)消化那些高總(zong)價、大戶型的(de)產品顯然(ran)非常有利(li)。

除了首付(fu)，合適的利率也會影(ying)響購房者買(mai)房。

國家統計局的統計數據顯示，2015年(nian)(nian)五(wu)次降息，客觀上對(dui)刺激房(fang)屋消(xiao)費(fei)有一定幫助。根據國家統計局公布的數據，2015年(nian)(nian)商(shang)品房(fang)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)(ji)比2014年(nian)(nian)有所增長(chang)(chang)，不過增速比起(qi)1~11月(yue)回落(luo)0.9個百分點。具體(ti)為，商(shang)品房(fang)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)(ji)約12.85億平方米(mi)，比上年(nian)(nian)增長(chang)(chang)6.5%。其中，住(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)(ji)增長(chang)(chang)6.9%，辦(ban)公樓銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)(ji)增長(chang)(chang)16.2%，商(shang)業營業用房(fang)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)(ji)增長(chang)(chang)1.9%。

能否去庫存尚待觀察

央(yang)行再(zai)降房(fang)貸(dai)首付，一定(ding)程度上和目前房(fang)地產(chan)的整體去庫存(cun)壓力有關。

2015年中央經濟工作會議明確(que)指出(chu)，去(qu)庫存為2016年結構性改革五(wu)大(da)任務之一。國家統計局發(fa)布的2015年商(shang)品(pin)房(fang)待售面積首次突破“7億”大(da)關，達(da)到7.18億平(ping)方米。有媒(mei)體報道(dao)稱(cheng)，近5年商(shang)品(pin)房(fang)待售面積呈階梯(ti)式增(zeng)長，平(ping)均每年增(zeng)加1億平(ping)方米。

中國(guo)社(she)會科(ke)學院(yuan)財經戰略研究院(yuan)此前發布報告(gao)認為，2015年房(fang)地產市場庫(ku)存高企，去化壓力增大(da)，商(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)過剩總庫(ku)存高達21億平方米，僅現房(fang)庫(ku)存去化就需23個(ge)至24個(ge)月。

任志強甚至因(yin)為接近7億(yi)平(ping)方米的庫存存量，發出(chu)言(yan)論，“只能炸掉，不會因(yin)為任何(he)政策而(er)消化掉。”

此(ci)前，國家為了房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)去庫存(cun)，還出臺諸如鼓勵農民工買(mai)房(fang)(fang)等多項政策(ce)，各地(di)也出臺類(lei)似停建經濟適(shi)用房(fang)(fang)、購買(mai)商品(pin)住宅作為公共住房(fang)(fang)等政策(ce)。不過這些政策(ce)，是(shi)否能(neng)夠直接(jie)刺激房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)的有效去庫存(cun)還待(dai)進一步觀察。

發稿：隋丕(pi)寧 審核：楊(yang)羚(ling)強 終審：蔡戰(zhan)波(bo)