2月2日(ri)，民生(sheng)證(zheng)券研究院(yuan)宏(hong)觀(guan)研究員朱振鑫(xin)稱，供給側改革最(zui)值得關(guan)注(zhu)的還是房(fang)(fang)地產(chan)。化解房(fang)(fang)地產(chan)庫(ku)存的壓力(li)比想(xiang)象的大，國家住(zhu)房(fang)(fang)銀行有(you)必要(yao)、也(ye)有(you)條(tiao)件成為(wei)中央化解房(fang)(fang)地產(chan)庫(ku)存最(zui)重要(yao)的一把利(li)器。

以下為朱振鑫原文：

一提(ti)到供給側(ce)改革，很多人非常自然(ran)地將它(ta)與煤炭鋼(gang)鐵聯系在一起，但其實最值得關(guan)注的還是房地產。

過去我(wo)們所有的房(fang)(fang)地(di)(di)產政策都(dou)指向(xiang)“增加(jia)供(gong)應”。從2003年把房(fang)(fang)地(di)(di)產定位為國民經濟的“支柱產業”以來，政策的核心一(yi)直是增加(jia)住房(fang)(fang)供(gong)應保(bao)障群眾(zhong)需求。直到最近一(yi)次中央經濟工作(zuo)會(hui)議，房(fang)(fang)地(di)(di)產政策才出(chu)現了真正意義上的拐(guai)點：終于不再提“增加(jia)供(gong)應”，也(ye)不再提“房(fang)(fang)地(di)(di)產調控”，只強調一(yi)點：化(hua)解(jie)房(fang)(fang)地(di)(di)產庫存。

那么該如(ru)何化(hua)解房(fang)(fang)地(di)產庫存？是(shi)靠(kao)“鼓(gu)(gu)勵(li)商業銀(yin)行提供(gong)優惠貸款利率(lv)”？還是(shi)靠(kao)鼓(gu)(gu)勵(li)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業“適當降低商品房(fang)(fang)價格”？顯然都不(bu)是(shi)。商業銀(yin)行和房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業都是(shi)市場(chang)化(hua)主體，不(bu)可能也不(bu)應完(wan)全看政策的(de)臉色。

翻(fan)看(kan)各國解決住房(fang)問(wen)題的經(jing)驗，中國目前最欠缺的是國家住房(fang)金融體(ti)系。這里說的“住房(fang)金融”不(bu)是國開行(xing)住宅金融事(shi)業(ye)部，而是真正的國家住房(fang)銀行(xing)，這才是未來化解房(fang)地產庫存最重要的一(yi)把利器。

什么(me)是國家住(zhu)房(fang)銀行？簡(jian)單來說(shuo)，這是一個給老百姓購(gou)房(fang)提供(gong)融資支持(chi)的政策性金融機構(gou)。既(ji)可(ke)以吸(xi)收資金直(zhi)接向居民發放(fang)住(zhu)房(fang)貸(dai)款，也可(ke)以發行MBS（抵押貸(dai)款證(zheng)券化）購(gou)買商業銀行的住(zhu)房(fang)貸(dai)款資產，進而間接鼓勵商業銀行放(fang)貸(dai)。

但(dan)不管什么形式，最(zui)終都是一舉(ju)兩(liang)得(de)的好事(shi)：既(ji)可(ke)以惠民生，降低住房融資的成本，支持老(lao)百姓購房的合理需求(qiu)；又可(ke)以穩(wen)增長，化解(jie)當(dang)下中(zhong)央最(zui)頭痛的房地(di)產庫存，緩解(jie)地(di)產投(tou)資下滑(hua)帶來的經濟下行壓力。

這么一舉(ju)兩得的(de)事情，為(wei)什(shen)么遲遲沒有(you)落地？大家的(de)疑惑無非有(you)以下幾點：過去(qu)一年(nian)房(fang)地產銷售不(bu)(bu)(bu)是很火嗎(ma)，為(wei)什(shen)么還(huan)要(yao)繼續支持房(fang)地產需求(qiu)(qiu)；中央不(bu)(bu)(bu)是已(yi)經(jing)在(zai)國(guo)開(kai)行(xing)搞(gao)了(le)住宅金融事業部嗎(ma)，為(wei)什(shen)么還(huan)要(yao)再弄一個國(guo)家住房(fang)銀(yin)行(xing)；現在(zai)不(bu)(bu)(bu)是要(yao)求(qiu)(qiu)商業銀(yin)行(xing)給房(fang)貸打折(zhe)嗎(ma)，市場解(jie)決就行(xing)了(le)，為(wei)何還(huan)要(yao)政府(fu)來搞(gao)個住房(fang)銀(yin)行(xing)；這是又讓(rang)老百姓借(jie)錢的(de)節奏，現在(zai)中國(guo)不(bu)(bu)(bu)是要(yao)去(qu)杠桿嗎(ma)？

但如果(guo)仔細分析，會(hui)發現(xian)這些顧慮不(bu)僅不(bu)是障礙，反而構成了加(jia)快住(zhu)房銀行(xing)改革(ge)的理由。

首先，過去(qu)一(yi)年(nian)房地(di)產銷售的(de)紅(hong)火(huo)是(shi)一(yi)時的(de)、局(ju)部的(de)，也是(shi)不可(ke)持續(xu)的(de)，實際上去(qu)庫存壓(ya)力(li)有增無(wu)減(jian)。短期看(kan)，全國商品(pin)房銷售從2015年(nian)10月就(jiu)已(yi)(yi)開(kai)始回(hui)落；長期看(kan)，中(zhong)國20歲~29歲的(de)剛(gang)需人口從2013年(nian)已(yi)(yi)經(jing)開(kai)始下降(jiang)，即便(bian)現在全面放開(kai)二(er)孩，也無(wu)法改變剛(gang)需人口拐點的(de)事實。

其(qi)次，國(guo)家住(zhu)房銀行完全不(bu)同于國(guo)開行的住(zhu)宅(zhai)金融(rong)(rong)事業(ye)部(bu)：國(guo)開行的住(zhu)宅(zhai)金融(rong)(rong)事業(ye)部(bu)就是用來支(zhi)持保障房供(gong)應的，它和用來支(zhi)持老百姓購(gou)房的國(guo)家住(zhu)房銀行不(bu)是一回事，前(qian)者會增加供(gong)給，并可能導致供(gong)需(xu)失衡、惡化(hua)；后者才能真(zhen)正激發需(xu)求，消化(hua)庫存。

再次，中國(guo)的(de)城(cheng)鎮化率和自有住房率還很低，未來(lai)(lai)合理的(de)購房需求(qiu)(qiu)(qiu)還有很大(da)空間，單是首套房需求(qiu)(qiu)(qiu)就遠遠沒(mei)有滿(man)足(zu)。首次購房需求(qiu)(qiu)(qiu)要么來(lai)(lai)自婚齡(ling)人(ren)(ren)(ren)口(kou)的(de)增加（常說(shuo)的(de)剛需人(ren)(ren)(ren)口(kou)），要么來(lai)(lai)自城(cheng)鎮人(ren)(ren)(ren)口(kou)的(de)增加。中國(guo)目前(qian)婚齡(ling)人(ren)(ren)(ren)口(kou)剛需雖已開(kai)始下降(jiang)，但(dan)城(cheng)鎮人(ren)(ren)(ren)口(kou)剛需還在不斷增加。盡管(guan)目前(qian)的(de)統計顯(xian)示戶均(jun)已經擁有一(yi)套住房，但(dan)前(qian)期(qi)大(da)量房產沉(chen)淀在炒房者手中，仍(reng)然(ran)有相當(dang)一(yi)部分人(ren)(ren)(ren)沒(mei)有房，他們都(dou)是需要住房銀行(xing)支持(chi)的(de)合理需求(qiu)(qiu)(qiu)。

最后，指望商業銀行降低房貸利率不現實也(ye)不公平，應(ying)該通過(guo)住房銀行這樣的(de)政策性(xing)金(jin)融(rong)機(ji)構予以支持，這是個社(she)會民(min)生問(wen)題，不是市場問(wen)題，國(guo)際上也(ye)都是這么干的(de)。另外，現有(you)的(de)住房公積(ji)金(jin)在額度、收支體系上先天不足，沒有(you)完(wan)全(quan)發揮作用，而國(guo)家住房銀行能(neng)夠更有(you)效地提供住房融(rong)資服(fu)務。

至(zhi)于說(shuo)到去杠(gang)桿(gan)，中(zhong)國只有居(ju)(ju)民(min)(min)(min)部(bu)門(men)還有加杠(gang)桿(gan)的(de)(de)空間。從(cong)住房(fang)抵押貸款來看(kan)(kan)，2014年(nian)末(mo)中(zhong)國個人住房(fang)貸款余額為11.5萬億元，占(zhan)當年(nian)GDP的(de)(de)比(bi)例僅為18%，而同期美國的(de)(de)這個比(bi)例為54%。從(cong)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)部(bu)門(men)杠(gang)桿(gan)率來看(kan)(kan)，居(ju)(ju)民(min)(min)(min)部(bu)門(men)的(de)(de)資產負債表(biao)相對健(jian)康，住房(fang)貸款的(de)(de)潛在(zai)違約風險(xian)很(hen)小。基于此，只有居(ju)(ju)民(min)(min)(min)部(bu)門(men)加杠(gang)桿(gan)，才是(shi)對沖企業部(bu)門(men)去杠(gang)桿(gan)，防(fang)范經(jing)濟和金融風險(xian)的(de)(de)唯一手段。

總之一句話，化解(jie)(jie)房(fang)地產庫(ku)存的壓力比想象的大(da)，國家(jia)住房(fang)銀行有必要、也有條件成為中央化解(jie)(jie)房(fang)地產庫(ku)存最重要的一把(ba)利器。