每(mei)經編(bian)輯｜吳若凡    

（本文(wen)原載于微(wei)信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

最近有(you)人(ren)向邦(bang)爺爆料說，上海市價(jia)(jia)600萬的房子可以(yi)以(yi)310萬成(cheng)交(jiao)，不(bu)僅(jin)合同(tong)價(jia)(jia)可以(yi)做到(dao)比實際(ji)價(jia)(jia)低(di)5成(cheng)以(yi)上，稅費少很多，“成(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)格”這個東(dong)西甚至(zhi)可以(yi)任人(ren)操作，隨(sui)意更(geng)改。

這是怎么一回事？

二手房“黃牛”的神手段

一直以(yi)來，無論是(shi)買家(jia)還是(shi)賣家(jia)，在(zai)買賣房產的時候，都(dou)需要(yao)納稅(shui)。

這里有(you)個特別(bie)的(de)規(gui)定(ding)需要指出：房源不同(tong)，所(suo)(suo)處的(de)位置不同(tong)，所(suo)(suo)繳(jiao)納的(de)稅(shui)額(e)也有(you)所(suo)(suo)不同(tong)。

內環內房屋(wu)建筑(zhu)面積在140㎡（含(han)140㎡）以(yi)下(xia)，或總價在450萬以(yi)下(xia)的(de)房子(zi)為(wei)普通住(zhu)宅，如果滿五年(nian)交(jiao)易，上家就不(bu)需要(yao)繳稅，下(xia)家只要(yao)交(jiao)1.5%的(de)契稅。

但若是(shi)450萬以上(shang)或140㎡以上(shang)的房子則(ze)成為非(fei)普通(tong)住宅，而此類住宅在(zai)交易過(guo)程(cheng)中，上(shang)家需要(yao)繳納5.65%的差額(e)營業(ye)稅，下家則(ze)需要(yao)繳納3%的契稅。

舉例來說，如果中(zhong)山公園附近90平米的住(zhu)宅，按(an)500萬算的話，買(mai)(mai)家需(xu)要(yao)繳納3%的契稅，即(ji)15萬，假設賣家當初購入這套(tao)房(fang)屋(wu)的價格為(wei)200萬，那么賣家則(ze)需(xu)要(yao)繳納300萬*5.65%的稅，將近17萬，雙(shuang)方共計需(xu)要(yao)繳納稅金32萬元。但若總價不超450萬，那么稅金只剩下買(mai)(mai)家繳納的1.5%，即(ji)6.75萬元，兩者相抵減少了25萬之(zhi)多。

所以作為買(mai)家，總希望房屋(wu)價格(ge)能(neng)控(kong)制在界(jie)(jie)限(xian)之內，但賣(mai)(mai)家當(dang)然希望房屋(wu)價格(ge)是越(yue)高越(yue)好，于(yu)是乎(hu)，當(dang)買(mai)賣(mai)(mai)雙方在為這條(tiao)界(jie)(jie)限(xian)博弈的(de)時候，一個新角色(se)進入了人們的(de)視線，他就(jiu)是黃牛。

說到黃牛(niu)黨，人們第一時間反應(ying)的(de)肯定是(shi)春(chun)運時倒(dao)賣(mai)火車票的(de)那一群人。是(shi)的(de)，無論是(shi)就醫、車牌(pai)拍賣(mai)，還是(shi)景區門(men)票，可(ke)以說，哪里(li)有利益，哪里(li)就有黃牛(niu)。而二(er)手房交易過程(cheng)中出現的(de)黃牛(niu)更是(shi)神(shen)奇。

眾所周知，各區(qu)的(de)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)中心(xin)有(you)一(yi)個(ge)(ge)評估(gu)系統(tong)，對(dui)于該(gai)區(qu)域(yu)內(nei)的(de)房(fang)子有(you)一(yi)個(ge)(ge)評估(gu)機制，一(yi)般來說，在(zai)可(ke)控范圍內(nei)，交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)雙方給出(chu)略低(di)于交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)中心(xin)的(de)評估(gu)價(jia)格是(shi)沒有(you)問題的(de)。不(bu)過(guo)據(ju)邦爺了解，各個(ge)(ge)區(qu)對(dui)于評估(gu)價(jia)格的(de)尺度把握也(ye)有(you)所不(bu)同，但即(ji)使再(zai)松，和市場評估(gu)價(jia)也(ye)不(bu)會差太多。而對(dui)于二手(shou)房(fang)的(de)買家(jia)來說，如果(guo)以低(di)的(de)價(jia)格成交(jiao)(jiao)，就意味著可(ke)以少交(jiao)(jiao)稅。但價(jia)格再(zai)低(di)，也(ye)必須在(zai)一(yi)個(ge)(ge)合理(li)范圍之內(nei)。

而就是在此情況下，黃牛(niu)卻告訴邦(bang)爺(ye)的朋(peng)友(you)，通過一些(xie)外(wai)人想不到的非常規手法，可以將交(jiao)易價格大比例做低，甚(shen)至從總價上，將原來的非普通住宅變成普通住宅。

于是邦爺感覺找了(le)一位資深(shen)中介人(ren)士來(lai)咨(zi)詢，得(de)到(dao)的結(jie)果出人(ren)意料(liao)，原來(lai)真(zhen)有(you)這(zhe)么(me)回(hui)事，而此類現象(xiang)在內外環之間的區域尤為普遍。

內(nei)外(wai)環(huan)之(zhi)間的(de)普(pu)通(tong)與非普(pu)通(tong)住宅的(de)衡量(liang)標(biao)準是310萬(wan)，但(dan)現在(zai)區(qu)域里(li)，四五(wu)百萬(wan)的(de)房(fang)子最后合同上的(de)成(cheng)交的(de)價格(ge)均(jun)在(zai)310萬(wan)以下。相比內(nei)環(huan)，內(nei)外(wai)環(huan)做低(di)價格(ge)相對(dui)容(rong)易。從8.65%以下降到(dao)1.5%，如(ru)此巨大(da)差額也難(nan)免有人不(bu)動(dong)心思。

二手房交易中竟有4種價格

做低(di)合同(tong)價(jia)(jia)，牟求(qiu)逃稅(shui)已經(jing)成(cheng)為二手房(fang)買賣(mai)很普遍的(de)現象。可是(shi)有知(zhi)道內(nei)幕者卻告訴(su)邦爺，螳螂捕(bu)蟬，黃雀在(zai)后。做低(di)房(fang)價(jia)(jia)，為某些(xie)經(jing)紀人賺取差(cha)價(jia)(jia)提供了機會。由于(yu)合同(tong)價(jia)(jia)格(ge)是(shi)虛擬的(de)，上下(xia)家的(de)正式成(cheng)交價(jia)(jia)格(ge)說(shuo)多少，其實(shi)只有經(jing)紀人自己知(zhi)道。加上二手房(fang)的(de)中(zhong)介費、稅(shui)費普遍由下(xia)家承擔。所以，在(zai)正式成(cheng)交價(jia)(jia)、合同(tong)成(cheng)交價(jia)(jia)、房(fang)東到手價(jia)(jia)、買房(fang)人實(shi)際支付價(jia)(jia)之間(jian)會有四個價(jia)(jia)格(ge)。弄(nong)到最(zui)后，上家和下(xia)家都不一定知(zhi)道真實(shi)價(jia)(jia)格(ge)。

這(zhe)就給(gei)了某些不守道德和法律的經(jing)紀人可乘(cheng)之(zhi)機，直接在(zai)里面虛設(she)價格，吃差價。

據行(xing)業(ye)內部(bu)人士曝料，在獨家委托盛行(xing)后，曾經遭到嚴(yan)厲打(da)擊(ji)，而因為(wei)(wei)處于地下(xia)階(jie)段(duan)的“吃差(cha)價”行(xing)為(wei)(wei)，又死灰復燃(ran)。

如(ru)果不是對房地產行(xing)業的稅費充分了解，就有被“吃(chi)差價”的可能(neng)。當然(ran)，無論是鏈(lian)家還是中(zhong)原，還是其他一(yi)線(xian)的房屋中(zhong)介都(dou)已經(jing)表(biao)態，對經(jing)紀(ji)人“吃(chi)差價”行(xing)為一(yi)經(jing)查實，嚴懲不貸。

不(bu)過(guo)(guo)，買賣(mai)的(de)(de)(de)雙(shuang)方(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易時還(huan)是買賣(mai)雙(shuang)方(fang)(fang)能互通價(jia)格信息為(wei)好。鏈家(jia)就(jiu)曾給二手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)(jiao)易上下家(jia)提供過(guo)(guo)一(yi)套(tao)防(fang)止“吃差價(jia)”的(de)(de)(de)方(fang)(fang)法，對于業主獨家(jia)委托(tuo)經(jing)紀公司(si)賣(mai)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)，在看房(fang)(fang)過(guo)(guo)程中(zhong)并一(yi)定需(xu)要時時都進行買賣(mai)雙(shuang)方(fang)(fang)見面；委托(tuo)交(jiao)(jiao)易過(guo)(guo)程中(zhong)，盡可能不(bu)將房(fang)(fang)產以(yi)公證(zheng)的(de)(de)(de)方(fang)(fang)式(shi)委托(tuo)給經(jing)紀公司(si)，從(cong)而減少經(jing)紀公司(si)“暗箱操作”的(de)(de)(de)空間。

編輯(ji)：王婷婷 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波(bo)