每經記者 蔣佩芳

1月11日(ri)下午(wu)，知(zhi)名財經評論(lun)員(yuan)葉檀在上海城(cheng)開(kai)中(zhong)心主(zhu)辦的“把(ba)握(wo)變革趨勢，創領投(tou)資未(wei)來”論(lun)壇(tan)上對中(zhong)國宏觀經濟的走(zou)勢進行(xing)了(le)主(zhu)題演講，葉檀坦言2016年(nian)的投(tou)資和(he)資產配置當以“穩妥(tuo)和(he)安全”為主(zhu)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)不動產仍是需要(yao)關(guan)注的配資方式。

葉(xie)檀認(ren)為，現在(zai)的市(shi)(shi)場環境下無(wu)論是樓市(shi)(shi)還是股市(shi)(shi)，都逐(zhu)漸出(chu)(chu)現了激烈的震蕩，進而產生了急劇的兩(liang)級分化。在(zai)樓市(shi)(shi)，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)優質資產極度稀缺，價(jia)格(ge)一(yi)路(lu)高(gao)走，在(zai)一(yi)些三四線(xian)城市(shi)(shi)則出(chu)(chu)現了明顯的“過(guo)剩”，即使再降價(jia)也(ye)遠(yuan)無(wu)法達到(dao)正(zheng)常的去化效(xiao)果(guo)。

葉檀表示(shi)，對于優質不動產資(zi)源的甄選，需要重視(shi)三個(ge)“一(yi)線(xian)”，即“一(yi)線(xian)城市”、“一(yi)線(xian)品(pin)牌”、“一(yi)線(xian)區位(wei)”。以目前開(kai)始進入市場的上海城開(kai)中心為例(li)，其除了是“一(yi)線(xian)城市”，“一(yi)線(xian)品(pin)牌”外，更重要的是通過(guo)和金融的結合，用“資(zi)產證券化”模式，可(ke)為投資(zi)者(zhe)帶(dai)來3年(nian)共18%的固定收益回購型基(ji)金投資(zi)計劃(hua)，基(ji)金持(chi)有(you)人不但可(ke)享受持(chi)續而穩健(jian)的基(ji)金收益，更可(ke)通過(guo)不動產自身價(jia)值(zhi)的提升(sheng)達到資(zi)產安全(quan)保值(zhi)的結果。

低利率下仍有“大資管”的投資機會

就近三年（2013-2015年）上(shang)海寫(xie)字(zi)樓(lou)銷售(shou)和租賃(lin)市場(chang)，高力國際資(zi)深(shen)研究(jiu)員(yuan)張偉進行(xing)了(le)(le)詳(xiang)盡的(de)(de)(de)分析。他表(biao)示，在銷售(shou)市場(chang)，寫(xie)字(zi)樓(lou)保持著(zhu)持續的(de)(de)(de)上(shang)漲(zhang)趨勢，2015年寫(xie)字(zi)樓(lou)成交價(jia)格(ge)相對于2014年漲(zhang)幅達到(dao)24%，而同期上(shang)海住(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格(ge)的(de)(de)(de)漲(zhang)幅竟只是(shi)18%-20%。在租賃(lin)市場(chang)出現(xian)了(le)(le)一個奇怪的(de)(de)(de)現(xian)象，上(shang)海次中心(xin)的(de)(de)(de)租金漲(zhang)幅明顯快于老(lao)牌中心(xin)區域，金融、IT、專業服務(wu)(wu)、制造業等行(xing)業是(shi)近期次中心(xin)商(shang)務(wu)(wu)區主(zhu)流(liu)的(de)(de)(de)客戶，一些優質項目的(de)(de)(de)租金可(ke)以達到(dao)4.5-7元(yuan)/平(ping)方米/天，個別項目甚至達到(dao)8元(yuan)/平(ping)方米/天，直逼市中心(xin)價(jia)格(ge)。

張偉認為，2016年(nian)至(zhi)2019年(nian)更(geng)多的寫(xie)字樓供應將(jiang)集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)在次級(ji)城(cheng)市中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)。隨著市中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)核(he)心(xin)(xin)(xin)區租(zu)金(jin)居高不(bu)下的倒逼壓力，加之次中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)商務(wu)區集(ji)聚效應的加強，上(shang)海(hai)已呈(cheng)現多中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)的發展格局，并(bing)將(jiang)隨著新建項目(mu)的問世不(bu)斷改寫(xie)區域面(mian)貌，以城(cheng)開中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)為扛鼎的南(nan)(nan)方商務(wu)區必將(jiang)成為上(shang)海(hai)西南(nan)(nan)繼徐(xu)家(jia)匯后又一重要的城(cheng)市核(he)心(xin)(xin)(xin)。

據悉，作為資(zi)金密集型行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)，房地產(chan)業(ye)(ye)(ye)自始至終從拿(na)地到(dao)開發(fa)，再到(dao)工程運(yun)營(ying)等，無(wu)時無(wu)刻(ke)不(bu)與(yu)金融業(ye)(ye)(ye)有(you)著(zhu)千絲萬縷的(de)(de)關(guan)系，然而以往這層(ceng)關(guan)系更多的(de)(de)是從房企投(tou)(tou)融資(zi)和降低(di)企業(ye)(ye)(ye)資(zi)金成本(ben)等因素作為出(chu)發(fa)點的(de)(de)。在(zai)業(ye)(ye)(ye)界看來，此(ci)次上海城開中心(xin)推(tui)出(chu)的(de)(de)基金產(chan)品計劃，截然不(bu)同的(de)(de)是更多的(de)(de)在(zai)于房地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)營(ying)銷和運(yun)營(ying)階段，通過降低(di)投(tou)(tou)資(zi)門檻達到(dao)“以大(da)化(hua)小”的(de)(de)結果(guo)，標志著(zhu)以往只有(you)機構可以大(da)宗投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)核心(xin)區商業(ye)(ye)(ye)地產(chan)項目，正在(zai)將投(tou)(tou)資(zi)大(da)門向普通投(tou)(tou)資(zi)者開放(fang)。

業界(jie)人士指出(chu)，近期新(xin)發信托產品(pin)中，出(chu)現了年(nian)化收益率只有6%的(de)情況。與高峰期動輒兩位(wei)數(shu)的(de)年(nian)化收益率相(xiang)比，可謂達到了歷史谷(gu)底。在股市(shi)(shi)及信托投資(zi)的(de)低潮(chao)下，全球(qiu)重點城(cheng)市(shi)(shi)核心(xin)區的(de)不(bu)動產價值(zhi)愈加凸顯，而(er)這種趨勢在2016年(nian)將更加明顯，特別是兼(jian)具增值(zhi)特性和固定(ding)資(zi)產升值(zhi)效應的(de)“房產證券化產品(pin)”深受市(shi)(shi)場追捧。