每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

2015年(nian)，房企轉(zhuan)型也(ye)是(shi)蠻拼的。年(nian)底了(le)，房企頻繁亮出成(cheng)績單(dan)。懂行的人都(dou)清楚(chu)，這不單(dan)是(shi)成(cheng)績單(dan)，更(geng)是(shi)“亮劍”之舉(ju)。

1月11日，在資本市場(chang)上賺足眼球的(de)中天城投（000540，SZ）披(pi)露了預增(zeng)(zeng)(zeng)公告，預計(ji)2015年實現凈(jing)利潤24.05億元到28.86億元，同比增(zeng)(zeng)(zeng)長50%~80%，這主要得益(yi)于房地產(chan)結轉增(zeng)(zeng)(zeng)加與稅(shui)收優惠。

當天(tian)，滬(hu)指大(da)盤(pan)再(zai)跌5.33%，多數地(di)產股遭遇(yu)跌停，但受上述預增(zeng)刺激，中天(tian)城投尾(wei)盤(pan)微(wei)跌1.67%。《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者注(zhu)意(yi)到，為落實“大(da)金融(rong)與(yu)大(da)健康(kang)”戰略，中天(tian)城投已斥巨資(zi)砸向金融(rong)牌照。

1.4億凈利來自政府補貼

實際上(shang)，房地產(chan)預售(shou)回款與結(jie)算(suan)營(ying)收之間(jian)往往存(cun)在一個時間(jian)差，如果一家房企的(de)銷售(shou)業績不穩定(ding)，那么結(jie)轉收入就可能遭遇較大幅度(du)的(de)震(zhen)蕩。

以此(ci)觀察中天城投，2013年實(shi)(shi)現合同(tong)(tong)銷售(shou)面積298萬(wan)平方米，同(tong)(tong)比增長(chang)(chang)91%，實(shi)(shi)現合同(tong)(tong)銷售(shou)金額(e)176億元(yuan)，其中僅未來方舟(zhou)一個大盤就(jiu)賣了80億元(yuan)，該(gai)年銷售(shou)首次(ci)突(tu)破百億元(yuan)，實(shi)(shi)現同(tong)(tong)比增長(chang)(chang)98%。

2014年財報顯示(shi)，中天城投實現(xian)銷(xiao)售(shou)面(mian)積248萬平方米，實現(xian)銷(xiao)售(shou)金額186億元(yuan)，與前一年相比(bi)，銷(xiao)售(shou)面(mian)積有所下滑，銷(xiao)售(shou)金額只是微增，但(dan)受(shou)惠于貴廣高(gao)鐵等利好，貴陽商(shang)品房均價(jia)同比(bi)上漲8%達5300元(yuan)/平方米，中天作為(wei)當地龍頭，自然(ran)受(shou)益頗豐。

按照業績預增公告(gao)，中天城投預計2015年實現(xian)凈利(li)潤24.05億元(yuan)(yuan)到(dao)28.86億元(yuan)(yuan)，同比增長50%~80%，并稱(cheng)這(zhe)主要得益(yi)于房(fang)地產項目結轉量增加及(ji)受(shou)益(yi)于西部大(da)開(kai)發稅收優惠。

2015年(nian)底，中天城投公(gong)告稱，獲(huo)得(de)當地(di)政府(fu)獎(jiang)勵資金(jin)約1.86億(yi)元，計入(ru)營業外(wai)收入(ru)之后(hou)為公(gong)司2015年(nian)預增(zeng)凈利(li)潤約1.4億(yi)元。

記者觀察到，中(zhong)天城(cheng)投(tou)近3年在營收(shou)(shou)和凈利潤(run)兩(liang)個指標的同(tong)比(bi)發展上(shang)，經歷了一個從高(gao)速增(zeng)(zeng)長(chang)到中(zhong)速增(zeng)(zeng)長(chang)的發展趨勢。比(bi)如(ru)，2013年營收(shou)(shou)75.7億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)113%，凈利潤(run)約(yue)10.8億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)146.6%，扣非后凈利潤(run)10億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)678.9%。

2014年，中(zhong)天城投(tou)實(shi)現營收113.9億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長50%，實(shi)現凈利潤16億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長48.3%，扣非后凈利潤約12.3億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長20.9%。

記者(zhe)觀察到，當前樓市(shi)整體不景氣，中(zhong)天城投基本上已暫停了房地產(chan)業務的大規模擴張，尤其(qi)(qi)是異地“重資產(chan)”擴張，而是轉向“小(xiao)地產(chan)”戰略，不少(shao)券商(shang)分析(xi)其(qi)(qi)基于貴州當地的“省(sheng)域化”模式安(an)全邊(bian)際相(xiang)對較高。

中天(tian)城投內(nei)部一位不愿(yuan)具(ju)名人士告訴記者，上(shang)述高預增(zeng)業績(ji)主要是以(yi)往(wang)“舊地(di)產”模式帶來的增(zeng)長，與當(dang)前提出的“小地(di)產”有區別。

斥資百億購金融牌照

2014年以來，龍頭房企頻繁提出(chu)各種(zhong)跨界轉(zhuan)型概(gai)(gai)念，比如金融、醫療與(yu)健(jian)康(kang)等。2015年，這些概(gai)(gai)念已在部分上市(shi)房企陸續(xu)落地，但(dan)相(xiang)關(guan)個股的股價似(si)乎并未得(de)以充分反映(ying)，估(gu)值明顯偏低。

以(yi)中天城投為例，其股(gu)價(jia)已(yi)跌(die)至7.66億元(yuan)(yuan)，據最(zui)新一個高點(dian)每股(gu)12.59元(yuan)(yuan)，已(yi)跌(die)去了40%，一路震蕩(dang)下行，最(zui)新動態(tai)市盈(ying)率(lv)只有15.1倍(bei)，標桿(gan)房(fang)企如保(bao)利地產，動態(tai)市盈(ying)率(lv)也僅(jin)7.55倍(bei)。

從(cong)業(ye)績預增原因(yin)來(lai)看，絕大多數上市房(fang)企戰略轉型(xing)基(ji)本上還是依(yi)托于原來(lai)房(fang)地產業(ye)務做“滑翔”運動，試圖進一步“軟著陸”，而跨界(jie)轉型(xing)的新業(ye)務仍(reng)處于資(zi)金投入期。

自確立“大(da)金融(rong)、大(da)健康與小地(di)產”轉型戰略以來(lai)，中天城投(tou)以全資(zi)子公司(si)貴(gui)陽(yang)金控(kong)為戰略棋子，通(tong)過自有資(zi)金向其多次注資(zi)，貴(gui)陽(yang)金控(kong)現時注冊(ce)資(zi)本已增至(zhi)60億元，在房企金控(kong)平臺實力的打造上遙(yao)遙(yao)領先(xian)，屢(lv)屢(lv)展(zhan)開對(dui)金融(rong)牌照的搶奪。

按照(zhao)去年10月底的(de)公告，中天(tian)城(cheng)投實(shi)施或擬實(shi)施的(de)重大投資或資產購(gou)買(mai)的(de)計(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)支出(chu)總(zong)金額約(yue)90億(yi)(yi)元，扣(kou)除向子公司及合(he)伙(huo)企業出(chu)資的(de)部分(fen)，目前已有明確投向或計(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)的(de)支出(chu)約(yue)40億(yi)(yi)元，加(jia)上后來(lai)競拍(pai)海際證券牌照(zhao)耗資30億(yi)(yi)元、成立華(hua)宇(yu)再保險與百安互聯(lian)網(wang)金融合(he)計(ji)(ji)(ji)13億(yi)(yi)元以及向貴陽金控注資24億(yi)(yi)元，可能(neng)已耗資過百億(yi)(yi)元。

接(jie)近中天城投的(de)一(yi)位資本人(ren)士表(biao)示，房地產屬于資金密集型行(xing)業，中天基(ji)于戰略(lve)轉型需要而采取的(de)策(ce)略(lve)是將大量的(de)房地產資產進(jin)一(yi)步套現，將這些(xie)資金拿(na)出來(lai)做大金融和大健(jian)康產業。

記(ji)者注(zhu)意到，中天城投對房地(di)(di)產(chan)的未來策略是“小(xiao)地(di)(di)產(chan)”，按照前述內部人(ren)士的話說，就是一種開放式地(di)(di)產(chan)模式，包括品牌輸(shu)出、股權合(he)作以及做(zuo)地(di)(di)產(chan)基金投資的LP等靈(ling)活(huo)運作模式。

發稿(gao)：隋丕寧 審(shen)核(he)：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波(bo)