每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡

瑞安謀求上市的腳步似乎從未停歇，但近來，上市受阻的瑞安卻通過頻頻售賣核心資產的方式來快速套現。12月12日，許久未露面的瑞安集團主席羅康瑞現身上海，出席瑞安旗下虹橋天地的開幕儀式。12月18日，瑞安房地產發布公告稱，瑞安房地產發展（作為買方）與Taipingqiao116（作為賣方）訂立股份購買協議，折合總價約為43.63億港元。自此，瑞安獲得了太平橋項目全部股權，而TPD也終于完成了歷史使命。業內認為，瑞安選擇此時出手應該是和其手中擁有寬裕的資金有關。

自今年以來，瑞安通過出售企業天地三期已累計套現127億元。羅康瑞曾在不同場合多次表示，公司將出售成熟穩定的非核心商業物業，以提高資產周轉率。而瑞安通過賣樓回籠資金的目的是將資金投入到商業綜合體開發中去。未來一線城市的舊樓改造將成為中國新天地擴張購物中心等商業體的主要模式。

一波三折的收購

此前的2013年9月，瑞安房地產曾與TPD達成一項協議，約定雙方進行資產置換，TPD將原先投資持有的瑞安瑞虹新城、重慶天地、武漢天地等地多個項目的股權置換成太平橋116項目的全部股權。一年后的2014年8月，TPD的31名投資人打折出售了他們持有的部分股份。據當時媒體報道，這主要源于瑞安房地產動遷緩慢，使得TPD基金投資人蒙受不小損失。據外媒估算，他們的損失高達60%，自此，TPD與瑞安房地產的摩擦被公之于眾。而TPD基金運營方曾表示其投資人已經不指望拿回全部本金，投資人可能拿回70%~81.5%的本金。

業內人士表示，TPD已經投了瑞安項目很多年，如今，羅康瑞套現了一大筆資金之后，正是TPD解套的最好時機，因此太平橋重新回到瑞安也在情理之中。

而羅康瑞和瑞安對太平橋也有難以割舍的情懷，早在2005年，羅康瑞就表示，瑞安正在開發的太平橋地區西藏路段將建四個大劇院。羅康瑞認為上海應該多建設優秀的諸如大劇院這樣的設施，還應該有各類博物館、美術館、畫廊、藝術創作中心，可以讓游客多在上海逗留。

但目前來看，羅康瑞構想的太平橋劇院遲遲未見身影，反倒是虹橋天地建起了一個演藝中心。

據悉，太平橋116項目未來開發的產品是住宅，其位置緊鄰人氣高的新天地，此前瑞安房地產在這一帶的翠湖天地大獲成功，未來住宅銷售應該不成問題。未來翠湖天地四期的入市價應該在15萬元/平方米。

繼續上市之路？

據記者不完全統計，在瑞安集團的業務比例中，商辦項目比例近六成，其中辦公樓占比32%，零售商業項目占26%。而長期受困于資產周轉緩慢的瑞安，整體只有2%~3%的回報。而這也對中國新天地的上市產生了直接影響。

2013年，瑞安單獨拆分成立了子公司中國新天地，其成立的目的就是上市，瑞房把旗下的商辦物業資產包劃撥至中國新天地，其中就包括企業天地、虹橋天地的優質資產包，以期獲得合理估值后上市。

羅康瑞稱，計劃將瑞安三年內凈資產負債率降低至50%，提升資產周轉率，在強化公司資產負債表的同時提高資產周轉率。瑞安正在積極改變現有資產組合以及經營模式。

一直以來，估值太低，是瑞安選擇不上市的主要原因。實際上，以商業地產為主的瑞安在資本市場獲得七八倍的估值已經不易，但羅康瑞顯然不滿足于這一點，一直看重效率最大化的瑞安，似乎不愿吃短期的虧。業內人士表示，瑞安不注重規模只重效益，這與內地房企注重規模化的做法不同。

12月12日，瑞安在大虹橋的一個商務綜合體虹橋天地迎來開幕，羅康瑞親自到場，由于出售企業天地三期而回流現金，這讓瑞安的凈資產負債率有了明顯降低，綜上利好使得羅康瑞看上去心情不錯。

未來，新天地將更多在一線城市尋找商業綜合體開發商機，尤其是舊項目改造的商機，公司將不再區分核心或非核心的商業資產，以合理的估值、合適價格，加快出售商業資產，以釋放利潤。

截至目前，瑞安已經累計在新天地和瑞虹新城的拆遷上投入200億元，并在此項目上艱難前行了5年之久，如今，終于到了云開霧散的時候。現在，瑞安已基本擺脫了舊改的泥潭，迎來豐收之年，如今，瑞安手上還有1000多萬平方米土地，可售貨值至少600億元，但給予瑞安的時間依然不多，隨著房地產收益越來越低，資本市場對房地產行業估值勢必走低，選擇合理的上市時機就成了瑞安的關鍵。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰波