國家統計局數據顯示，1~10月，商品房銷售面積同比增長7.2%，增幅比1~ 9月下滑0.3個百分點，這是今年以來增幅第一次下滑。10月當月，商品房銷售面積同比僅增長5.5%，較9月下降3.5個百分點，這已是商品房銷售面積增速連續三個月下滑。

盡管有國慶中秋長假“連休”、基數效應（去年10月銷售回升）的影響，但在利率降至歷史低位，“金九銀十”期間重點城市樓市表現不俗時，銷售增幅下降或許意味著樓市回升動能減緩。

對此，國家統計局的解釋是，1~10月，重點城市樓市銷售面積與1~9月持平，非重點城市銷售下滑0.4%，拉動全國銷售下行。這意味著占庫存70%左右的三、四線城市拖累了全國樓市回升。筆者認為，還有一個很重要的原因，就是政策激勵效應邊際遞減。

庫存逆勢走高，并與銷售背離是樓市回升動能不足的第二個原因。商品住房庫存結束了連續兩個月的減少態勢，10月大增1180萬平方米。CREIS中指數據顯示，10月監測的37個主要城市成交面積環比上升17.73%、庫存下降1.8%，三、四線城市銷售和庫存情況急劇惡化。

事實上，庫存應該包括待售庫存、在建庫存和已批未建庫存三部分，而常說的庫存僅僅是待售庫存或顯性庫存。由于三、四線城市往往采取“一二級聯動”、“超級大盤”、長周期開發模式，在建庫存和已批未建庫存（隱性庫存）非常大。

目前，三、四線城市的開發投資、新開工占全國的45%和60%。因此，庫存是制約樓市先行指標（開發投資、新開工和拿地）觸底的主因。眼下，開發商資金面已明顯改善，但“加杠桿”意愿不足。

1~10月，開發企業到位資金同比增長1.3%，增速比1~9月提高0.4個百分點；融資渠道也全面打開，公司債1~ 10月發行4267億元，比去年同期翻了4倍，開發商發債占比60%，發行利率在5%左右，比2011~2014年平均降低了2%。因此，即便資金面改善，但由于庫存壓力大，開發商“加杠桿”積極性并不高。

1~10月，盡管投資結構改善，服務業投資、高技術及裝備制造投資快速回升，但固定資產投資增速依然延續去年以來的回落態勢。除財政政策傳導機制不暢致使基建投資增速下滑外，房地產投資下滑或是主要原因。

目前，房地產開發投資占固定資產投資的17.6%，若將上下游關聯投資等計算在內，加上基建資金對房地產的部分依賴，房地產及相關投資占固定資產投資的50%~60%。

因此，加速庫存消化成當務之急。11月10日中央財經領導小組會議上，習近平總書記第一次就房地產市場提出“化解庫存，促進房地產平穩發展”的重要指示。因此，預計新一輪“去庫存”政策會接踵而至，比如首套房首付下降、棚改安置貨幣化、降低非普通住房購置稅費等。

另外，基于總量政策邊際效應減退的考慮，化解“結構性庫存”的政策將被重視，即鼓勵返鄉置業。

當前，城鎮戶籍人口和高收入人群購房需求釋放殆盡，已經進入非剛性的改善需求。而外來務工人群則是我國人口紅利和適齡購房紅利的主體，也是剛性需求的主體。這部分人群數量高達2.5億，在大城市就業并有一定積蓄，但在就業地購房的僅占1%。而基于自己最后“落腳”或“孝敬父母”考慮的返鄉置業，已經占三、四線購房比例的20%~30%。

鼓勵返鄉置業，一方面可以消化樓市庫存，另一方面能夠推進新型城鎮化，夯實經濟發展的內需動力，還能達到合理疏解特大城市人口的目的。下一步，為了避免消化庫存的短視效應，基于新型城鎮化而推進的返鄉置業應該成為政策基調。

首先，應加速推進大城市傳統產業向三、四線城市轉移，以“人跟著就業走、就業跟著產業走”的規律，夯實三、四線城市樓市去庫存和房地產發展的產業基礎；其次，打通三、四線城市與區域內大城市的交通連接，全面開展產業配套與協作；第三，三、四線城市新區等庫存集中地要做好公共配套規劃、承接產業轉移、加速農業產業化，吸引區域內農業人口轉移；最后，應加快戶籍制度改革，鼓勵外來人口扎根，以此促進消費和投資集聚，夯實經濟發展的內需基礎。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）