每經編輯｜每經記者 杜冉樂(le)     

◎每經記者 杜冉樂

多種跡(ji)象表明，商業零售(shou)在線上(shang)絕對賺錢(qian)的情況，也(ye)開始變得(de)不太(tai)牢靠，走向線下(xia)尋(xun)求“體驗”消費(fei)成為新趨勢。

剛(gang)剛(gang)過去的這個“十一”黃金周(zhou)，包括上(shang)海新天(tian)地、重慶龍湖北城天(tian)街等優質商業人氣(qi)爆棚。即便(bian)放在(zai)平時，這些(xie)商業人氣(qi)也很高(gao)。

當前，很多(duo)商業(ye)運(yun)營(ying)商通(tong)過“互聯網+”、大數據(ju)等(deng)工具搶占流量入口(kou)，試(shi)圖為商業(ye)地產未來租金和估(gu)值提(ti)供一個(ge)重要依據(ju)。

一個現實(shi)的矛盾是當前商業租金收益與資產(chan)價(jia)值“倒(dao)掛”，即(ji)使(shi)一些優質商業中(zhong)長期(qi)雖很(hen)有回報潛(qian)力，但短期(qi)難表現出色，出于盤活(huo)資產(chan)的考慮，客流(liu)、消(xiao)費等數據能否為此“背書”？

“背書”還(huan)是“參考”？

當前，越來越多的商(shang)(shang)業(ye)(ye)零售(shou)商(shang)(shang)開始重返(fan)線下，進行“體驗式消費(fei)”。浙江大學特聘講(jiang)師、電商(shang)(shang)總裁班講(jiang)師毛(mao)文冽舉例稱，企(qi)業(ye)(ye)做電商(shang)(shang)的利(li)潤(run)很低，不(bu)做電商(shang)(shang)要死，做電商(shang)(shang)死得(de)更快。

無(wu)怪(guai)乎，今年“十一”黃金周期間(jian)，多地(di)優(you)質商業突現前所未(wei)有的人氣爆(bao)棚情(qing)況。龍湖地(di)產旗下的重慶北城天街，國慶7天日均客流量達12萬人次，峰值(zhi)時高達15萬人次。

數據顯示(shi)，寶龍地(di)產旗下位(wei)于福州的寶龍廣(guang)場僅國(guo)慶前3天，人流(liu)量就達(da)36萬人，銷售(shou)額(e)超過3300萬元，同比(bi)增幅(fu)48%。《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)了解到，作為(wei)中國(guo)商業(ye)地(di)產“教父級”人物的萬達(da)集團掌舵人王健(jian)林，自2011年(nian)做(zuo)公司中期、年(nian)度(du)工作報告時，已開始將萬達(da)廣(guang)場的總客流(liu)量、平(ping)均單個萬達(da)廣(guang)場每天人流(liu)量作為(wei)一項重要指標，一直堅持至今。

王建林(lin)曾表示，今年(nian)(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)(nian)，萬達集團已開業(ye)(ye)的萬達廣場(chang)總客流達9.24億人(ren)次(ci)，同比(bi)增幅27.8%，平均每(mei)個萬達廣場(chang)日客流達5萬人(ren)次(ci)。王健林(lin)還算過一筆(bi)賬，2020年(nian)(nian)(nian)會(hui)員(yuan)5億以(yi)上，如(ru)果5億會(hui)員(yuan)中1億有消費貸(dai)款需求，每(mei)人(ren)貸(dai)1萬元，又能創造一個萬億規模的業(ye)(ye)務。

這可窺見其對掌控萬達廣場客流量(liang)和消費終端數據所(suo)帶來的(de)話語權，以及無線增值潛力的(de)強大自信。

實際上(shang)，萬達“穩賺一號(hao)”產品(pin)被(bei)業內(nei)稱之位(wei)全國首個互聯網眾籌(chou)類REITs 項(xiang)目，其(qi)基礎資產為(wei)旗下2015年(nian)新(xin)開工，且在(zai)2016年(nian)開業“只租不售”的萬達廣場(chang)項(xiang)目，預計年(nian)化(hua)收(shou)益(yi)率(lv)12%，其(qi)中(zhong)凈物業收(shou)入回報率(lv)6%。

那么(me)，商場(chang)消費流量(liang)數據可(ke)否(fou)為(wei)REITs資(zi)產證券化“背書(shu)”？重慶(qing)渝閩資(zi)產管理有限(xian)公司董事總經(jing)理林(lin)海彬告訴《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者，“這(zhe)能夠作為(wei)一項基(ji)礎，但投(tou)資(zi)客(ke)戶還是擔(dan)心未來商業是否(fou)能夠經(jing)營得好(hao)，（因此）主要看專業運營上能否(fou)給投(tou)資(zi)客(ke)戶信心。”

美(mei)國NAI新巢地產成(cheng)都總(zong)經理(li)蔣(jiang)鵬(peng)認為，“背書有可(ke)能，但資(zi)產證券化的核(he)心是(shi)投資(zi)回(hui)報率。”

在RET睿(rui)意德高級董(dong)事王玉珂看(kan)來，以往投資人關注的是投資回(hui)報率，但這(zhe)個(ge)指標過(guo)于(yu)靜態(tai)，未來基于(yu)“互聯網+”和大數據，商(shang)業(ye)會進入“用(yong)戶經(jing)濟(ji)”，更(geng)關注人的消費趨(qu)勢和發展，評(ping)估(gu)工具(ju)會發生(sheng)變化，需要動態(tai)評(ping)估(gu)。

人流量不是第一位

當前，一(yi)(yi)個(ge)典型現(xian)象(xiang)就(jiu)是，雖然(ran)已進(jin)入互聯網經濟時代，這個(ge)時代講究(jiu)的是“分(fen)享(xiang)”，但國內絕大(da)多數商業(ye)地產運(yun)營商仍視(shi)相關運(yun)營數據為(wei)商業(ye)機密，猶如(ru)防賊一(yi)(yi)樣防著同行，也害(hai)怕數據被泄露出(chu)去。

在這種情況(kuang)下，那些不敢公開自己(ji)商業人(ren)(ren)流和消費金(jin)額的開發商，又能否(fou)被商家(jia)和投(tou)資人(ren)(ren)信賴呢？

一個(ge)疑似(si)悖論的事實是，當前社(she)會已進入“大數(shu)據”時代，未來大數(shu)據交易將成為一個(ge)新興經(jing)濟，那(nei)些藏掖(ye)著運營數(shu)據的“保守”開(kai)發商(shang)是否會錯失新一輪發展商(shang)機？

林海彬(bin)說(shuo)，“如果(guo)想做金(jin)融化(hua)產(chan)品，又(you)不想公(gong)開(kai)數(shu)(shu)據，那估計不行。資產(chan)證券化(hua)就(jiu)是(shi)變相上市，既然是(shi)上市，就(jiu)必(bi)須公(gong)開(kai)所有（數(shu)(shu)據），投資客(ke)戶(hu)又(you)不傻。”

在(zai)蔣鵬看來，商(shang)業地產資(zi)產證券化中(zhong)，像商(shang)場的(de)人(ren)均(jun)營業額跟投(tou)資(zi)回報率(lv)還有點差距，投(tou)資(zi)人(ren)雖然最關注(zhu)營業額、人(ren)流量和淡(dan)旺季(ji)、早高(gao)峰指標，但單個項(xiang)目(mu)或運營商(shang)的(de)數據沒有意義。

去年8月，海印股份通過中信建投發行了一款15億(yi)元(yuan)的信托受益權專項資產管理計(ji)劃，獲(huo)證監(jian)會批準在(zai)交易所上市(shi)，被(bei)稱為(wei)當前房企首(shou)例(li)資產證券化產品，其中優先級分為(wei)5檔，總募資14億(yi)元(yuan)，最高年化收(shou)益率8.38%，劣后級海印股份出資1億(yi)元(yuan)，實際(ji)上起(qi)兜底作用，基礎(chu)資產為(wei)旗下15家商業物業未來5年的經營收(shou)益權。

9月18日(ri)，海(hai)印(yin)股份發(fa)(fa)布(bu)公告稱，公司(si)擬實施“海(hai)印(yin)·大數據(ju)”項目(mu)，整合公司(si)線(xian)上線(xian)下(xia)多觸點數據(ju)源(yuan)，包括(kuo)客流監控系統、Wi-Fi系統、商(shang)戶信(xin)息收集系統JDE、公司(si)自主研發(fa)(fa)的商(shang)業O2O行(xing)業應用工具，構建“商(shang)業+文娛+金融”全(quan)通(tong)道數據(ju)庫等。

王玉珂(ke)表示(shi)，未來商業(ye)(ye)地產(chan)(chan)項目的(de)人(ren)流量不(bu)(bu)是第一位，借助(zhu)大(da)(da)數據(ju)，未來一些(xie)數據(ju)也(ye)不(bu)(bu)是秘密，沒有(you)隱藏的(de)必要(yao)，如(ru)果要(yao)資產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)，在交易框(kuang)架中(zhong)一定也(ye)會(hui)公布(bu)。“未來，商業(ye)(ye)更關(guan)注人(ren)的(de)行(xing)為(wei)趨勢和發(fa)展(zhan)，大(da)(da)數據(ju)基礎(chu)上會(hui)得到(dao)運營反饋和價值(zhi)(zhi)轉(zhuan)換，這比單(dan)純(chun)關(guan)注單(dan)一的(de)回(hui)報(bao)率，看得更長遠，商業(ye)(ye)人(ren)才(cai)是根本，物業(ye)(ye)只是載(zai)體(ti)，動態(tai)趨勢價值(zhi)(zhi)更值(zhi)(zhi)得投(tou)資。”王玉珂(ke)補充(chong)稱。