每經編輯｜每經記者 趙陽戈     

◎每經記者 趙陽戈

誰都清楚(chu)，房地產行業如今的景氣度與此前相比已(yi)不可同日(ri)而語，上(shang)市(shi)房企三季報預(yu)覽也從一個側面證(zheng)實了大家(jia)的感(gan)受。

據(ju)同花順iFinD數據(ju)統計顯示，目前45家房企中有近7成公司(si)業(ye)績成色不足，1/4的公司(si)更是(shi)出現(xian)了“首虧”，這或(huo)多(duo)或(huo)少也(ye)體現(xian)出目前行業(ye)的整(zheng)體景氣度。或(huo)許正因為這樣，近月來房地產行業(ye)政(zheng)策暖風頻吹，不過(guo)對此，大多(duo)分析師還是(shi)比(bi)較謹慎，普遍認為市場整(zheng)體趨勢難以(yi)扭轉。

房企業績普遍面露難色

據同花順iFinD數據統(tong)計顯示(shi)，以證監會(hui)行業分類(lei)，截(jie)(jie)至昨(zuo)晚記者(zhe)截(jie)(jie)稿時，房(fang)地產(chan)上市公(gong)(gong)司(si)目(mu)前有(you)45家(jia)出(chu)爐了業績預告，其(qi)中(zhong)“預增”的(de)有(you)11家(jia)，“微增”的(de)2家(jia)，“扭虧(kui)(kui)(kui)”的(de)1家(jia)，其(qi)余皆被“預減(jian)(jian)”、“增虧(kui)(kui)(kui)”、“續虧(kui)(kui)(kui)”、“首虧(kui)(kui)(kui)”、“略(lve)減(jian)(jian)”、“減(jian)(jian)虧(kui)(kui)(kui)”等字樣占據，唯(wei)一(yi)一(yi)家(jia)類(lei)型顯示(shi)“不確定”的(de)是鳳(feng)凰股(gu)份（600716，收盤價7.08元(yuan)）。《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)注意(yi)到，鳳(feng)凰股(gu)份半年報顯示(shi)“公(gong)(gong)司(si)預測年初至下一(yi)報告期期末(mo)的(de)累計凈利(li)潤可(ke)能為虧(kui)(kui)(kui)損或者(zhe)與(yu)上年同期相(xiang)比發生大(da)幅度變動”，主(zhu)要原(yuan)因(yin)為“行業內辦公(gong)(gong)、酒店式公(gong)(gong)寓去(qu)化難度較大(da)，公(gong)(gong)司(si)存貨大(da)量集中(zhong)在三(san)線、四線城(cheng)市，銷售難度較大(da)”。因(yin)此，就目(mu)前所能掌握的(de)45家(jia)房(fang)地產(chan)企(qi)業的(de)業績預告看，有(you)近7成(cheng)公(gong)(gong)司(si)“面露難色”，11家(jia)公(gong)(gong)司(si)更(geng)是出(chu)現了“首虧(kui)(kui)(kui)”，管中(zhong)窺豹，房(fang)地產(chan)行業的(de)景氣度由此可(ke)見一(yi)斑。

業績預(yu)(yu)(yu)告下滑幅(fu)度較(jiao)大的個股有(you)津濱發展(zhan)（000897，收(shou)盤(pan)價5.36元(yuan)）、粵(yue)宏遠A（000573，收(shou)盤(pan)價5.48元(yuan)）、榮安(an)地產(chan)（000517，收(shou)盤(pan)價4.65元(yuan)）等。津濱發展(zhan)去年(nian)同期盈(ying)利2270.34萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，但預(yu)(yu)(yu)計(ji)今(jin)年(nian)前三(san)季(ji)度虧損(sun)4500萬(wan)(wan)(wan)~7000萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)；粵(yue)宏遠A去年(nian)同期盈(ying)利2240.9萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，但今(jin)年(nian)前三(san)季(ji)度預(yu)(yu)(yu)計(ji)虧損(sun)4000萬(wan)(wan)(wan)~5000萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)；榮安(an)地產(chan)預(yu)(yu)(yu)計(ji)今(jin)年(nian)前三(san)季(ji)度盈(ying)利2332.57萬(wan)(wan)(wan)~2432.57萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，同比大降91.02%~91.39%。

9月房屋銷售乏力

9月份的(de)數據也(ye)說明了房企的(de)尷尬。

廣發證券認為(wei)，9月(yue)全國(guo)商(shang)品房成(cheng)交(jiao)(jiao)市場成(cheng)色不(bu)(bu)足(zu)。該券商(shang)監控的(de)全國(guo)44城(cheng)市成(cheng)交(jiao)(jiao)指(zhi)(zhi)數9月(yue)環(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降2.43%，與去年同期相比(bi)(bi)上升14%，增(zeng)幅環(huan)比(bi)(bi)8月(yue)大幅收(shou)窄15個(ge)百(bai)分點。9月(yue)39城(cheng)市住宅成(cheng)交(jiao)(jiao)指(zhi)(zhi)數環(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降1.31%，同比(bi)(bi)增(zeng)長18%，增(zeng)幅環(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)滑13個(ge)百(bai)分點。整體來(lai)看，9月(yue)為(wei)傳統的(de)商(shang)品房銷(xiao)售旺(wang)季(ji)，但整體成(cheng)交(jiao)(jiao)不(bu)(bu)達(da)預期，環(huan)比(bi)(bi)微幅下(xia)(xia)滑，同比(bi)(bi)增(zeng)速繼續放(fang)緩。

雖然(ran)房(fang)屋銷售市(shi)場(chang)并無波瀾，但土地市(shi)場(chang)卻有點喜(xi)色。

據中投(tou)證券(quan)的統計，9月全國302個(ge)城(cheng)市推出(chu)建(jian)面(mian)1.71億平(ping)方米(mi)，環(huan)比(bi)增(zeng)(zeng)長6%，同比(bi)增(zeng)(zeng)長1%，成交建(jian)面(mian)1.36億平(ping)方米(mi)，環(huan)比(bi)增(zeng)(zeng)長了(le)11%，同比(bi)增(zeng)(zeng)長4%，這是自4月以來首次出(chu)現(xian)成交面(mian)積(ji)同比(bi)正增(zeng)(zeng)長。

中投證券稱，經歷前(qian)期(qi)市(shi)(shi)(shi)場低迷之后，9月土地市(shi)(shi)(shi)場相對成(cheng)交狀(zhuang)況(kuang)平(ping)(ping)平(ping)(ping)的(de)(de)房屋銷(xiao)售市(shi)(shi)(shi)場“金色(se)”十足，無論是(shi)政(zheng)府(fu)推地還是(shi)成(cheng)交都較(jiao)上(shang)月及去年同(tong)期(qi)有所增(zeng)長。但是(shi)在銷(xiao)售增(zeng)速放緩、房價(jia)上(shang)漲難以(yi)為(wei)繼的(de)(de)背(bei)景(jing)下，土地價(jia)格居高不下成(cheng)為(wei)阻礙(ai)房企拿地積極性的(de)(de)重(zhong)要因素，同(tong)時三四(si)(si)線(xian)廣大城市(shi)(shi)(shi)仍(reng)處于去庫存階(jie)段，大幅上(shang)漲的(de)(de)驚喜恐難重(zhong)復，預期(qi)四(si)(si)季度仍(reng)會以(yi)平(ping)(ping)穩為(wei)主。

政策暖風頻吹

事實上(shang)，或正是因為尷尬(ga)的數據，近期(qi)房地產行(xing)業政策暖風頻吹。

9月30日(ri)，住建部和財政部、中國人(ren)(ren)民銀行(xing)(xing)聯(lian)合下發《關于(yu)切(qie)實(shi)提高住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)使(shi)用(yong)效率的通知》，明確自(zi)10月8日(ri)起，對2015年8月末住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)資金(jin)(jin)運(yun)用(yong)率低于(yu)85%的設區城(cheng)市，要綜合考慮當地房(fang)價水平、貸款需求和借款人(ren)(ren)還款能力，切(qie)實(shi)提高住房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)個人(ren)(ren)住房(fang)貸款實(shi)際(ji)額度，包括全面推行(xing)(xing)異(yi)地貸款業(ye)務，有(you)效提高房(fang)地產(chan)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)使(shi)用(yong)效率，帶動購(gou)房(fang)需求。

對此，興業證券(quan)認為，貨幣政策是決定房(fang)地產(chan)基本面最重要的核心因素。從大類資產(chan)配置角度(du)看(kan)，貨幣寬(kuan)松周(zhou)期(qi)，房(fang)地產(chan)占居民大類資產(chan)配置比例(li)將會上升。在貨幣政策維(wei)持寬(kuan)松背景下，該(gai)券(quan)商對地產(chan)行(xing)業保(bao)持樂(le)觀(guan)預期(qi)。

與此同時，高層另一(yi)張重磅(bang)底牌為：非限(xian)購城(cheng)市(shi)首(shou)套房商(shang)業(ye)貸款首(shou)付(fu)比例(li)降至25%。據(ju)悉(xi)，目前廣(guang)東部分銀行(xing)執行(xing)的(de)首(shou)套房貸首(shou)付(fu)比例(li)已(yi)經下調(diao)，并且(qie)這個政策的(de)執行(xing)還有不斷擴散的(de)趨勢。對(dui)此，中原地產(chan)首(shou)席(xi)分析(xi)師張大(da)偉對(dui)媒體公開稱，該政策主要是考(kao)慮(lv)解決目前三、四線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)巨大(da)庫(ku)存壓力。

此外，近月來還有諸如24個省份出臺戶籍(ji)改革方(fang)案，《關(guan)于降低房(fang)屋轉讓手續費受理商標(biao)(biao)注冊(ce)費等部分行(xing)政(zheng)事(shi)業(ye)性收(shou)費標(biao)(biao)準的(de)通(tong)知》、《關(guan)于進(jin)一步完善差(cha)別(bie)化住房(fang)信貸政(zheng)策(ce)有關(guan)問(wen)題的(de)通(tong)知》等。

不(bu)過對于政策暖(nuan)風，大(da)多分(fen)析(xi)師還是(shi)顯得比較(jiao)謹慎。財富證券(quan)認(ren)為，多重利(li)好政策驅(qu)動(dong)下(xia)房地(di)產9月迎來暫時(shi)性回暖(nuan)，而接下(xia)來，持續利(li)好政策的(de)(de)(de)驅(qu)動(dong)可(ke)能只會(hui)加劇房地(di)產市場(chang)的(de)(de)(de)地(di)區分(fen)化，一(yi)線(xian)和少數(shu)二線(xian)城市的(de)(de)(de)房價(jia)可(ke)能會(hui)明顯上(shang)升(sheng)，但難以扭轉目前房地(di)產市場(chang)的(de)(de)(de)整體趨勢(shi)，廣大(da)三四線(xian)城市仍(reng)將維持“以價(jia)換(huan)量”的(de)(de)(de)去庫存現象。