每經編(bian)輯(ji)｜包(bao)雨朦，楊羚強    

（本文(wen)原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

某代理公司(si)研究總監這兩(liang)天到處嚷嚷：房管部門這兩(liang)天正召(zhao)集(ji)包(bao)括他(ta)在內的地產資(zi)深人士開(kai)會，研究針(zhen)對(dui)(dui)高(gao)房價的對(dui)(dui)策(ce)。

如同邦爺之前(qian)在《調控房(fang)(fang)(fang)價(jia):上海想(xiang)留下誰》中所說的(de)(de)，上海的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)調控壓力前(qian)所未(wei)有。上海青(qing)浦、松江等(deng)郊區的(de)(de)宅地(di)樓面(mian)價(jia)已近2萬(wan)/平(ping)（住房(fang)(fang)(fang)未(wei)來價(jia)格或達(da)3.5-4萬(wan)/平(ping)），這意(yi)味著上海的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)從現在3.5萬(wan)/平(ping)的(de)(de)均價(jia)沖向(xiang)“4萬(wan)”，已無懸念。

上海怎樣抑制房(fang)價(jia)上漲？

之前幾輪樓市調控，國家使(shi)用(yong)的無非(fei)是金融(rong)工(gong)具(ju)(ju)、稅收工(gong)具(ju)(ju)、政(zheng)策(ce)工(gong)具(ju)(ju)，然而目前來看，這三(san)種工(gong)具(ju)(ju)的可操作(zuo)空間已被壓縮，政(zheng)府可以運用(yong)的手段非(fei)常有限。上海樓市的調控政(zheng)策(ce)，不僅需要改革(ge)，更(geng)需要創新。

有限的用地指標需要更“集約利用”

上(shang)海(hai)(hai)中(zhong)(zhong)原地(di)產分析師盧文曦告訴邦爺(ye)，上(shang)海(hai)(hai)房(fang)(fang)價(jia)最堅挺的(de)地(di)區就是內環內的(de)區域了(le)。前一陣(zhen)樓市不(bu)景氣(qi)，上(shang)海(hai)(hai)不(bu)少區域的(de)房(fang)(fang)價(jia)有3%-5%的(de)下調(diao)，唯有中(zhong)(zhong)心城區，雖然(ran)(ran)成交量(liang)有縮減(jian)，但房(fang)(fang)價(jia)卻不(bu)受大環境影響，巋然(ran)(ran)不(bu)動(dong)。

為何上海內環內的房價如此堅挺？供求關系決定價格，來看一組數據吧：

除了9月份開發商(shang)趁著樓市走(zou)熱(re)集中推盤(pan)，今(jin)年(nian)前8個月，內(nei)環內(nei)的(de)供應(ying)面積都很少，只(zhi)有50多(duo)萬平米，按套均(jun)100平計算(suan)，區域僅有5000多(duo)套的(de)供應(ying)量(liang)。

但上海(hai)內環(huan)內住宅的需求有多少(shao)呢？上海(hai)統計年鑒就(jiu)顯示，僅(jin)僅(jin)上海(hai)內環(huan)內的黃(huang)浦、靜安(an)兩(liang)區(qu)，截至2013年年末(mo)常住人(ren)口(kou)就(jiu)有90萬人(ren)，這還不包括閘北、虹口(kou)、楊浦、長寧、徐(xu)匯五區(qu)的內環(huan)部分。

這意(yi)味著上海內環(huan)內的住宅供應，和“潛在市場需求”的比例，超(chao)過1：60！（按內環(huan)人口人均3人計算）。

“目前的(de)上海(hai)內環市(shi)場(chang)的(de)需求，基本靠二手市(shi)場(chang)置換來解決。”盧文曦(xi)就說。

如圖可見，今年(nian)4月以來，上(shang)海內(nei)環(huan)內(nei)二手房成(cheng)交(jiao)在“330新政”的刺激(ji)下，呈(cheng)現爆(bao)發式增長(chang)，每(mei)月的成(cheng)交(jiao)面(mian)積均在40萬(wan)平以上(shang)，最高單(dan)月成(cheng)交(jiao)量接近49萬(wan)方（一個(ge)月的成(cheng)交(jiao)量就相當于新房一年(nian)的水平）。

值得注意(yi)的是，在(zai)1-9月(yue)的成交數(shu)據中，總價(jia)300萬以下的二手房源占比達50.3%。而這個(ge)市場每出售一套(tao)房子，就會釋放出更(geng)大規模(mo)的改善型需(xu)求(qiu)，再度推動價(jia)格上(shang)漲。

要命的(de)(de)是，內環內的(de)(de)存量土地還越來越少(shao)。

由(you)于公(gong)開出讓(rang)的(de)宅(zhai)地極其稀(xi)少，上海內環(huan)內的(de)住宅(zhai)供應主要靠(kao)存量(liang)和舊改項目支撐。但存量(liang)項目也(ye)面臨“后繼無人”的(de)困境(jing)。

2006年的《上海樓市解(jie)讀》就顯示，楊浦的寶地東花園、普陀的中環(huan)(huan)凱旋宮(gong)等當年上海內(nei)環(huan)(huan)/中環(huan)(huan)的住宅供應大戶(hu)，基本上供應枯竭了，內(nei)環(huan)(huan)內(nei)各個區塊(kuai)也都進(jin)入(ru)了存量房(fang)(fang)清倉(cang)期。當這些新(xin)盤(pan)房(fang)(fang)源售罄后，整個片區可能就了進(jin)入(ru)“二手房(fang)(fang)時代”，區域住宅供應將更不樂觀。

優(you)淘(tao)城總裁薛建雄指(zhi)出，除了存量房(fang)，上海內環內住宅的(de)另一個來源是舊改項目，它們多(duo)是2004年以(yi)前就簽訂協(xie)議的(de)，不過這些(xie)用地不僅開發周期長，盤活(huo)過程(cheng)也非常艱辛。

比(bi)如，上海南(nan)外(wai)灘的泛海國際住(zhu)區，整個(ge)項(xiang)目從開(kai)(kai)始舊改(gai)到公開(kai)(kai)銷售，歷經了十余年(nian)，中間更(geng)波折(zhe)不斷。每次有人和邦爺(ye)說(shuo)起(qi)這(zhe)個(ge)項(xiang)目，都(dou)是一把鼻涕一把淚。但或(huo)許因(yin)為(wei)艱(jian)辛，這(zhe)項(xiang)目才有價值，要是太過容(rong)易，房(fang)子怎么可能賣出價？！（開(kai)(kai)玩笑哈~）

玩笑歸玩笑，但對上海來說，要抑(yi)制內環(huan)房價的可能性(xing)確實不大。但有人(ren)提出，上海可以(yi)通過“調高市(shi)區住(zhu)宅(zhai)建筑容積(ji)率”緩(huan)解供應問題。

這是(shi)個(ge)辦法，但可(ke)能性非常小。寶地東花(hua)園的老(lao)總(zong)有一次(ci)就說，上海在2005年以前還允許容積率超過(guo)4的住宅項目，但從寶地東花(hua)園開(kai)始容積率被嚴格限制不得超過(guo)3.5。

實際(ji)上，提高容(rong)積率(lv)(lv)會(hui)惡化居住體驗（不信，可以去中(zhong)遠(yuan)兩灣城體會(hui)一(yi)下(xia)啥叫“壓抑”)，更重要的是，如果容(rong)積率(lv)(lv)大(da)(da)幅提升，上海中(zhong)心(xin)城區的人口密度將(jiang)再次“爆棚”，中(zhong)心(xin)城區有限的公(gong)共資源將(jiang)大(da)(da)幅承壓。

要知(zhi)道，降低中心城區人口密度，利用(yong)郊(jiao)區疏散(san)市(shi)城市(shi)人群(qun)，是上海市(shi)政府的既定任務。資深地產人胡(hu)宗亙就感(gan)慨，上海從(cong)此從(cong)豎著長(chang)，變得橫(heng)著長(chang)，城市(shi)大餅越(yue)攤越(yue)大。增加(jia)市(shi)區住宅(zhai)容積率，想(xiang)都(dou)不要想(xiang)。

無奈，土地資源有限、舊(jiu)改速(su)度緩慢、容積率嚴(yan)格限制，這些都使得上(shang)海抑制內環內房價，非常艱難(nan)。

歷次調控大大壓縮了新政策出臺的空間

此前的樓市調控政策(ce)，多傾向調動(dong)信貸(dai)杠桿，提高首付比(bi)例，降低融(rong)資杠桿，提高利率(lv)等方式來抑制房(fang)價。

但從今年情況來看，銀行是否(fou)愿意和上(shang)海合作，共同抑制房價，還真不那么(me)好說(shuo)。

就(jiu)短期來說(shuo)，銀(yin)(yin)行(xing)自(zi)身(shen)就(jiu)有短期壓力(li)。有銀(yin)(yin)行(xing)人士提供了一(yi)(yi)組數據(ju)：受股市回流資(zi)金影響，7月到8月間，國有大型(xing)銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)理財余額平均增長(chang)1000~2000億元(yuan)，但可以選擇(ze)投資(zi)的(de)(de)資(zi)產并不多。在這一(yi)(yi)背景下，房(fang)貸(dai)(dai)無疑是一(yi)(yi)項不錯(cuo)的(de)(de)資(zi)產。一(yi)(yi)方面，相對其他的(de)(de)信貸(dai)(dai)資(zi)產，房(fang)貸(dai)(dai)風險小很(hen)多，是優質資(zi)產。另一(yi)(yi)方面，目前的(de)(de)房(fang)貸(dai)(dai)利率也不低，收益也能滿足銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)部分需(xu)要。

更為(wei)深層次的原因是，銀行的信貸資產中有一半以上(shang)是以房屋為(wei)抵押物(wu)，一旦房價大幅(fu)度下跌，銀行自身利益也將受損。

而(er)且，如(ru)果再開(kai)展類(lei)似“二(er)套房提高首付比例”的(de)政策，正常(chang)的(de)改善型置業需求又將受到抑制，這也不利于住(zhu)宅市場的(de)健康成長。

通過信(xin)貸(dai)政策(ce)調(diao)節房價(jia)，可行性(xing)不大(da)，那(nei)么稅(shui)收何如？

事實(shi)上，上海歷(li)次調控都會(hui)加(jia)入稅(shui)收手(shou)段。比如2006年(nian)上海開始對住(zhu)宅(zhai)轉(zhuan)讓收取個人所得(de)稅(shui)，對轉(zhuan)讓住(zhu)宅(zhai)征收營(ying)業稅(shui)，取消部(bu)分住(zhu)房(fang)(fang)購(gou)買的契稅(shui)優惠政(zheng)策。2010年(nian)開始，上海又出臺了房(fang)(fang)產稅(shui)政(zheng)策。

不過目前來看，這些政策的中長期效果并不明顯。在二(er)手房市場上，這些稅收被轉嫁給了買(mai)方，無形又抬(tai)高(gao)了房價。

不過，稅(shui)收(shou)手段并非(fei)一無是處(chu)。目前，上(shang)海的稅(shui)收(shou)政策(ce)，主(zhu)要是抑(yi)制(zhi)投資、投機需求，轉讓唯(wei)一住房才可以享受高(gao)達5.5%營業稅(shui)的減(jian)免(mian)，而(er)且對144平米(mi)以上(shang)和以下的住房給予(yu)的營業稅(shui)優惠是不同。此外，人(ren)們購買(mai)90平米(mi)以下的普通(tong)(tong)住宅(zhai)和90平米(mi)以上(shang)的普通(tong)(tong)住宅(zhai)給予(yu)的稅(shui)率(lv)(lv)也(ye)不一樣。購買(mai)普通(tong)(tong)和非(fei)普通(tong)(tong)住宅(zhai)的契稅(shui)相(xiang)差(cha)近一倍。如果能(neng)進一步(bu)擴(kuo)大不同需求、不同產(chan)品的差(cha)別稅(shui)率(lv)(lv)，對于抑(yi)制(zhi)房價還是會(hui)有(you)所幫助(zhu)。

至(zhi)于行(xing)政(zheng)手段，上(shang)海的(de)限購政(zheng)策一直嚴(yan)格(ge)，而且網上(shang)備(bei)案制(zhi)度(du)、房(fang)地(di)產(chan)交易價格(ge)的(de)透(tou)明度(du)在全國都處于領先水(shui)平(ping)。通過行(xing)政(zheng)手段進一步抑制(zhi)房(fang)價的(de)空間有，但余地(di)并(bing)不太大。

相(xiang)對于其(qi)他手(shou)段，上(shang)海(hai)市政府抑制房價(jia)的(de)(de)真正資源(yuan)還是(shi)(shi)在土地。因為，上(shang)海(hai)商品住宅(zhai)，尤(you)其(qi)是(shi)(shi)中低房價(jia)的(de)(de)主(zhu)(zhu)戰(zhan)場，不(bu)(bu)是(shi)(shi)內(nei)(nei)環(huan)(huan)內(nei)(nei)，甚至也不(bu)(bu)在中環(huan)(huan)內(nei)(nei)和外環(huan)(huan)內(nei)(nei)，而是(shi)(shi)在上(shang)海(hai)郊區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)青浦、嘉(jia)定、松江、奉賢、金山、崇明和浦東新區(qu)(qu)(qu)原南匯部分。它們不(bu)(bu)僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)市場供(gong)應的(de)(de)主(zhu)(zhu)力(li)，也是(shi)(shi)決定上(shang)海(hai)全市均價(jia)的(de)(de)主(zhu)(zhu)要(yao)因素，更重(zhong)要(yao)的(de)(de)是(shi)(shi)這些(xie)區(qu)(qu)(qu)域目前重(zhong)點發展的(de)(de)產業是(shi)(shi)新興戰(zhan)略產業。只(zhi)要(yao)這些(xie)地方的(de)(de)價(jia)格能(neng)保(bao)持一個較低的(de)(de)水平，那(nei)么無論上(shang)海(hai)中心城(cheng)區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)房價(jia)有(you)多高，都不(bu)(bu)會(hui)影響到上(shang)海(hai)對人才的(de)(de)吸收(shou)和引(yin)進，也不(bu)(bu)會(hui)讓市民生活的(de)(de)整體成本大幅上(shang)升，能(neng)確保(bao)上(shang)海(hai)經(jing)濟未來高質量的(de)(de)增長。

調整土地供給結構將是關鍵

也正是因為上海調控(kong)房價(jia)的主要壓力在郊區，眼下研(yan)究調控(kong)對策才變得如(ru)此迫切。

10月上海土地首拍，同(tong)濟以23.1億競得(de)松(song)江區(qu)泗涇鎮(zhen)宅(zhai)地，樓板價(jia)(jia)20531元每(mei)平米(mi)，溢價(jia)(jia)率71%；青浦區(qu)商住地塊(kuai)由新城控股以5.18億競得(de)，樓板價(jia)(jia)16874元每(mei)平米(mi)，溢價(jia)(jia)率191%。

導致樓(lou)板(ban)價居高不下的重要因素，正(zheng)是(shi)上海郊(jiao)區(qu)(qu)土地(di)的容積(ji)率(lv)(lv)偏低。以松(song)江(jiang)區(qu)(qu)地(di)塊為(wei)例，容積(ji)率(lv)(lv)只有1.2，而(er)在市區(qu)(qu)，這樣的地(di)塊土地(di)容積(ji)率(lv)(lv)至(zhi)少會達到2.3甚至(zhi)更高。

但沒(mei)辦法，上海(hai)建(jian)設用(yong)地(di)空間早已到了(le)捉(zhuo)襟見肘的地(di)步。上海(hai)到2020年(nian)建(jian)設用(yong)地(di)規劃總規模(mo)3226平(ping)方公(gong)里(li)，而(er)2014年(nian)底全市建(jian)設用(yong)地(di)規模(mo)已突破3100平(ping)方公(gong)里(li)，接近(jin)“天花板”。上海(hai)官方人士(shi)就(jiu)坦言(yan)：“按以往建(jian)設速度測算，不到3年(nian)，建(jian)設用(yong)地(di)就(jiu)沒(mei)有增(zeng)量(liang)空間了(le)。”

雖(sui)然，上海試圖(tu)通過盤活存量的工(gong)業用(yong)地來解決建設用(yong)地需求，但僅僅依靠盤活存量工(gong)業用(yong)地尚不(bu)足夠。

提高(gao)郊區住(zhu)宅(zhai)用地(di)的容(rong)積率，也許是可以快速增(zeng)(zeng)加住(zhu)宅(zhai)供給。但僅僅提高(gao)容(rong)積率一(yi)倍，就可以增(zeng)(zeng)加近一(yi)倍的住(zhu)宅(zhai)供給，這無疑(yi)有利于抑制房價。

不僅如此，提(ti)高(gao)容積率，也有利于調整(zheng)開(kai)發(fa)(fa)商的(de)產品(pin)定位(wei)。目前由于容積率較低，開(kai)發(fa)(fa)商通常會開(kai)發(fa)(fa)中(zhong)高(gao)端的(de)別墅及(ji)洋房(fang)產品(pin)，多不愿(yuan)開(kai)發(fa)(fa)中(zhong)小套型。但是(shi)在容積率提(ti)高(gao)后，中(zhong)小戶型將成為(wei)開(kai)發(fa)(fa)主力戶型。

在(zai)郊區(qu)供(gong)地容積率提(ti)(ti)高的(de)基礎上，政府在(zai)擴大差別消費的(de)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)稅(shui)(shui)(shui)率，對大戶(hu)型的(de)奢侈性住宅消費和開發(fa)，提(ti)(ti)出較高稅(shui)(shui)(shui)率；對普通住宅消費和開發(fa)，則給予稅(shui)(shui)(shui)收(shou)上的(de)優惠(hui)，借此來調整住宅供(gong)給結構(gou)，讓更(geng)多(duo)滿足普通工薪階層(ceng)需要(yao)的(de)住宅流向(xiang)市場。

此外，上海(hai)也可以發(fa)展房價對沖的金融性(xing)產(chan)品(pin)，利(li)用創新的金融產(chan)品(pin)，讓恐慌性(xing)的購買(mai)需求、投(tou)資性(xing)需求得到滿足。

五六(liu)年前，原住建(jian)部政策研究中心(xin)主任(ren)陳淮就提出應(ying)該(gai)建(jian)立房(fang)價對(dui)沖基金，以緩解市場上(shang)因為擔心(xin)房(fang)價漲產生(sheng)的恐慌性購房(fang)。今年，碧(bi)桂園和平安合作(zuo)，也預想通(tong)(tong)(tong)過上(shang)海(hai)項(xiang)目的眾籌開發(fa)，讓(rang)普通(tong)(tong)(tong)購房(fang)者能有機(ji)會通(tong)(tong)(tong)過眾籌對(dui)抗高房(fang)價。

上海可以(yi)和金(jin)融(rong)機構(gou)合作，以(yi)一部(bu)分正在(zai)實施舊改或者正在(zai)盤活的存量(liang)土(tu)地為標(biao)的，以(yi)部(bu)分土(tu)地出讓收益為收益，引(yin)入金(jin)融(rong)機構(gou)合作，發展相(xiang)應金(jin)融(rong)產品，以(yi)作為地價和房價對沖工具，利用(yong)這部(bu)分資金(jin)加速舊改和存量(liang)工業用(yong)地，以(yi)迅速增(zeng)加土(tu)地供給。