每經編輯(ji)｜楊(yang)羚強 吳若(ruo)凡    

（本文(wen)原載于“邦地產”官方微信(xin)公眾號real-estate-circle）

“上(shang)(shang)海房價已經很高，如果不堅(jian)持調控，將(jiang)影響(xiang)上(shang)(shang)海經濟持續平(ping)穩健康(kang)發展，也會(hui)削弱城(cheng)市的競爭力(li)。”

這是多(duo)么令人感慨(kai)的一句話啊！但如果知道，這句話是上海市委書(shu)記韓正在10月(yue)9日的“區縣、大口(kou)黨委書(shu)記季度工作會議”上說的，你是不(bu)是會更感慨(kai)？！

韓(han)書記還說：“我們必(bi)須(xu)(xu)堅(jian)定不(bu)移(yi)下決心減少(shao)經濟增長對(dui)房地(di)產業的依賴，必(bi)須(xu)(xu)保持定力(li)，絕不(bu)能為緩解一(yi)時(shi)一(yi)地(di)的問題，而采用短期刺激政策，要對(dui)市民(min)負(fu)責、對(dui)未來負(fu)責。”

記得(de)嗎？這已不(bu)是(shi)韓正(zheng)第一次對高房(fang)價說(shuo)“不(bu)”。

早在(zai)2010年的上海(hai)(hai)“兩會”上，時(shi)任上海(hai)(hai)市(shi)長的韓(han)正就表示，上海(hai)(hai)的房價高了，影響了上海(hai)(hai)可持(chi)續發(fa)展，也損害了群眾利益。

對(dui)上海(hai)來說，這一次次對(dui)“調控房價”的宣誓，絕不僅(jin)僅(jin)是表態，它切實關系到上海(hai)未(wei)來經濟的增(zeng)長(chang)。

房價過高，不僅會(hui)影響全民居住質量的改善，它還(huan)很可能(neng)將上(shang)(shang)海正在努力培育的“第四次工業革命萌芽”給扼(e)殺！最終造成一代(dai)上(shang)(shang)海人(ren)生(sheng)活成本(ben)的暴(bao)漲，阻礙下(xia)一代(dai)人(ren)的就(jiu)業多(duo)樣性和經濟活力。所以(yi)，對上(shang)(shang)海來(lai)說，調(diao)控住房價格，已經刻(ke)不容緩！

打好基礎，發展這些產業…

大家都(dou)知道，全球范圍正在(zai)掀起第四(si)次工業(ye)革命的(de)(de)浪(lang)潮，錯過了前三(san)次工業(ye)革命的(de)(de)中國，很(hen)有希(xi)望借助這(zhe)一次工業(ye)革命的(de)(de)機遇，成功(gong)逆襲(xi)，成為(wei)全球工業(ye)化較高的(de)(de)國家，而上(shang)海無疑將在(zai)《中國制造2025》中，扮演極為(wei)重(zhong)要角色。

“十二五”產業(ye)規劃清楚地寫道(dao)：到(dao)2015年，上海(hai)戰(zhan)略性新興產業(ye)，將實現增加(jia)值占(zhan)全市生產總值的15%左右。

根據(ju)上海(hai)市統計局公布的數據(ju)，2014年(nian)全年(nian)戰(zhan)略性新興產業增(zeng)加值3453.23億(yi)元(yuan)，比(bi)上年(nian)增(zeng)長7.4%，占(zhan)上海(hai)市生(sheng)產總值的比(bi)重為14.7%。

不(bu)過(guo)，決策層認為(wei)(wei)上海(hai)資源環(huan)境的(de)約(yue)束(shu)日益突顯(xian)，可(ke)用建(jian)(jian)設(she)用地十(shi)分有(you)限；水資源和大氣容量也十(shi)分有(you)限，資源環(huan)境的(de)約(yue)束(shu)對產業結構(gou)調(diao)整、轉變發展(zhan)方式提出了更為(wei)(wei)迫(po)切的(de)需求。上海(hai)必須加(jia)快培育和發展(zhan)知識密集度(du)高、資源耗費(fei)量少(shao)、環(huan)境友(you)好、綜(zong)合(he)效益明顯(xian)、且具有(you)較強(qiang)成(cheng)長潛(qian)力的(de)戰略性新(xin)興產業，形成(cheng)新(xin)的(de)經濟增(zeng)長點，提高人民生活質量和水平(ping)，促進資源節約(yue)型和環(huan)境友(you)好型社會(hui)建(jian)(jian)設(she)。

可以發現(xian)，近年世(shi)界各主要發達國家和經濟體，均選(xuan)擇(ze)了生物(wu)、新(xin)能源、新(xin)材料、物(wu)聯網、云計算等新(xin)興產業作為突破口，提(ti)出以復興制造業為核心的“再工業化”的戰(zhan)略思路，而這些產業也已成為“第四次(ci)工業革命”的基礎產業。

這樣(yang)的格局(ju)雖然(ran)增加了上海發展戰略(lve)性新興(xing)產業(ye)的競爭壓力，但也有(you)利于上海發揮較(jiao)強的科(ke)技和(he)人才優勢，在新一輪全球產業(ye)變(bian)革中贏得先機。

德國、韓(han)國的(de)(de)案(an)例都充分反映，制造(zao)業(ye)立國的(de)(de)重(zhong)要(yao)性(xing)。雖然(ran)目(mu)前上海(hai)的(de)(de)制造(zao)業(ye)經(jing)過多輪的(de)(de)結(jie)構調整已經(jing)只占GDP的(de)(de)約30%，但(dan)是發展好(hao)(hao)制造(zao)業(ye)，才能(neng)推動(dong)好(hao)(hao)上海(hai)經(jing)濟，這也是業(ye)界共識。上海(hai)的(de)(de)金融服(fu)務業(ye)、港(gang)口(kou)貿易、工業(ye)設計等(deng)都需要(yao)借助這個引擎(qing)，才能(neng)充分發展。

調節收入房價比，讓他們留下…

上(shang)海(hai)發展新興產業(ye)戰略的底氣，無疑(yi)將(jiang)來(lai)自一流的科技(ji)研發力量（高校(xiao)資(zi)源(yuan)、研究(jiu)院資(zi)源(yuan)、企業(ye)智囊資(zi)源(yuan)等）。但在上(shang)海(hai)房價快速上(shang)漲的壓力下，很(hen)大(da)一部分人才將(jiang)被迫(po)逃(tao)離上(shang)海(hai)，往二線城市發展。這對“新興上(shang)海(hai)”來(lai)說，沖擊不小。

就高(gao)校人才而言，中國高(gao)等教(jiao)育學會組織發布的(de)數據顯示，2013年(nian)年(nian)薪在10萬元(yuan)以下的(de)教(jiao)師占比近(jin)一(yi)半，20萬元(yuan)以上的(de)占比不足5%。而今年(nian)9月，上海(hai)新(xin)房(fang)均(jun)價已(yi)達35451元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)。可見，上海(hai)教(jiao)師的(de)收入(ru)會比很多省市(shi)教(jiao)師收入(ru)略高(gao)，但他們要承受差距(ju)更大(da)的(de)房(fang)價壓力（上海(hai)房(fang)價比房(fang)價1.2萬/平(ping)(ping)的(de)蘇州(zhou)，1.4萬/平(ping)(ping)的(de)南(nan)京等周(zhou)邊(bian)二(er)線城市(shi)，高(gao)2~3倍。）

在新能源、物聯網(wang)、新材(cai)料等行業，上海的(de)(de)(de)人才薪酬甚至不比其他省份高多少，但他們(men)(men)面對的(de)(de)(de)房(fang)價成本，卻(que)必然(ran)更大：即使(shi)在松江、嘉定、青浦(pu)等上海房(fang)價較(jiao)低的(de)(de)(de)地(di)方，收入也需要達到稅后一萬(wan)以上，才能考慮買(mai)房(fang)。對普通(tong)的(de)(de)(de)上海年(nian)輕人而言(yan)，這可是他們(men)(men)得(de)狠(hen)狠(hen)奮(fen)斗(dou)五六年(nian)才能想的(de)(de)(de)事啊~

糟糕的是(shi)，上海(hai)的房價收(shou)入(ru)比差距，還在進一步拉(la)大。

就在韓(han)書記(ji)講話的(de)第二天(tian)，上海(hai)的(de)一場土地(di)拍賣會上，同濟(ji)就拍出(chu)了23.1億的(de)地(di)價(jia)（樓(lou)板價(jia)20531元/平），溢(yi)價(jia)率(lv)71%，青(qing)浦(pu)區甚至拍出(chu)5.18億（樓(lou)板價(jia)16874元/平）地(di)價(jia)，溢(yi)價(jia)率(lv)高達(da)191%。

實際上(shang)，不管產(chan)業是(shi)否(fou)先進，附(fu)加值是(shi)不是(shi)高，制造(zao)業的競(jing)爭(zheng)終(zhong)究要落到“成本(ben)之爭(zheng)”。但上(shang)海的地價(jia)還在持續走高，帶動房價(jia)也必然(ran)走高，上(shang)海的成本(ben)優勢正(zheng)被消耗殆盡。

調節收入房價比，包容下他們…

十年前，中原集團里有(you)一(yi)(yi)(yi)位很有(you)遠見的香港(gang)人曾說：一(yi)(yi)(yi)個城市的商業要想成功(gong)，必須要同(tong)時具備(bei)“低端(duan)商業和中端(duan)商業”，僅有(you)一(yi)(yi)(yi)端(duan)，它(ta)們誰也活(huo)不(bu)下來。比如，陸家嘴(zui)一(yi)(yi)(yi)到周末就沒人了(le)(le)。為什么(me)？因為這里（十年前）吃一(yi)(yi)(yi)餐要一(yi)(yi)(yi)百元，而普通工薪(xin)階層只(zhi)能承擔8元一(yi)(yi)(yi)碗的餛飩。最后，住在這里的有(you)錢人發現，自己請的阿姨都不(bu)肯來了(le)(le)，他們住在陸家嘴(zui)也會(hui)慢(man)慢(man)不(bu)太舒服。

他(ta)說這話的時候，整個上海的大型商(shang)(shang)業(ye)街(jie)區都在“向(xiang)高(gao)發展“，大量引進全球一(yi)線(xian)頂級奢(she)侈品(pin)，很(hen)多中(zhong)低價位的商(shang)(shang)品(pin)被清(qing)理出(chu)去(qu)。隨(sui)即，從去(qu)年開始大家(jia)聽(ting)到(dao)淮海路、外灘(tan)大量商(shang)(shang)鋪空置、大奢(she)侈品(pin)企(qi)業(ye)紛(fen)紛(fen)撤離等新聞。

什(shen)么(me)原因？人(ren)氣(qi)太差了，沒人(ren)流啊！

要知道之前的正(zheng)大廣(guang)場(chang)為了吸(xi)引客流，停車位可是免費的。而今年，淮海路重新引進一(yi)些老(lao)字號商業(ye)(ye)，終(zhong)于花了幾(ji)個月(yue)恢復了一(yi)些人氣。陸家嘴也隨(sui)著IFC開(kai)張和業(ye)(ye)態調(diao)整(zheng)，真正(zheng)繁華起來(lai)。

一條(tiao)商業(ye)街如此，一個城(cheng)市更是這樣。

上(shang)海(hai)既需(xu)(xu)要留住頂級人才，也(ye)需(xu)(xu)要容得下清潔工(gong)、洗碗工(gong)、理發(fa)師(shi)、按摩師(shi)傅等(deng)(deng)等(deng)(deng)，為城市的環境、教育(yu)、醫療、生活服(fu)務(wu)的普通(tong)勞(lao)動者(zhe)。要知道，隨著上(shang)海(hai)老齡化程度的加劇，老年(nian)護理人員、家(jia)庭醫師(shi)等(deng)(deng)較(jiao)低端領域勞(lao)動者(zhe)，需(xu)(xu)求(qiu)量會更加旺盛。

但當并不(bu)太(tai)高的(de)工資，遇(yu)上(shang)(shang)上(shang)(shang)海的(de)房價，這(zhe)近乎(hu)是一場(chang)“恐嚇(xia)”。大量(liang)勞動人群很(hen)可能(neng)被趕走，與(yu)此同時(shi)他們需要的(de)服務費用或會(hui)一路(lu)上(shang)(shang)漲，由此推(tui)高居民生活(huo)成本。

抑制房價，可能從供地開始…

地價上去了，房(fang)子價格(ge)自然不(bu)會低。

韓書記(ji)就指出上海(hai)房地產市場的兩大結構性問題：辦公用房、商業用房保(bao)有量過(guo)大；中小套型商品住房供應嚴重不足。

這已經明確了上海(hai)房價調控的(de)思路——調整供地(di)計劃。

之前，上海的開發商總向邦爺抱怨，上海的宅地太少，土地全往商業、辦公方向規劃，隨便一場拍地下來，溢價率幾乎沒有低于100%的。很多時候，必須先開“拍地通氣會”，或者達成“集合體”，才可能讓土地溢價不那么高。

不(bu)過，從韓書記的表態(tai)來看，這種局面在未來會有很大改(gai)觀：那些并(bing)不(bu)太適合發展(zhan)商業、辦公的地(di)區(qu)，商辦類用(yong)地(di)供(gong)(gong)地(di)指標，乃至整(zheng)個區(qu)域的規(gui)劃也許會調(diao)整(zheng)，提升對(dui)中小套型(xing)住(zhu)宅用(yong)地(di)的供(gong)(gong)給。

只有從土地(di)源頭(tou)上調控，才能(neng)(neng)真(zhen)正抑制房價(jia)過快上漲。然而，任何(he)政策調整，都可能(neng)(neng)影響到既得利(li)(li)益者(zhe)的(de)利(li)(li)益。比如，因為相比住宅開(kai)發，商(shang)業地(di)產(chan)能(neng)(neng)帶(dai)來更持續(xu)的(de)稅收(shou)收(shou)入，降(jiang)低(di)商(shang)業和辦公用(yong)地(di)比例，可能(neng)(neng)會損(sun)害區、縣(xian)政府的(de)稅收(shou)收(shou)入；而增(zeng)加(jia)中(zhong)小套型供地(di)，可能(neng)(neng)讓前期在郊(jiao)區高價(jia)拍了宅地(di)的(de)開(kai)發商(shang)受(shou)損(sun)失。

不(bu)(bu)過(guo)，對(dui)上海而言，為了(le)保證城市的競爭力，政策(ce)調整，刻不(bu)(bu)容緩，勢在必行！