每經編輯｜李宇(yu)嘉    

◎李宇嘉

盡管樓市“金九”略(lve)顯(xian)平(ping)淡，但“銀十”開局成色顯(xian)亮。

根據(ju)中國指數研究院數據(ju)，剛剛過去的“十一(yi)”黃金周，重點(dian)監(jian)測的27個城(cheng)市(shi)樓市(shi)日均(jun)成(cheng)交(jiao)面積環比持平，但同比上(shang)漲近五成(cheng)。考慮到“雙節”連休、出行客流(liu)影響(xiang)看房(fang)，加(jia)上(shang)南方臺風和北方寒凍，以(yi)及“9·30”新政無法馬上(shang)落地(di)，樓市(shi)“銀十”開(kai)局(ju)算得上(shang)成(cheng)色鮮亮。分城(cheng)市(shi)來看，一(yi)線(xian)、二線(xian)和三(san)、四(si)線(xian)代表(biao)性城(cheng)市(shi)樓市(shi)成(cheng)交(jiao)量分別同比上(shang)漲15%、42.8%和150%，三(san)、四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)是最(zui)大亮點(dian)。

樓市“銀十(shi)”開局良(liang)好，扶(fu)持政策密集出臺(tai)，進一(yi)步降低購房(fang)成本、提(ti)升購房(fang)杠桿、改善市場預期是主(zhu)因。在剛剛過去的8~9月(yue)份，樓市經歷(li)了最密集的政策激(ji)勵。

8月以(yi)來，新(xin)一輪樓市(shi)政(zheng)策(ce)(ce)寬(kuan)松的(de)“針對性”很強(qiang)。首先，政(zheng)策(ce)(ce)非常(chang)強(qiang)調“因(yin)城(cheng)(cheng)施策(ce)(ce)”。無論(lun)是(shi)(shi)退出“限外(wai)令”、公積(ji)金新(xin)政(zheng)，還是(shi)(shi)降(jiang)低首套(tao)房貸首付(fu)比(bi)例(li)，都無一例(li)外(wai)地(di)強(qiang)調了“因(yin)城(cheng)(cheng)施策(ce)(ce)”，特別是(shi)(shi)罕見地(di)提出了“限購城(cheng)(cheng)市(shi)可例(li)外(wai)”，其(qi)目的(de)是(shi)(shi)給(gei)火熱的(de)一線城(cheng)(cheng)市(shi)降(jiang)溫。其(qi)次，新(xin)一輪政(zheng)策(ce)(ce)專注(zhu)于解(jie)決樓市(shi)“去(qu)庫存(cun)”頑(wan)疾(ji)、解(jie)凍前端拿地(di)、新(xin)開工和開發投(tou)資始終“冰封(feng)”的(de)態(tai)勢，政(zheng)策(ce)(ce)可謂對癥(zheng)下藥。

事實上，即便“金九”成績(ji)不(bu)好，但三季(ji)度代表(biao)城市仍然保(bao)持(chi)月(yue)均成交(jiao)3000萬(wan)平方米的水平，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長36%，為近5年同(tong)(tong)期(qi)最高水平。從全國(guo)來看，前(qian)8個月(yue)商品房銷售面積同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)7.2%，增(zeng)速(su)比(bi)1~7月(yue)提高1.1個百(bai)分點，累計增(zeng)速(su)連續(xu)6個月(yue)增(zeng)加，1~9月(yue)繼續(xu)增(zeng)長毫無疑(yi)問。從房價(jia)來看，百(bai)城房價(jia)8月(yue)同(tong)(tong)比(bi)實現止跌(die)、9月(yue)漲幅擴(kuo)大，三季(ji)度環比(bi)上漲1.78%。

樓市(shi)整體表(biao)現良好實(shi)際(ji)上是一、二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成交面(mian)積和金額不斷擴大，提高量價權重的結果。今年前(qian)9個月，銷售前(qian)10的開發商中，一、二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)貢獻率(lv)在70%~80%；1~8月份(fen)，全國300個城(cheng)(cheng)市(shi)土地共(gong)成交6948億元，一、二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)占比達到86%。

目前，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)待售庫(ku)(ku)存(cun)消化(hua)周(zhou)期在9個(ge)月左(zuo)(zuo)右(you)、二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)在12個(ge)月左(zuo)(zuo)右(you)，開(kai)(kai)發商在這些(xie)城(cheng)市(shi)已經從“去庫(ku)(ku)存(cun)”轉向“補庫(ku)(ku)存(cun)”，一(yi)、二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)土地市(shi)場開(kai)(kai)始火熱。

但今年以來，與銷售(shou)持續(xu)回升形成反差(cha)的是，全國商(shang)品房待售(shou)面積在7、8月連續(xu)增加(jia)，主要原(yuan)因就是600多個三、四線城市待售(shou)庫存(cun)不斷增加(jia)。

在過去“一(yi)二級聯(lian)動(dong)”的大盤(pan)開發模式(shi)下，三、四線城市待售庫(ku)存(cun)(cun)消化周(zhou)期多數在2年以上，若考慮在建(jian)工程和已批未建(jian)的“隱性庫(ku)存(cun)(cun)”，總庫(ku)存(cun)(cun)需(xu)要3~5年才能(neng)消化。庫(ku)存(cun)(cun)去化不(bu)理想，上游拿地、新開工和開發投資“冰凍”的態勢就無(wu)法解封。

因此，去年“9·30”新(xin)政以來(lai)，盡(jin)管出(chu)臺(tai)多項激勵政策，樓(lou)市下游銷售(shou)持續回(hui)升，但其(qi)帶動“去庫存”和(he)拿地、新(xin)開(kai)工(gong)和(he)開(kai)發(fa)投(tou)資等(deng)回(hui)升的(de)效果很差。三季(ji)度以來(lai)的(de)政策，主要指向就是提(ti)振三、四線城(cheng)市樓(lou)市，加速庫存消化和(he)激活上(shang)游。

8月(yue)份以來，樓市政(zheng)策扶持(chi)不斷，疊(die)加效應將在四(si)季度體現。另外，貸(dai)款杠桿(gan)之高已接(jie)近歷史記錄，商業(ye)貸(dai)款利率(lv)已經降至歷史底部，公(gong)積金貸(dai)款利率(lv)創歷史新低(di)；同時，各地樓市扶持(chi)政(zheng)策史無前(qian)例(li)的(de)密集(ji)。

因此，筆(bi)者預(yu)計，“銀十(shi)”的(de)成色要好于“金九”，而樓市在四季(ji)度也將處于繼續回升的(de)態勢中。并且，在三、四線城市的(de)帶動下(xia)，四季(ji)度樓市業績將好于前三個季(ji)度。

同時(shi)，四季度也將(jiang)是(shi)我國“穩(wen)增(zeng)長”的關鍵時(shi)期。前8個(ge)月，鐵路貨運、工業企業增(zeng)加值(zhi)或利(li)潤等關鍵經(jing)濟指標(biao)仍舊在下滑，部分指標(biao)跌(die)幅擴大，顯示經(jing)濟動能(neng)不(bu)足。PPI連續(xu)42個(ge)月負增(zeng)長，顯示制造業仍舊在經(jing)歷“去(qu)產能(neng)”的陣痛。8月份財政數據顯示，基建投(tou)資(zi)已經(jing)全面(mian)提速，并將(jiang)在明年(nian)全面(mian)發(fa)力(li)。

無論是“穩(wen)增長”，還是緩沖制造業(ye)“去產能”太快，或(huo)者是支(zhi)撐基(ji)建(jian)投資，都(dou)需要(yao)關(guan)聯制造業(ye)和基(ji)建(jian)投資的(de)房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)穩(wen)定(ding)發展。因此，即(ji)便“銀十”有波折，樓市(shi)(shi)旺季不(bu)旺，但新一輪穩(wen)定(ding)樓市(shi)(shi)、支(zhi)持“穩(wen)增長”的(de)政策寬松通道已經打開。

在(zai)政策上，未來或有稅(shui)(shui)(shui)收政策的激勵，比如契稅(shui)(shui)(shui)、個(ge)稅(shui)(shui)(shui)減(jian)免(mian)或按揭利率稅(shui)(shui)(shui)前抵扣等。從(cong)這個(ge)角度(du)看，四(si)季度(du)樓(lou)市繼續(xu)回升的基(ji)礎(chu)更加扎實。

（作(zuo)者為深圳市房(fang)地產(chan)研究中心研究員）