每經編(bian)輯(ji)｜杜冉樂      

每經(jing)記者 杜冉樂(le) 

 近日(ri)，上海聯合產權(quan)(quan)交易所(suo)網站顯示(shi)，南京臨(lin)江御(yu)景(jing)房(fang)地產開發有(you)限公司100%股權(quan)(quan)及(ji)轉讓方(fang)對標的公司約24.07億元債權(quan)(quan)正(zheng)在(zai)掛牌，轉讓方(fang)為南京臨(lin)江老城改(gai)造(zao)建設投資有(you)限公司（以下簡稱南京臨(lin)江城改(gai)）。

《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者調查發現，轉讓方(fang)其實是中國中冶(ye)的子公司。更為(wei)關鍵的是，標(biao)的公司旗下(xia)(xia)9幅地(di)塊也是中冶(ye)之(zhi)前拿下(xia)(xia)南京(jing)“地(di)王(wang)”1號地(di)塊的一部分，今年8月剛集中取得，土地(di)款(kuan)約24.27億元。僅隔(ge)了1個(ge)月，地(di)還未焐熱，中冶(ye)就(jiu)將之(zhi)掛(gua)牌倒手，騰挪之(zhi)后資產(chan)溢(yi)價9.4億元。

地王拆分“第二波”

今年8月份，中國中冶發布公(gong)(gong)告稱，公(gong)(gong)司(si)附屬子公(gong)(gong)司(si)南京臨江城改將(jiang)旗下的三角洲置(zhi)業(ye)、寬(kuan)域置(zhi)業(ye)、喜瑪拉雅置(zhi)業(ye)、大拇指發展、水(shui)清木(mu)華(hua)置(zhi)業(ye)、麗笙置(zhi)業(ye)6家企業(ye)100%股權(quan)及(ji)相關債(zhai)權(quan)，以共計(ji)約45.14億元的對價轉讓給了上海證大。

上述交(jiao)易的敲(qiao)定(ding)，意味(wei)著(zhu)中冶首次(ci)拆分南京(jing)“地(di)王”1號(hao)地(di)塊13幅地(di)塊最終(zhong)塵(chen)埃落(luo)定(ding)，但這只是開始(shi)，外(wai)界并不確定(ding)中冶下一步會在哪(na)里動刀。

9月23日，中冶從南京地王1號地塊中再拆分(fen)出9幅地塊，掛在(zai)了(le)上海聯合產權交易所求接盤，但掛牌期截至10月28日，若無接盤方(fang)，以5個工作日一(yi)個周期順延(yan)，直到征集到意向(xiang)受讓方(fang)。

不(bu)過，中冶方(fang)面(mian)對意向受(shou)讓(rang)(rang)方(fang)也要求較為嚴(yan)苛，要求意向受(shou)讓(rang)(rang)方(fang)或其(qi)關聯公司（屬同(tong)一實際控制人）注冊資本不(bu)低(di)于(yu)15億元、信用(yong)等級不(bu)低(di)于(yu)AA+，具(ju)備房地(di)產開發一級資質，應(ying)具(ju)有單一項目同(tong)時擁有商業、辦(ban)公物業類型，其(qi)中商業建面(mian)不(bu)小(xiao)于(yu)15萬平方(fang)米，辦(ban)公建筑高度(du)不(bu)低(di)于(yu)150米的項目開發經(jing)驗，也不(bu)接受(shou)聯合受(shou)讓(rang)(rang)。

此外，中冶方(fang)面(mian)還要求(qiu)標(biao)的(de)企(qi)業在南京市(shi)國土(tu)局向其交(jiao)付(fu)符(fu)合(he)(he)原土(tu)地出讓(rang)合(he)(he)同約定交(jiao)付(fu)條(tiao)件的(de)九幅地塊出讓(rang)范圍土(tu)地后，標(biao)的(de)企(qi)業應于交(jiao)地后1年內(nei)開工建(jian)設(she)，并于5年內(nei)完成全部工程建(jian)設(she)，達到(dao)竣工驗收條(tiao)件。

公開資料顯示，標的企(qi)(qi)業轉(zhuan)讓(rang)底(di)價約33.67萬億(yi)元，其(qi)中(zhong)100%股權(quan)(quan)(quan)轉(zhuan)讓(rang)價為(wei)9.6億(yi)元，轉(zhuan)讓(rang)方對標的企(qi)(qi)業債權(quan)(quan)(quan)的轉(zhuan)讓(rang)價為(wei)24.07億(yi)元。如(ru)競價成(cheng)交(jiao)，增值部分屬(shu)于(yu)股權(quan)(quan)(quan)增值。據了(le)解，標的企(qi)(qi)業成(cheng)立(li)于(yu)今(jin)年8月18日，注冊資本2000萬元，唯一出資人為(wei)南京臨(lin)江城(cheng)改。實際上，成(cheng)立(li)一個(ge)地產項目(mu)公司也是為(wei)了(le)方便轉(zhuan)讓(rang)。

中冶(ye)集團總(zong)經理、中國(guo)中冶(ye)總(zong)裁張(zhang)兆祥在接(jie)受記者采(cai)訪(fang)時表示，上(shang)述標的(de)股權及(ji)債權轉(zhuan)讓(rang)屬于(yu)公(gong)司整(zheng)體計劃(hua)的(de)一部(bu)分。這其實說的(de)就是(shi)南京地王分拆(chai)計劃(hua)。

資產估值大幅提升

公(gong)開資料顯示，今年8月28日，標的公(gong)司與南京(jing)(jing)市國土局、南京(jing)(jing)臨江城改簽訂(ding)土地出讓(rang)合同補充協(xie)議(yi)【寧(ning)國土資讓(rang)合（2015）補38號(hao)(hao)】，集中取得(de)了南京(jing)(jing)市鼓(gu)樓區江邊路以西(xi)1號(hao)(hao)地塊內9幅(fu)地塊，土地價款合計(ji)大約24.27億元。

從標的企業財務數(shu)據來看，其(qi)相關財務數(shu)據審計截至今年9月1日，其(qi)資(zi)產賬面值(zhi)(zhi)(zhi)約(yue)24.27億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，評(ping)估值(zhi)(zhi)(zhi)約(yue)33.67億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，增值(zhi)(zhi)(zhi)額約(yue)9.4億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，增值(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)38.7%；負債價值(zhi)(zhi)(zhi)24.07億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，評(ping)估值(zhi)(zhi)(zhi)未變；凈資(zi)產2000萬元(yuan)，評(ping)估值(zhi)(zhi)(zhi)約(yue)9.6億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，增值(zhi)(zhi)(zhi)率(lv)翻了47倍(bei)。

對于標的(de)企(qi)(qi)業(ye)突增(zeng)24.07億元短期借(jie)款，張兆祥(xiang)解釋(shi)說，這主要是(shi)標的(de)企(qi)(qi)業(ye)的(de)股東向(xiang)標的(de)企(qi)(qi)業(ye)所借(jie)的(de)土地款。此外，上述總資(zi)產(chan)及凈資(zi)產(chan)大幅增(zeng)值，張兆祥(xiang)也(ye)解釋(shi)說，這主要是(shi)土地增(zeng)值。

中冶其實(shi)玩了(le)一場(chang)四(si)兩撥千斤的(de)財技游戲，標的(de)企業以2000萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)資本金撬動(dong)了(le)24.07億元(yuan)(yuan)的(de)股東(dong)短期借款，實(shi)現賬面資產評估增值9.4億元(yuan)(yuan)，凈資產收益率(lv)也高達47倍(bei)。標的(de)企業雖然(ran)估值暴增，但(dan)也并非毫(hao)無(wu)瑕疵(ci)。公開資料(liao)顯示，今(jin)年8月31日，標的(de)企業已取(qu)得(de)南京市財政局開具的(de)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓金收據，9幅地(di)(di)塊(kuai)權屬(shu)歸標的(de)企業所有，不存在(zai)產權爭議，但(dan)截至評估結束日，這9幅地(di)(di)塊(kuai)尚未取(qu)得(de)國(guo)土(tu)使用證。