每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

近日，上海聯合產(chan)(chan)權交(jiao)易所(suo)網(wang)站顯示(shi)，南(nan)(nan)京(jing)(jing)臨江御景房地產(chan)(chan)開發有(you)限公司(si)(si)100%股(gu)權及轉讓(rang)方(fang)對標的公司(si)(si)約24.07億(yi)元(yuan)債權正在掛牌，轉讓(rang)方(fang)為南(nan)(nan)京(jing)(jing)臨江老(lao)城改(gai)造建設(she)投資有(you)限公司(si)(si)（以下簡稱南(nan)(nan)京(jing)(jing)臨江城改(gai)）。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者調查(cha)發現，轉(zhuan)讓方其實是(shi)中國中冶的子(zi)公(gong)司(si)。更關鍵的是(shi)，標(biao)的公(gong)司(si)旗(qi)下(xia)9幅(fu)地塊也是(shi)中冶之前拿下(xia)南京“地王(wang)”1號地塊的一部分(fen)，今年8月剛集(ji)中取得(de)，土地款約24.27億元。

僅隔了1個月(yue)，地還未焐熱，中冶(ye)即(ji)將之掛牌倒手，這(zhe)般(ban)騰挪之后資產溢價9.4億(yi)元。

南京地王拆分“第二波”

今年8月份，中國中冶（601618，SH）發(fa)布(bu)公(gong)告(gao)稱，公(gong)司附屬子公(gong)司南京臨江城改將旗(qi)下的三角洲置(zhi)業(ye)、寬域置(zhi)業(ye)、喜瑪拉雅置(zhi)業(ye)、大(da)拇指發(fa)展、水清木華置(zhi)業(ye)、麗笙置(zhi)業(ye)6家企(qi)業(ye)100%股(gu)權及相關債權，以共計約45.14億(yi)元的對價轉讓給了(le)上海證大(da)。

上述交易(yi)的敲(qiao)定，意味著中冶首次拆分南京“地(di)(di)王”1號地(di)(di)塊(kuai)(kuai)13幅地(di)(di)塊(kuai)(kuai)最終塵埃落定，但這個在全國(guo)都很(hen)顯赫的“地(di)(di)王”分拆命(ming)運才剛開始(shi)，外界并不確定中冶下一步會(hui)在哪(na)里(li)動(dong)刀。

9月23日，中冶從南京地(di)(di)王1號地(di)(di)塊(kuai)中再(zai)拆分出(chu)9幅地(di)(di)塊(kuai)，掛在了上海聯合產權交易(yi)所(suo)求(qiu)接(jie)盤，但掛牌期(qi)截至10月28日，若無接(jie)盤方，以5個(ge)工作(zuo)日一個(ge)周期(qi)順延，直到征集到意(yi)向受讓方。

不(bu)過，中冶方面(mian)對意向受(shou)(shou)讓方也要求較(jiao)為嚴(yan)苛，要求意向受(shou)(shou)讓方或(huo)其關聯公司（屬同一(yi)實際控制人）注冊資(zi)本不(bu)低于(yu)15億元(yuan)、信用等級不(bu)低于(yu)AA+，具備(bei)房地產開發(fa)一(yi)級資(zi)質，應具有(you)(you)單一(yi)項目同時(shi)擁有(you)(you)商業(ye)、辦公物(wu)業(ye)類型，其中商業(ye)建面(mian)不(bu)小(xiao)于(yu)15萬平方米(mi)，辦公建筑高度不(bu)低于(yu)150米(mi)的(de)項目開發(fa)經驗，也不(bu)接受(shou)(shou)聯合(he)受(shou)(shou)讓。

此外，中冶方面(mian)還要求(qiu)標(biao)的企業在南京市國土局向其交付符合原土地出讓合同(tong)約定交付條件(jian)的九幅地塊出讓范(fan)圍土地后，標(biao)的企業應(ying)于交地后1年內開工建(jian)設(she)，并于5年內完(wan)成全部工程建(jian)設(she)，達(da)到(dao)竣工驗收條件(jian)。

公(gong)開資料(liao)顯(xian)示，標的企業(ye)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)底價(jia)(jia)約33.67億元，其中100%股權(quan)(quan)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)價(jia)(jia)為(wei)9.6億元，轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)方對標的企業(ye)債(zhai)權(quan)(quan)的轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)價(jia)(jia)為(wei)24.07億元。如競價(jia)(jia)成交，增(zeng)值部分(fen)屬于股權(quan)(quan)增(zeng)值。

據了(le)(le)解，標的企業成立(li)(li)于今年8月18日，注(zhu)冊資本2000萬元，唯(wei)一(yi)出資人(ren)為南京臨(lin)江城改(gai)。實際上，成立(li)(li)一(yi)個地產(chan)項目公司也是(shi)為了(le)(le)方便(bian)轉讓。

中冶集團總經(jing)理、中國中冶總裁張兆祥(xiang)在接受《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者采訪(fang)時表示，上述標的(de)股權及(ji)債權轉讓屬于(yu)公(gong)司(si)整體(ti)計劃的(de)一部分(fen)。這其實說的(de)就是南(nan)京地(di)王分(fen)拆計劃。

不過，標的(de)企業作為中冶剛成立的(de)地產(chan)項目公司，讓外界對其可能的(de)“投(tou)機性”難免產(chan)生(sheng)猜(cai)疑。

資產估值暴增謎底

公開資(zi)料顯示，今年8月28日(ri)，標的(de)公司與南(nan)京(jing)(jing)市國(guo)土(tu)局、南(nan)京(jing)(jing)臨江(jiang)(jiang)城(cheng)改簽訂土(tu)地(di)出讓(rang)合同補充(chong)協議【寧國(guo)土(tu)資(zi)讓(rang)合（2015）補38號(hao)】，集(ji)中取得了南(nan)京(jing)(jing)市鼓樓區江(jiang)(jiang)邊路以西1號(hao)地(di)塊內9幅地(di)塊，土(tu)地(di)價款合計大(da)約24.27億(yi)元。

從(cong)標的企業財務數據來看，其(qi)相(xiang)關財務數據審計截(jie)至今(jin)年9月(yue)1日(ri)，其(qi)資(zi)產賬面值(zhi)約24.27億(yi)元(yuan)(yuan)，評估值(zhi)約33.67億(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)值(zhi)額約9.4億(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)值(zhi)率38.7%；負(fu)債價(jia)值(zhi)24.07億(yi)元(yuan)(yuan)，評估值(zhi)未變；凈資(zi)產2000萬元(yuan)(yuan)，評估值(zhi)約9.6億(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)值(zhi)率翻了47倍。

對于標(biao)的(de)(de)企業(ye)突增24.07億元短期借(jie)款，張兆祥解釋說(shuo)，這(zhe)主(zhu)要(yao)是標(biao)的(de)(de)企業(ye)的(de)(de)股東向(xiang)標(biao)的(de)(de)企業(ye)所借(jie)的(de)(de)土地(di)款。此外，上述總資(zi)產及凈資(zi)產大幅增值，張兆祥也解釋說(shuo)，這(zhe)主(zhu)要(yao)是土地(di)增值。

記者注意到，中冶其實玩轉了(le)一場四兩撥千斤的財技游戲，具體為標(biao)的企業以(yi)2000萬元(yuan)的資本(ben)金撬(qiao)動了(le)24.07億(yi)元(yuan)的股(gu)東短期借(jie)款，以(yi)財務(wu)杠(gang)桿比(bi)率1：12順利拿地，實現了(le)左手拿地，右(you)手即拋，賬(zhang)面資產評(ping)估增值9.4億(yi)元(yuan)，凈資產收益率也高達47倍。

標的企(qi)(qi)業(ye)雖然估(gu)值(zhi)暴增(zeng)，但(dan)也并非毫無瑕疵。公開資料顯示，今(jin)年8月31日(ri)，標的企(qi)(qi)業(ye)已取得南京市財政局開具的土(tu)地出讓金收(shou)據，9幅地塊(kuai)權屬歸標的企(qi)(qi)業(ye)所有，不(bu)存在產(chan)權爭議，但(dan)截至(zhi)評估(gu)結束(shu)日(ri)，這9幅地塊(kuai)尚(shang)未(wei)取得國土(tu)使用證。