每經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產”官(guan)方微信(xin)平臺real-estate-circle）

決定(ding)城(cheng)市房(fang)價的最主要因素是市場(chang)供(gong)需，供(gong)需又(you)靠(kao)(kao)什么？靠(kao)(kao)人(ren)。

但在中國過去(qu)幾(ji)十年的城鎮化(hua)進程中，中國的經濟結構發生了顯著的變化(hua)。隨之而來，一(yi)些省份(fen)的房價，也必然面(mian)臨下(xia)降！

伴隨改革(ge)開(kai)放(fang)，我國(guo)經濟(ji)各產業(ye)的(de)比(bi)重出現很大調整，第一產業(ye)產值(zhi)占比(bi)從(cong)改革(ge)開(kai)放(fang)前后的(de)30%，調整到2014年的(de)9.17%，第一產業(ye)的(de)就業(ye)比(bi)重，也由70%調整至29.5%。

在接下來(lai)的幾十年中，中國基本形成了東部(bu)(bu)對外(wai)開發(fa)(fa)、中部(bu)(bu)承接產(chan)業轉移、西部(bu)(bu)能礦(kuang)、東北重工業的產(chan)業格局，第(di)二產(chan)業蓬勃發(fa)(fa)展。

但如今，第(di)一產(chan)業和第(di)二產(chan)業走(zou)過了自己(ji)的“經(jing)濟支(zhi)柱(zhu)期”，在(zai)全國經(jing)濟結(jie)構中的作用日漸式微。在(zai)產(chan)業格(ge)局的裂變中，傳統老工(gong)業聚集區衰落、能礦省份(fen)增長受困等(deng)等(deng)問題顯現。

受制于此，這(zhe)些省份的(de)房地產(chan)市場也將面(mian)臨困(kun)局，有(you)房價下降的(de)風險：

18大能礦省份

>>>>山(shan)西、陜西、云南、內蒙古、甘肅、青海、新疆(jiang)、四(si)川

2014年以(yi)來，全球大宗商品價格(ge)幾(ji)遭“腰(yao)斬”，鐵(tie)礦、原油(you)、煤炭開啟下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)(die)模式。其中鐵(tie)礦石進口(kou)平均價格(ge)下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)(die)23.4%，原油(you)下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)(die)6.1%，煤下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)(die)15.2%，成品油(you)下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)(die)4.6%，銅下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)(die)(die)6.1%。

2015年上半(ban)年，山西、甘肅、新疆PPI（生產價格(ge)指數）也分別下降(jiang)10.8%、10.9%、16.7%。

房地產作(zuo)為一(yi)個產業(ye)鏈條長(chang)，帶動相關(guan)產業(ye)多(duo)的行業(ye)，既與(yu)實體經濟密(mi)切相關(guan)，又與(yu)虛(xu)擬經濟相關(guan)。以上省份實體經濟的下滑(hua)，必(bi)然對(dui)房地產市場產生(sheng)了負面影響(xiang)。

根(gen)據(ju)中國指數(shu)研究(jiu)院發布(bu)8月百城住宅價格(ge)指數(shu)，以上8個省會首府城市房價的漲跌情(qing)況讓人心憂，除了(le)太(tai)原(yuan)，其他都是“跌跌更健康”。

同樣是能源大省(sheng)的四川，2010年(nian)GDP增(zeng)速(su)12.35%，2015年(nian)增(zeng)速(su)降(jiang)(jiang)至8.5%。早些年(nian)的瘋狂投資帶來GDP的高速(su)增(zeng)長，而今投資比例下(xia)降(jiang)(jiang)，GDP自然放緩。

這帶(dai)來的(de)同樣也是房(fang)地(di)產市場(chang)的(de)一(yi)片(pian)寧靜(jing)……

根據中國指數(shu)研究院發布8月百城(cheng)住宅價格指數(shu)，四川首(shou)府成都市(shi)的(de)房價環比下(xia)跌0.88％，同比下(xia)跌3.46%。

不(bu)僅如(ru)此，云南(nan)、貴州(zhou)的GDP增速都有(you)明顯放緩，而且在房價上也有(you)表現。

25個凈出口導向省份>>>>

新(xin)疆、黑龍江、河南、海南、天津(jin)

國內(nei)生(sheng)產(chan)總值(GDP)可分(fen)解為(wei)總投資、總消費和凈出(chu)口(kou)(包括貨物出(chu)口(kou)及服務出(chu)口(kou))三個部分(fen)，凈出(chu)口(kou)對(dui)GDP的貢獻率并不(bu)作為(wei)衡量(liang)經濟水準的指(zhi)標(biao)，而(er)只具有統計意義。但是(shi)，這卻對(dui)產(chan)業結構升級、居民收入、增加就業、提高資源配(pei)置效率等(deng)有著(zhu)重(zhong)要意義。

國家統計局(ju)數據顯示，2012年(nian)(nian)我國國內(nei)生產(chan)總值(GDP)為51.93萬億元，凈出口貢(gong)獻率為-2.2%。事實上，從2008年(nian)(nian)金融危機后，連續三(san)年(nian)(nian)凈出口貢(gong)獻率為負。

2013年與2008年相比，新疆、黑(hei)龍江(jiang)、河南、海南、天津的凈(jing)出口對經(jing)濟(ji)的拉(la)動(dong)作用都下降了18個百分點以(yi)上。其中(zhong)，黑(hei)龍江(jiang)、天津的凈(jing)出口拉(la)動(dong)效(xiao)應的更(geng)是由正轉負。

接下來看看這些(xie)省份的房價，跌幅可(ke)真是(shi)“嚇死寶寶”了。

中國(guo)指數研究院(yuan)發布8月(yue)百城住宅價格指數顯示(shi)：

34大國企重點省份>>>>

貴州、吉林(lin)、寧(ning)夏、湖北

區域經濟的活力，一定程度(du)上與國(guo)有(you)(you)工業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)在經濟規模中(zhong)占(zhan)比量有(you)(you)關(guan)。可以(yi)用(yong)“規模以(yi)上工業(ye)(ye)增加值”統計里 “國(guo)有(you)(you)及(ji)國(guo)有(you)(you)控股企(qi)業(ye)(ye)利潤(run)總額”占(zhan)“工業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)利潤(run)總額”的比例(li)，衡量省(sheng)區內(nei)工業(ye)(ye)經濟對國(guo)有(you)(you)資本的依賴程度(du)。

2010年吉林GDP增(zeng)(zeng)速(su)為13.8%，湖北增(zeng)(zeng)速(su)10.91%，寧夏(xia)增(zeng)(zeng)速(su)11.98%；但2015上半年吉林增(zeng)(zeng)速(su)已降(jiang)至6.1%，湖北增(zeng)(zeng)速(su)降(jiang)至9.7%，寧夏(xia)增(zeng)(zeng)速(su)降(jiang)至8.0%。

（反觀國(guo)有企業占比很(hen)低的浙江(jiang)、江(jiang)蘇兩省，2015上半年經(jing)濟(ji)增速8.3%、8.5%，僅較2010年低3.6、4.2個點。）

作為(wei)GDP占比中的一(yi)部分，房(fang)地產市場一(yi)樣受到影響。根據中國(guo)指(zhi)數研(yan)究(jiu)院(yuan)發(fa)布8月百(bai)城(cheng)住(zhu)宅價格指(zhi)數：

影響房(fang)價漲跌(die)的原因很多，除了最基本的供需(xu)，大經濟(ji)層面的影響亦為直接(jie)。把握宏(hong)觀經濟(ji)走勢直接(jie)關系著我們對房(fang)地產市場未來(lai)的判斷。

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