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每經記者 王杰

地王！又見地王！

8月28日，經過激烈角逐，華潤置地以總價47.2億元，獲取武漢P(2015)076號光谷長動地塊，總用地面積約11.49萬平方米，樓面地價8831元/平方米，溢價47.29%，刷新武昌單價地王記錄。

據不完全統計，這是華潤置地今年第四次奪得地王。地王項目入市，相應的盈利空間是否會收窄？

買不買“地王”？

這已不是華潤置地今年首次奪得地王項目。

早在今年1月7日，華潤置地北京大區北京公司聯合首開股份、平安不動產在競價53輪之后，最終以86.25億元競得北京市豐臺區花鄉白盆窯居住地塊，成為北京新晉總價地王。

3月20日，華潤聯合華發以70.52億元競得上海閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊，樓面價3.49萬元/平方米，刷新上海地王紀錄。

6月3日，華潤聯合華發以87.95億元競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊，樓面價3.81萬元/平方米，再度刷新上海地王紀錄。

雖然一線城市被房企視為藍海，但一些開發企業并不準備搶高價地。華潤置地為何這么做？截至發稿，記者尚未收到華潤置地相關人士的回復。

在融創中國2015年中期業績發布會上，董事長孫宏斌表示將繼續在有潛力的一、二線城市深耕房地產，不過對于城市和項目的選擇，會更加謹慎，也將繼續關注可以并購的機會。“一線城市的市場沒問題，房價肯定也不會出現大幅回調，但我感覺北京、上海的地價太貴了，可能我賣10萬元/平方米都不賺錢，雖然市場沒問題，可價格不合適，我們也是不會去拿這些地的。”

“不要買地王”，在2015中期業績會上，世茂房地產控股有限公司副主席許世壇明確表示。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，地王項目對于一些房價增長空間有限的區域有問題，因為會壓縮純利潤率。對于一些產業、人口導入預期比較強烈的區域，等入市時，房價或有增值空間。

梳理近幾年土地市場火熱時誕生的地王項目，《每日經濟新聞》記者發現不同地王命運迥異，有順利入市者，有退地者，也有進展緩慢的迷失者。地王對房企來說，儼然是一把“雙刃劍。”

優淘城總裁、資深地產專家薛建雄表示，資金實力雄厚，開發進度慢，可以把價格賣的高一些。對于地王項目而言，絕大多數都高周轉不了，因為項目單價高的話，肯定賣不快，資金成本低、財務實力強才可以做到。

如何經營“地王”

土地儲備方面，上半年華潤置地布局全國53個城市，總土地儲備計容建筑面積達4215萬平方米，其中開發物業3647萬平方米，投資物業568萬平方米。華潤置地稱，土地儲備總量能滿足未來3至5年的發展需求。

2015年上半年，公司實現簽約額人民幣370億元，簽約面積325萬平方米，分別較去年增長44.7%和41.4%。按照該公司于業績會上公布的全年780億元銷售目標計算，目前已完成47.44%。

據《中國經營報》報道，要確保銷售目標完成780億元的銷售目標，華潤置地必須致力于產品結構的調整，加大在一二線城市的項目布局。但一二線城市高價地也會對毛利率構成威脅。

2015年上半年，華潤置地綜合毛利率為32.2%，相較于2014年同期30.4%有所改善，其中開發物業毛利率由2014年上半年的28%提升為30.8%。但頻繁拿下高價地在使得華潤置地銷售上存量頗豐的同時，也為其帶來了毛利率的隱憂。

高價地意味著高額資金流出，地產公司不得不加大外部融資力度。截至6月30日，華潤置地綜合借貸923億港元，折合人民幣近761億元，但現金及銀行結存不過426.3億港元，折合人民幣351億元，凈有息負債股東權益比例為39.4%，相較于2014年全年的39%略有上升。

截至6月30日，華潤置地通過資產抵押獲得256.8億元的銀行貸款額，資產抵押期限3年到15年不等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，若沒有一個有效的高周轉模式，高價地可能就會產生較大的資金沉淀成本。但問題是，為了實現這樣一個模式，可能又必須犧牲掉高利潤率。對于華潤等企業來說，拿到各類地王后，控制運營成本可能是一個較優的經營策略。