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每經實習記者 包雨朦

8月24日，越秀房托資產管理有限公司（以下簡稱“越秀房托”）宣布以人民幣26.272億元擬收購上海浦東竹園CBD地段的物業宏嘉大廈，收購將于下月1日完成。此次收購為越秀房托旗下房產基金的首次對外收購，將會是其擴展廣州以外地區業務的第一步。

越秀房托表示，收購是擴大公司規模的重要方式，已組建了專人團隊物色包括北京、上海在內的一線城市的優質項目。

廣州寫字樓白熱化的競爭或許是越秀房托走出廣州的重要動因。世邦魏理仕的研究報告預計，未來四年廣州辦公樓的空置率將處在10%~15%區間，并在2017年達到此輪15%左右的高峰。

7%回報率遠超市場平均水平

2015年上半年，越秀房托在北京、上海等地考察評估了多個項目，并最終鎖定了位于上海浦東竹園CBD內的宏嘉大廈。宏嘉大廈建成于2010年9月，總建筑面積62140平方米，可出租面積59529平方米。截至今年6月底，大廈的空置率僅為1%，租戶以金融業、商業服務業和制造業為主。

據了解，越秀房托此次收購采用了100%貸款的方式，其中89%來自境外銀行貸款，利率為Libor+1.7%-1.88%，整體融資成本僅2.4%。

按照26.272億元的收購價格，結合當前宏嘉大廈的租金水平，折算這筆收購的回報率為4.1%，再加上財務杠桿，此筆收購的分派收益將會達到7%，遠超上海寫字樓4%左右的市場回報率。

“現在廣州更多是產品差異化競爭和招商差異化競爭，為了吸引客戶，我們要在產品和模式上大動腦筋，已經不像上海只要選址選得好就能掙錢了。”越秀房托行政總裁、執行董事林德良向《每日經濟新聞》透露。

越秀房托此前專注于廣州寫字樓市場，現擁有白馬大廈、財富廣場、城建大廈等六大商業物業。但目前廣州核心區域的寫字樓空置率為12%，高于上海同類區域5%的空置率平均水平。廣州寫字樓市場的競爭已經進入白熱化。

世邦魏理仕的研究報告預計，未來四年廣州辦公樓的空置率將在的10%~15%區間，并在2017年達到此輪15%左右的高峰。

第一太平戴維斯數據顯示，2015年二季度，宏嘉大廈寫字樓平均租金為人民幣7.68元/平方米/天，較竹園甲級寫字樓平均租金7.3元/平方米/天高出5.2%。據了解，目前該項目三分之二的租戶將在2016~2017年到期，預計續約與新簽將帶來新一輪的租金上升，這將進一步提高越秀房托此次收購的回報率。

廣州寫字樓年租金復合增長率一線城市最低

越秀房托隸屬于廣州最大的國有企業越秀集團，此前曾多次運用旗下的房地產信托基金（REITs）持有了廣州核心地段多個商業物業。此次收購上海宏嘉大廈是越秀房產基金首次在廣州以外的區域實現布局。

廣州寫字樓白熱化的競爭或許是越秀房托走出廣州的重要動因。但背后更深層次的原因是近年來廣州日顯疲態的經濟增長狀況。

數據顯示，從2000年到2013年，廣州GDP年均名義增速比深圳和天津分別慢了1.1%、2.6%，從2010年到2013年，廣州GDP年均名義增速下降比深圳、天津更明顯，分別比深圳和天津慢1.9和4.2個百分點。

有分析人士認為，照這樣的速度計算，到2018年，廣州將退出一線城市行列，成為落后于天津的“第五城”。

在與《每日經濟新聞》記者的交流中，林德良也表示，雖然同為一線城市，但廣州面臨的機遇和上海相比不在一個量級。“上海有中國首個自貿區，推進投資、貿易和金融創新，會催生強大的辦公租賃需求。”

據第一太平戴維斯數據顯示，上海甲級寫字樓租金自2010年起至2015年二季度累計增長超過了30%。

而世邦魏理仕的統計則表明，2006至2014年間，廣州優質寫字樓租金名義年均復合增長率為4.4%，截至年末為136.1元/平方米/月；但如果剔除由優質新增項目所帶來的結構變化的影響，同一時間廣州優質寫字樓租金的實際年均復合增長率僅為1.6%，遠遠低于其他一線城市在同時期的表現。

世邦魏理仕認為，未來更多的機會在浦東。截至2015年二季度，上海優質寫字樓平均租金環比上漲1.6%，達到每月每平方米281元。其中浦東租金環比增長2.9%，遠超浦西0.8%的漲幅。其中浦東次中心區的漲速高達3.8%，主要源自陸家嘴和竹園區域持續高租金和低空置率下日益增長的外溢需求。

在8月14日舉行的越秀房托業績會上，公司負責人強調，收購是公司擴大規模的重要手段，還將繼續專注北京、上海在內的一線城市。

林德良表示，越秀房托制定了非常清晰的收購策略，概括來說就是“一線城市，核心地段，優質物業”，成長性是公司選擇項目的重要條件。

除了資本的輸出，越秀房托透露，公司的業務還將向智力輸出和運營管理拓展。林德良透露，目前已經有浦西的一家寫字樓請越秀房托來托管運營，雙方正在接觸。