◎楊紅旭

今年7月，經國務院批復同意，南京江北新區成為全國第13個國家級新區，之后當地樓市火爆，房價快速上漲。近日，有消息稱由于江北新區樓市漲價過猛，政府已約談部分房地產商，要求房企合理定價。

無獨有偶，前期北京通州建設城市副中心的消息傳出之后，7月通州商品住宅成交量創下近兩年新高，均價達每平方米2.5萬元。同樣有消息稱相關部門約談開發商，要求不炒作、不捂盤惜售、不帶頭漲價。還有的開發商因為房價漲幅較大，被停發預售證。

其實，約談開發商、指導其樓盤定價并不算什么新鮮事。在2007年、2010年及2013年這些房價高漲的年份，很多城市的樓盤開發商都因為房價過高被地方政府約談過。

而在過去10年，我國房地產調控中還曾出現許多限制：限購、限售、限價、限貸、限外（外資購房）、限面積（新建住宅項目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下的戶型必須占到整個項目的70%以上）。

這些林林總總的限制性指令雖然屬于行政干預手段，但在房價大漲、市場機制失靈之時，政府進行適當的調控，從而使房價趨于平穩，應當說是有其合理性的。

一般來說，房地產調控有三種手段：經濟手段為上策，主要為信貸和稅收；法律手段為長遠之計，有助于健全法制社會，但對于市場短期波動，針對性不強；行政手段是下策，見效快，但有后遺癥，有損市場機制，甚至可能導致殺敵一千、自損八百的后果。

正因為此，新一屆政府開始轉變之前的房地產調控手段與方式，著力建立長效機制。長效機制包括“四菜一湯”：住房發展規劃、宅地供應計劃、金融信貸政策、稅收政策，以及包括不動產統一登記、住房信息聯網與共享。

黨的十八屆三中全會也提出發揮市場在資源配置中的決定性作用。去年以來，多數地區的限購、限貸、限價、限售、限外、限面積等調控政策已經放松或取消。

地方政府約談開發商，出發點是好的，可以防范區域性房價暴漲，穩定市場預期。然而，盡管基于好的出發點，使用的手段仍值得商榷。

首先，開發商自主決定樓盤售價，只要沒有違反相關法律規定，換句話說，商品房價格只要是由當事人，也即買賣雙方（開發商和購房者）協商議定的，那么就應當認為具有合理性。如果地方政府直接干預商品房的定價，在法律方面或許缺乏一定的依據。

當然這里必須要劃分出界限，即享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。比如非商品房，類似經濟適用房、限價房、拆遷安置房等，地方政府是有權參與定價的。而對于商品房和非商品房的定價規定，也正是劃清了市場和政府各自的邊界。

當前南京的江北新區和北京通州區政府限制開發商定價的如果是商品房項目，那么法律或許并不支持。從契約精神分析，地方政府在出售國有土地使用權的時候，一般并不會約定項目建成后的售價高限，由此在房價大漲時要限定開發商的定價，這個邏輯就難以成立。否則換個角度講，當房價下跌、項目虧損時，地方政府是否也應補貼開發商呢？

作為市場經濟條件下的商業行為，開發商在區域利好規劃公布之前，在江北新區和通州拿地，是企業對于區域發展走勢的精明預判。但也應看到，為了吸引開發商購地，某些地方政府夸大區域規劃的現象也并不少見，為此也常常有開發商訴苦，稱拿了地后卻遲遲等不到官方承諾的規劃與配套，最終導致項目虧損。

地方政府約談開發商，是否合理的關鍵要看約談內容。比如，針對囤地捂盤、虛假宣傳等，就不僅應當約談，甚至需要出手懲罰。因為《城市房地產管理法》明確規定：滿一年不開工可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

黨中央提出全面推進依法治國，在房地產領域，尤其是商品住房領域，也應要求地方政府堅持依法行政。同時政府要在保障房和商品房這兩個市場，扮演好不同的角色，發揮不同的作用。

（作者為上海易居房地產研究院副院長）