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每經實習記者 吳若凡

“一切的一切旨在新天地能成功上市。”羅康瑞對《每日經濟新聞》記者說。

7月24日，瑞安房地產有限公司發布公告稱，公司間接附屬公司Interchina International Limited將出售其全額控股Brixworth International Limited公司的全部股本。收購方則是號稱亞洲地區最大型房地產投資信托基金管理人的領匯，交易金額總計66.0086億元人民幣。

這也是繼瑞安房地產以16億出售兩家酒店之后的又一新動作。此次收購由領匯以持有的現金及債務融資支付。該筆交易涉及的兩座寫字樓位于上海湖濱路的企業天地1號和企業天地2號，以及連接這兩座寫字樓之間的商業裙樓和沿街商鋪、停車場。企業天地1號及2號可供出租的總建筑面積為83155平方米，包括辦公樓及零售部分，建筑面積分別為75780平方米和7375平方米。

據悉，企業天地1號及2號的出租率自2011年起一直高于94%，截至2015年6月30日，該物業的零售和辦公室的租用率分別為100%和98%，在續租率方面也保持高位。

接盤俠領匯

瑞安房地產主席羅康瑞在答記者問時說，為加快整體資產周轉率以及所擁有資產之價值變現，本公司之策略是以適當價格在適當時候出售商業物業。

領匯管理有限公司行政總裁王國龍表示，這項收購是領匯在中國大陸的第二個投資項目。他認為，該項目鄰近淮海中路的零售熱點及新天地的高級商業及豪華住宅區，極具長線價值，未來升值潛力巨大。

瑞安方面稱，目前，新天地要上市的話，條件還不成熟，唯一辦法是先出售這些收租物業，加快開發步伐，多找一些好的新項目，以提高盈利能力。

優淘城總裁薛建雄表示，瑞安出售該物業是因為租金有了下滑的征兆。他分析稱，目前淮海路商圈的辦公樓租金已從最高峰的12元/平方米/天下降到了現今的8~9元/平方米/天，無法追求更高的租金回報率是其出售物業的主要原因。

但也有業內人士認為，此種擔憂過于悲觀，目前來看，淮海路商圈的辦公樓市場還有升值潛力，瑞安此次出售物業只是瑞安策略調整的一部分。

據悉，上海這兩處物業的每月租金以約2460萬元計算，一年租金近3億。按照收購價66億估算，領匯從這些項目獲得的租金收益率約4.36%。業內表示，該收益在寫字樓里中不算低。

截至2014年12月31日，瑞安房地產當年102.49億元營業額中，物業銷售收入和投資物業租金及相關收入分別達85.43億元和15.78億元，占總營業額的83%和16%，其余1%即1.28億元來自其他收入。此次出售項目所得款項凈額42.84億元將用于財務用途。至于具體細節，羅康瑞在接受記者采訪時表示不便透露。

讓資產輕起來

實際上，早在年初，瑞安就開始調整策略，以加快公司資產周轉和增加現金流。截至去年底，瑞安房地產的現金及銀行存款總額上升22%至124.4億元，是為2015年第一季度到期的三筆債券而儲備的。但抵押給銀行的存款有32.91億元，用于公司指定的物業發展項目的受限制銀行存款為24.71億元，共計57.65億元。瑞安房地產的負債凈額為355.35億元，2013年則只有249.11億元，凈資產負債率為79%。

羅康瑞向《每日經濟新聞》記者表示，“去年我們經營不太理想，周轉率才9%，那這次我們將這些商業地產、辦公樓出售，這會增加我們每一年的資產周轉率。過去我們有一個方針是希望將這些商業地產、辦公樓保留作為一個長期的收租，但是近幾年發現不太現實，因為我們沒可能投那么多錢進去建這些長期收租的物業，因為我們前幾年放了很多錢進去動遷或者是這些收租的物業，使得我們資產的運轉非常慢，這造成負債比率高。我們現在希望改變這個情況，所以現在包括辦公樓、商業資產是可以適當出售的。”緩慢的資金周轉可能正在逐漸拖累這家商業項目占比頗大的房地產商。

羅康瑞表示，調整后的策略將使集團的凈資產負債比率降低15.6%，未來三年希望能降到50%以下，以把握未來更多、更好的發展增長機會。瑞安正釋放及變現公司商業地產組合的市場價值。

羅康瑞還特別強調，“目前新天地要上市條件還不成熟，所以唯一辦法是先出售這些收租物業，找多一些好的新的項目提高我們的盈利。”也正是基于此，瑞安房地產近兩年來加快了商業部分物業的變現，從2013年開始，它已經售出了多個房地產項目。

2013年11月，瑞安將企業天地2號的辦公樓及815個停車位以24億元的價格出售給了陽光人壽保險。同年12月，瑞安以11.68億元將沈陽中匯廣場出售給保利地產，隨后又將上海的一個開發項目99%的權益賣給了一家信托公司，價格約為33.23億元。