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每經記者 區家彥

合(he)景泰(tai)富地產（01813.HK）于(yu)日前發布公告(gao)，公司與新鴻(hong)基地產簽訂股權收(shou)購(gou)協議，將斥資18.6億港元(yuan)收(shou)購(gou)后者位(wei)于(yu)佛山的最大舊改(gai)項(xiang)目“瀧(long)景”的三成(cheng)股權，這也是最近數(shu)年持(chi)續加碼(ma)內地市場的新鴻(hong)基地產，罕有地出售內地項(xiang)目股權。

如果考(kao)慮到(dao)華人置業(ye)于(yu)上周向(xiang)恒(heng)大(da)出(chu)售(shou)(shou)位于(yu)成都(dou)中心區域的(de)三個核心項(xiang)目，瑞安也(ye)在謀(mou)求出(chu)售(shou)(shou)其位于(yu)上海的(de)商業(ye)項(xiang)目，自李嘉誠近年來大(da)舉出(chu)售(shou)(shou)內(nei)地物業(ye)后，今年以來港(gang)資房(fang)企(qi)“減倉(cang)”內(nei)地市場(chang)的(de)步伐加快。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，港資房企的發展模式是通過“囤地”獲取土地增值利潤。隨著內地樓市進入白銀時代，土地升值的黃金時代已經結束，在利潤率不斷下滑的情況下，港資房企撤離內地市場或將成趨勢。

新鴻基“減持”佛山最大舊改項目

根據合景泰富發(fa)布(bu)的公(gong)告顯示，公(gong)司(si)與新(xin)鴻基(ji)發(fa)展（中國）有限公(gong)司(si)簽訂股權收購(gou)協議，分別收購(gou)Lyntondale及Bonserry兩家公(gong)司(si)各30%的已(yi)發(fa)行股本和股東貸款，總金(jin)額約(yue)18.6億港(gang)元。

據了解(jie)，上述(shu)兩家公司所擁有的(de)土地(di)儲備是位于(yu)佛山(shan)市(shi)禪城區、總(zong)用地(di)面積高達98萬平方米的(de)瀾石舊改(gai)項(xiang)目(mu)(mu)，它也(ye)是佛山(shan)最大的(de)舊改(gai)項(xiang)目(mu)(mu)。項(xiang)目(mu)(mu)于(yu)2009~2010年期間(jian)，由新鴻基合(he)共斥資81.65億元獲得。新鴻基隨后將其打造成(cheng)超大型綜合(he)體——新鴻基“瀧景(jing)”，項(xiang)目(mu)(mu)包括商業、服務(wu)式公寓、酒店、辦公室及住宅物業等業態。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者了(le)解到，在2010年3月，合(he)景泰富曾經(jing)出資(zi)認購Lyntondale與Bonserry約20%的(de)股份，但彼時的(de)合(he)景，更多只是(shi)財務投(tou)資(zi)者的(de)角色，新(xin)鴻(hong)基依然持有80%的(de)股權比(bi)例(li)。

但(dan)在此次交易后(hou)，合景泰富與新(xin)鴻(hong)基(ji)將各持有(you)項目50%的股權，新(xin)鴻(hong)基(ji)不再是項目的單(dan)一(yi)大股東。花旗(qi)最新(xin)發(fa)(fa)布的研究報告指出(chu)，預計合景泰富將成為該項目的后(hou)續主導開發(fa)(fa)者。

新鴻基此(ci)次減持(chi)股(gu)權的動作令人(ren)感到意外，經過4年(nian)多的動遷和開發(fa)建設(she)，新鴻基“瀧景(jing)”于2014年(nian)4月首次開盤。克而瑞的統(tong)計數據顯示，截至6月末，“瀧景(jing)”合共推(tui)出(chu)1177套單位，銷售套數為(wei)(wei)647套，成交(jiao)金額約(yue)為(wei)(wei)7.5億元，去化率約(yue)為(wei)(wei)55%。

“從去化率(lv)來(lai)看，項目的(de)(de)銷售(shou)情(qing)況(kuang)并(bing)不算差，尤(you)其是(shi)考慮到去年下半年市(shi)(shi)場處于調整，但(dan)新(xin)鴻基(ji)本次減(jian)持(chi)股(gu)(gu)權(quan)，很有可能是(shi)出(chu)于利(li)潤角度的(de)(de)考慮”，廣州一家上市(shi)(shi)房(fang)企(qi)的(de)(de)營銷總監告訴記者，港資房(fang)企(qi)的(de)(de)盈利(li)模式并(bing)非是(shi)高周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)開發(fa)，而是(shi)通過長期持(chi)有土地(di)，獲取土地(di)增值的(de)(de)紅利(li)。但(dan)作為(wei)三線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)佛山，近年來(lai)土地(di)價格(ge)缺(que)乏溢(yi)價空間，高周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)并(bing)非新(xin)鴻基(ji)的(de)(de)強項，因此通過出(chu)售(shou)股(gu)(gu)權(quan)回(hui)收部分成本是(shi)一個理(li)想的(de)(de)選(xuan)擇。

記者(zhe)曾就本次股權交易采訪新鴻(hong)基地產(chan)，截至發(fa)稿尚未得(de)到(dao)回復。但一位接近合(he)景泰富的(de)內(nei)部人(ren)士向記者(zhe)透露，接下(xia)來合(he)景或將主導住宅部分的(de)開(kai)發(fa)，新鴻(hong)基則只專注在(zai)商業部分的(de)開(kai)發(fa)與營(ying)運。

港資房企加速出售內地物業

自李嘉(jia)誠早前拋(pao)售內(nei)地地產(chan)項目之后，今年(nian)以來(lai)多家(jia)港(gang)資(zi)房企緊(jin)跟李嘉(jia)誠的步伐，大手筆出售內(nei)地物業。

7月14日，香港(gang)知名富豪劉鑾雄旗下華(hua)(hua)人置業集團(tuan)宣布，向恒大(da)地(di)產出售(shou)位于(yu)成都的(de)三個商住物業項目(mu)的(de)全(quan)部(bu)權益，代價為65億港(gang)元，這也(ye)是華(hua)(hua)人置業在(zai)內(nei)地(di)的(de)最大(da)的(de)地(di)產項目(mu)，出售(shou)后公司(si)在(zai)內(nei)地(di)僅余下少量持有型物業。

瑞(rui)安房地(di)(di)產也在日前發布公告證實，公司正在與潛在買家商討可能出售的商用物業，業界傳聞萬科將(jiang)(jiang)從(cong)瑞(rui)安手中收(shou)購企業天地(di)(di)三期項(xiang)目(mu)。此前在內(nei)地(di)(di)市(shi)場非常(chang)活(huo)躍的九龍倉也表(biao)示(shi)將(jiang)(jiang)調整競爭策略，縮減7至8個內(nei)地(di)(di)城市(shi)的投資。

香港(gang)粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記(ji)者表示，港(gang)資房(fang)企(qi)普遍有長期囤(dun)地(di)的習慣，他們(men)在香港(gang)拿(na)到土地(di)后(hou)可以(yi)十年不開(kai)發，充分賺取土地(di)溢價。即(ji)便項目(mu)建(jian)成后(hou)，很多(duo)企(qi)業(ye)也喜歡在市場景氣時分批銷售，結果一(yi)年比一(yi)年賣得貴，利(li)潤極(ji)為(wei)可觀。

但(dan)在內(nei)地(di)市(shi)(shi)場(chang)，規則(ze)完全(quan)相反。歐陽捷認為(wei)，一(yi)邊是近(jin)年來(lai)內(nei)地(di)市(shi)(shi)場(chang)嚴(yan)厲(li)打擊囤地(di)行為(wei)，房(fang)企(qi)在拿地(di)兩(liang)年內(nei)必須要動工(gong)，持有時間越長需要繳納越高昂的土(tu)地(di)增(zeng)值稅，但(dan)另(ling)一(yi)方面(mian)，除了少數一(yi)線城市(shi)(shi)，內(nei)地(di)大多數城市(shi)(shi)土(tu)地(di)不再(zai)享受增(zeng)值溢價(jia)，二線城市(shi)(shi)地(di)價(jia)基(ji)本持平，三四線城市(shi)(shi)地(di)價(jia)多數往下走。由此可見，在白銀時代，港資(zi)房(fang)企(qi)賴以生存的土(tu)壤逐(zhu)步消(xiao)失。

“港(gang)資房(fang)(fang)企并非是(shi)完全(quan)看(kan)淡內地(di)市場(chang)，只是(shi)內地(di)地(di)產業務利潤日薄(bo)西山，它(ta)們往往擁有多元化經(jing)營業務，因此套(tao)現內地(di)物業，投入到更(geng)高回報的(de)(de)地(di)方顯然是(shi)不錯的(de)(de)選擇”，歐(ou)陽捷認為，與之相(xiang)對(dui)，內地(di)房(fang)(fang)企正(zheng)處于“大(da)魚(yu)吃小魚(yu)”的(de)(de)格局，港(gang)資房(fang)(fang)企的(de)(de)退出恰(qia)好為他們獲取優質項目提供了良好的(de)(de)機(ji)會。