每經編輯｜包雨朦    

邦地(di)產記者包(bao)雨朦 發自上海

股(gu)市的(de)(de)唱空派最(zui)近(jin)收(shou)斂很多，尤其(qi)是那些惡意做空股(gu)指(zhi)的(de)(de)人，因為(wei)公(gong)安部的(de)(de)介入，再也(ye)不敢隨(sui)便亂來。

但(dan)在房地(di)產市(shi)場，卻不乏唱多派(pai)，個別人甚至直(zhi)接把北京(jing)房價炒到了每平米80萬元。

一(yi)個朋友向(xiang)邦(bang)爺訴(su)苦，稱自己(ji)來上海打拼這么多年(nian)，在(zai)單位也混到(dao)了小領導的職位，卻因為(wei)一(yi)直(zhi)沒有(you)結婚(hun)，被限(xian)制在(zai)購(gou)房(fang)人群(qun)之(zhi)外(wai)，眼看著上海的房(fang)價蹭(ceng)蹭(ceng)蹭(ceng)往上漲，心里只能干著急。

末(mo)了，這位朋(peng)友說到(dao)動情處(chu)，一把鼻涕(ti)一把眼淚(lei)地(di)感嘆道：“這個世界對單身狗怎么(me)就(jiu)這么(me)殘酷呢！”

要在以(yi)前，面對這(zhe)位朋友邦爺(ye)也只能為(wei)他的(de)遭遇“唏噓哀哉(zai)”一(yi)番，但(dan)現(xian)在邦爺(ye)終于可以(yi)大聲地告訴這(zhe)位朋友：單身狗(gou)的(de)福音來啦(la)！

7月5日，上海(hai)發布(bu)“人才新政(zheng)20條(tiao)”，其(qi)中規定(ding)對達(da)到上海(hai)市居住(zhu)證積分標準分值且個稅(shui)繳(jiao)納額度或社保繳(jiao)費基(ji)礎(chu)達(da)到一定(ding)標準的(de)非滬籍人員，定(ding)向(xiang)微調住(zhu)房限購政(zheng)策(ce)。一句話，那就是：達(da)到標準的(de)外地單身(shen)狗也能(neng)在上海(hai)買房啦！

但統(tong)計(ji)數據顯示(shi)，今年(nian)上半(ban)年(nian)上海市(shi)商品住宅成(cheng)交(jiao)均價(jia)(jia)為30722元/平方(fang)米(mi)，環比2014年(nian)下半(ban)年(nian)上漲11.87%。19區(qu)(qu)縣(xian)成(cheng)交(jiao)均價(jia)(jia)除(chu)了奉賢(xian)，崇明以(yi)及原黃浦區(qu)(qu)外(wai)，均呈(cheng)正增長態勢。有購房資格(ge)又如(ru)何，能買得起房嗎？

不過，好消息是(shi)上(shang)海(hai)住(zhu)房(fang)成交均(jun)價的(de)連續上(shang)漲，已(yi)經(jing)引起了上(shang)海(hai)市政府領導的(de)關注。7月15日、16日召開的(de)上(shang)海(hai)市委(wei)全體(ti)會(hui)議上(shang)，市委(wei)書記韓正(zheng)表示(shi)，“密切關注房(fang)地(di)產市場(chang)走勢，在支持居(ju)民自住(zhu)和改善的(de)剛性(xing)(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)的(de)同時，堅(jian)決執行限(xian)購政策和抑制投資(zi)投機性(xing)(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)，防止市場(chang)炒作激發非(fei)理性(xing)(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)。上(shang)海(hai)房(fang)價已(yi)經(jing)很高(gao)，控制房(fang)價是(shi)上(shang)海(hai)調(diao)控房(fang)地(di)產市場(chang)平穩健(jian)康發展(zhan)的(de)重(zhong)要目標。

單身狗可以買房了？

上(shang)海(hai)目前的(de)住房(fang)(fang)限購政策規定：非滬(hu)籍人士在上(shang)海(hai)購房(fang)(fang)的(de)前提(ti)是無(wu)本(ben)市住房(fang)(fang)、3年(nian)內累計(ji)繳(jiao)納2年(nian)以上(shang)個稅或社(she)保的(de)已婚家庭，且僅(jin)能購買(mai)一套住房(fang)(fang)。

雖然“定(ding)向微(wei)調(diao)”的標準細則要到(dao)今年三季度才會(hui)公(gong)布，但也不(bu)妨礙邦爺(ye)大膽地猜(cai)想一下(xia)。

按(an)照“人才(cai)新(xin)政(zheng)”的表述，此(ci)番調整所針對(dui)的是達到上海(hai)市居(ju)住證積(ji)分標準分值，且繳納個稅達到一定數額(e)或(huo)職工社保繳費基數達到一定標準的非滬籍人員。

目(mu)前，上(shang)(shang)海(hai)市居住證積分(fen)(fen)標準(zhun)分(fen)(fen)值(zhi)為120分(fen)(fen)。其中規定，年齡(ling)(ling)在(zai)56-60周歲積5分(fen)(fen)，往下年齡(ling)(ling)每(mei)減(jian)少1歲積分(fen)(fen)增加2分(fen)(fen)，最高(gao)30分(fen)(fen)；取(qu)得大(da)學(xue)本(ben)科學(xue)歷和學(xue)士學(xue)位積90分(fen)(fen)。也就是(shi)說(shuo)只要43歲以下的(de)本(ben)科學(xue)歷即可達到120分(fen)(fen)。達到上(shang)(shang)海(hai)市居住證積分(fen)(fen)標準(zhun)分(fen)(fen)值(zhi)對很(hen)(hen)多在(zai)上(shang)(shang)海(hai)打(da)拼的(de)年輕人來說(shuo)并(bing)不(bu)是(shi)一個很(hen)(hen)難(nan)逾越的(de)門(men)檻。

接下來，我們再看看個(ge)稅和社保繳費基數標準會有(you)多高呢？

但目(mu)前(qian)對于個稅繳納(na)或(huo)社保(bao)繳費基數政府還沒有公布具體要求，我們不妨參考

“居(ju)住證(zheng)積分(fen)政策”及“居(ju)轉戶政策”中對于社保繳費(fei)基數(shu)的相關規定(ding)。

按目前的“居住(zhu)證積分政策”規(gui)定，最(zui)近連續3年(nian)在本市社(she)保(bao)繳費基數等(deng)于(yu)以及高于(yu)本市上(shang)年(nian)度職工(gong)社(she)會(hui)平均工(gong)資2倍的持證人可積最(zui)高分100分。

在(zai)“居轉戶政策”中，同樣有“最近連續3年(nian)(nian)在(zai)本(ben)市社保繳費(fei)基數高于本(ben)市上年(nian)(nian)度職(zhi)工平(ping)均工資2倍以上”可優先申辦(ban)本(ben)市常住戶口的規定。

由(you)此(ci)(ci)可見，社(she)保繳(jiao)費基數高于社(she)會(hui)平(ping)均(jun)(jun)工資(zi)2倍以(yi)上(shang)(shang)(shang)，是一(yi)個(ge)重要的門檻。同時，上(shang)(shang)(shang)海也規定(ding)，社(she)保繳(jiao)納基數上(shang)(shang)(shang)限(xian)為(wei)社(she)會(hui)平(ping)均(jun)(jun)工資(zi)的3倍，因此(ci)(ci)此(ci)(ci)次限(xian)購(gou)定(ding)向微調的標準不會(hui)超過(guo)這一(yi)上(shang)(shang)(shang)限(xian)。

上海(hai)市(shi)人力(li)資(zi)源和社(she)會保障局公布的數(shu)據顯示，2014年上海(hai)市(shi)職工平(ping)均(jun)工資(zi)為65417元，平(ping)均(jun)月薪為5451元。

那(nei)么(me)，社保(bao)繳費基數高于社會平均(jun)工資2—3倍的人(ren)群(qun)，大概就是那(nei)些年(nian)薪13萬(wan)-20萬(wan)，月收(shou)入在1.1萬(wan)至1.6萬(wan)之(zhi)間的人(ren)群(qun)。

聽到(dao)這(zhe)兒，那位朋友拉著邦爺(ye)的(de)手(shou)激動地說：“第(di)一次感覺(jue)自己在上(shang)海這(zhe)些年的(de)努力(li)沒(mei)白費啊！”

終于能買房，但買不起

激動之余，這位(wei)朋(peng)友(you)突然問了(le)邦爺(ye)一個(ge)問題：“如果(guo)定向微調政策(ce)落地了(le)，是(shi)不是(shi)意味著(zhu)更多的(de)購買(mai)力(li)被釋放(fang)了(le)出(chu)來，那時(shi)上海的(de)房(fang)價(jia)還會漲嗎？” 

數據顯示，2008年上(shang)海(hai)城市(shi)平(ping)(ping)均(jun)每戶家(jia)庭人(ren)口(kou)為2.97，平(ping)(ping)均(jun)每一就業者(zhe)負擔(dan)人(ren)數為1.82。再(zai)根據上(shang)圖的(de)(de)2008年上(shang)海(hai)家(jia)庭收入(ru)分層情(qing)況換(huan)算可以(yi)得(de)出(chu)，年收入(ru)13萬(wan)-20萬(wan)的(de)(de)單身(shen)常住人(ren)群占上(shang)海(hai)市(shi)總常住人(ren)口(kou)的(de)(de)比例大(da)約為1.4%。而2014年上(shang)海(hai)市(shi)常住人(ren)口(kou)2425萬(wan)，也就是說將會有33.95萬(wan)人(ren)符(fu)合社保(bao)基(ji)數的(de)(de)條件。

考(kao)慮到年(nian)齡、學歷(li)以及通貨膨脹的(de)(de)因素，上文(wen)所討論(lun)的(de)(de)符合放松限制(zhi)條件的(de)(de)人數(shu)將在11萬(wan)左(zuo)右（2011年(nian)，上海市30-44周歲的(de)(de)勞動人口(kou)占比為33.7%）。而通常(chang)，我們在計算社保和個稅(shui)繳納(na)基數(shu)只考(kao)慮首次(ci)分(fen)配的(de)(de)勞動收(shou)入(ru)，并(bing)不包括一些體制(zhi)外的(de)(de)收(shou)入(ru)或其他經營性、獎勵(li)性所得(de)。這將進一步(bu)縮小定向微調政策所收(shou)益的(de)(de)人群。

因(yin)此(ci)，根據邦爺(ye)相當粗略且不(bu)負責任的大(da)膽估計（求輕噴），符合條(tiao)件的人數將不(bu)足10萬人（這其中還(huan)包括了已婚人士和有滬(hu)籍(ji)人士）。

但光看數據真是讓人一頭霧水啊(a)，為此邦爺特意咨(zi)詢了身(shen)邊業內人士，請他們(men)談了談對(dui)此的(de)看法。

看漲派——上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍：

“我向來就是(shi)主張要廢止(zhi)限(xian)(xian)購(gou)令(ling)的(de)(de)，對(dui)特定(ding)(ding)人(ren)才定(ding)(ding)向微(wei)調住房(fang)限(xian)(xian)購(gou)政策確實對(dui)于(yu)上海市(shi)吸引(yin)高(gao)層次人(ren)才定(ding)(ding)居(ju)，激發上海的(de)(de)活力有著重要的(de)(de)作用。但(dan)是(shi)不(bu)能把滿足這部(bu)分(fen)人(ren)的(de)(de)合(he)理(li)性需(xu)求當做是(shi)拉升房(fang)價(jia)的(de)(de)原因(yin)。

在我看來，對于高端人群的(de)需求(qiu)就(jiu)不該加以限制(zhi)，市場(chang)會去調節。像那些單價10萬以上的(de)頂(ding)級豪(hao)宅(zhai)即便完全放(fang)開限購，也不會對剛需產生對大(da)影響(xiang)。

我認為房(fang)價還是(shi)會(hui)繼續漲(zhang)的(de)，但不是(shi)這(zhe)些人(ren)的(de)原因，而是(shi)整個經濟(ji)形式造成的(de)。今年全(quan)國(guo)宏觀經濟(ji)下行(xing)，還沒有見底，下半年包括上海在(zai)內的(de)全(quan)國(guo)經濟(ji)都(dou)面臨局部(bu)性調整，因此房(fang)產相關的(de)政策也會(hui)有局部(bu)性放松。”

看淡派——德佑鏈家研究總監陸騎麟：

“人(ren)才新政(zheng)20條中提(ti)到的(de)(de)(de)(de)定向微調住房(fang)限購政(zheng)策(ce)實際(ji)上不(bu)(bu)是(shi)房(fang)產調控的(de)(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)，而是(shi)人(ren)才引進的(de)(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)，對房(fang)產市場當然會有利好，但更重要的(de)(de)(de)(de)還是(shi)吸引人(ren)才之后對整(zheng)體(ti)經濟的(de)(de)(de)(de)帶(dai)動。假設(she)剛剛提(ti)到的(de)(de)(de)(de)，社保繳(jiao)納(na)基(ji)準(zhun)的(de)(de)(de)(de)猜想(xiang)成立，這部分人(ren)群可承受的(de)(de)(de)(de)貸款額度大約(yue)在150萬-200萬之間，也就是(shi)對應200萬到300萬的(de)(de)(de)(de)住宅，首付約(yue)100萬左右。對于一個剛到上海打(da)拼的(de)(de)(de)(de)人(ren)而言，如果不(bu)(bu)依靠家里，100萬的(de)(de)(de)(de)首付，即便不(bu)(bu)吃不(bu)(bu)喝也要五年才能繳(jiao)清，而那時也差不(bu)(bu)多(duo)到了(le)(le)該結婚的(de)(de)(de)(de)年齡。這個優(you)惠政(zheng)策(ce)就又失去(qu)了(le)(le)意義(yi)。因此，我認為即便放(fang)松政(zheng)策(ce)真(zhen)的(de)(de)(de)(de)實施了(le)(le)，它的(de)(de)(de)(de)受益面(mian)也極小(xiao)，對樓(lou)市的(de)(de)(de)(de)抬升影響不(bu)(bu)大。”

領導說了，房價政府還要管

在7月15日、16日召開的上海市(shi)委全體(ti)會(hui)議上，市(shi)委書記韓正表示，要加快轉變經濟(ji)發(fa)展(zhan)方(fang)式，注重結構(gou)優化，下(xia)決心減少經濟(ji)增(zeng)長對房地產業發(fa)展(zhan)的依賴，堅定走創新(xin)驅動發(fa)展(zhan)之路。

韓正在講話中指(zhi)出(chu)，“密切關注(zhu)房地產(chan)市(shi)場走勢，在支持居民自住和改善的剛(gang)性(xing)需求(qiu)的同時，堅決(jue)執行限購(gou)政策和抑制投資投機性(xing)需求(qiu)，防止市(shi)場炒(chao)作激發(fa)非理(li)性(xing)需求(qiu)。上(shang)海房價(jia)已(yi)經很高，控制房價(jia)是上(shang)海調控房地產(chan)市(shi)場平穩健康發(fa)展的重要(yao)目標。”

本(ben)月(yue)初，上海(hai)市(shi)政協(xie)經(jing)(jing)濟委發(fa)布的(de)《上海(hai)2015年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)經(jing)(jing)濟運行狀況評估、下半(ban)年(nian)(nian)經(jing)(jing)濟形勢分(fen)析(xi)》顯示，上半(ban)年(nian)(nian)雖然上海(hai)的(de)固(gu)定資產投資增速企穩回(hui)升(sheng)，但房地產開發(fa)領域占了六成，而伴隨著房市(shi)股市(shi)的(de)逐步回(hui)暖，部分(fen)伴生風險正在放大。

統計數據顯示，今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)上(shang)海(hai)市商品住宅成交均(jun)價為(wei)30722元(yuan)/平方米(mi)，環比2014年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)上(shang)漲(zhang)11.87%。19區縣成交均(jun)價除了(le)奉賢，崇明以(yi)及(ji)原黃浦區外(wai)，均(jun)呈正增長態勢(shi)。