每經(jing)編輯｜包(bao)雨朦    

每經實習記者(zhe) 包雨(yu)朦

近(jin)日，國土(tu)部下屬(shu)的中國土(tu)地(di)勘測規劃院(yuan)城市地(di)價(jia)動態監測組發布的“二季(ji)度(du)全(quan)國105個主要城市的地(di)價(jia)監測報告”顯示，2015年度(du)第(di)二季(ji)度(du)全(quan)國地(di)價(jia)水平整體穩步上升，第(di)二季(ji)度(du)全(quan)國主要監測城市綜合、商服(fu)、住宅(zhai)、工業地(di)價(jia)環比增速依次為0.92%、0.94%、1.01%、0.80%，分別(bie)較上一季(ji)度(du)上升0.37、0.32、0.48、0.26個百分點。

據上述報告(gao)顯示，在所(suo)監測的一線城市中(zhong)，上海的住(zhu)宅用地(di)(di)增速尤為明顯，二(er)季(ji)度地(di)(di)價達(da)到了32306元/平方(fang)米，同比(bi)增長(chang)2.28%。

業內(nei)人(ren)士(shi)分(fen)析稱(cheng)，住宅用地價(jia)格(ge)飆升，將直接(jie)導致未來(lai)開發商(shang)偏(pian)向(xiang)中高端的(de)產(chan)品(pin)結構調整(zheng)。

一線城市(shi)土地價格穩增

去年(nian)下(xia)半年(nian)伊始，國家逐漸在限購政策上(shang)有所(suo)放松，促進了(le)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的回暖，引(yin)發了(le)一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地(di)受(shou)到房企積極爭(zheng)搶(qiang)。中原地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)研究部(bu)統計數據顯示，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)7月土(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交溢(yi)價明顯上(shang)漲，截(jie)至7月12日，成(cheng)(cheng)交的14宗土(tu)地(di)平(ping)均(jun)溢(yi)價率高達38.14%，其中住宅類土(tu)地(di)溢(yi)價率高達54.81%，均(jun)處(chu)于(yu)年(nian)內最(zui)高紀錄。二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交的328宗土(tu)地(di)平(ping)均(jun)溢(yi)價率也達到了(le)23.69%，整(zheng)體看，土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)趨勢明顯向好。

2014年財(cai)政(zheng)部公布的(de)全(quan)國(guo)(guo)財(cai)政(zheng)決算預算也(ye)顯示(shi)，2014年地方政(zheng)府國(guo)(guo)有土地使用權(quan)出讓金收入的(de)決算數為40479.69億(yi)元，決算數為預算數的(de)117.6%，占(zhan)據(ju)全(quan)國(guo)(guo)政(zheng)府性基金收入近八成。

高地(di)價催生中高端樓盤

土地(di)作為房產開發環節中(zhong)的一項(xiang)重要成本支出，地(di)價的上(shang)漲是不是意味著給房價的上(shang)漲預留了空間？

“可以預計(ji)(ji)的(de)是(shi)，為了消化(hua)掉高(gao)地價(jia)帶來的(de)成(cheng)本，開(kai)發商在產品(pin)設計(ji)(ji)上會(hui)(hui)向(xiang)中高(gao)端項目看齊，因此會(hui)(hui)在供應結(jie)構上對(dui)樓(lou)市產生影(ying)響。”中原地產研究(jiu)咨詢部總監宋會(hui)(hui)雍認為，地價(jia)對(dui)房價(jia)并沒(mei)有決定性的(de)作(zuo)用，相反是(shi)同區域的(de)房價(jia)在左右著同區域地塊價(jia)格的(de)漲跌。地價(jia)的(de)上漲意(yi)味著開(kai)發商對(dui)該(gai)區域的(de)房價(jia)的(de)預期走高(gao)。至(zhi)于高(gao)地價(jia)是(shi)否真的(de)會(hui)(hui)轉化(hua)成(cheng)高(gao)房價(jia)，要視區域而定。

德佑鏈(lian)家市場(chang)研究部(bu)總監陸騎(qi)麟也(ye)認為，在地(di)價抬(tai)升的背景下，未來在新房市場(chang)上，中高端人群的購房需求將得到更多的滿(man)足，而中低(di)端消費會(hui)更多地(di)轉向二(er)手(shou)房市場(chang)。

就在7月15日，北京(jing)開發商金融街以88.15億元(yuan)的(de)高價(jia)摘得上(shang)海(hai)(hai)(hai)閘北區(qu)上(shang)海(hai)(hai)(hai)火車站(zhan)北廣場以北地塊，折合(he)樓板價(jia)27022元(yuan)/平方(fang)米，刷新了(le)上(shang)海(hai)(hai)(hai)年內地塊總價(jia)的(de)紀錄。據(ju)了(le)解，該(gai)(gai)地塊規劃商住兩用，計劃以城中豪宅(zhai)配套商業綜合(he)體。據(ju)業內人士估計，該(gai)(gai)項目每平方(fang)米均價(jia)將在6萬元(yuan)左右。

陸騎(qi)麟分析，未來上(shang)海(hai)火(huo)車站(zhan)北廣場以北地塊所(suo)在的(de)大寧板(ban)塊依然將(jiang)會是滬上(shang)較為熱(re)門的(de)土地板(ban)塊之一(yi)。“一(yi)方面(mian)是大寧板(ban)塊屬(shu)于中環(huan)附近的(de)稀(xi)缺區域；其次(ci)閘北區政府對這(zhe)一(yi)區域土地出讓(rang)的(de)節奏與市場需(xu)求吻合(he)，未來將(jiang)繼續看(kan)好。”

京系房企爭奪上海灘

越(yue)來越(yue)多的(de)外地(di)開發(fa)商(shang)(shang)在上海大舉(ju)拿(na)地(di)。除了(le)金融街，葛洲壩地(di)產(chan)、方興(xing)地(di)產(chan)、當代置業等(deng)京(jing)系開發(fa)商(shang)(shang)也動作頻頻。

葛(ge)洲壩(ba)地(di)產近幾年(nian)(nian)在上海(hai)勢頭較猛。德佑地(di)產研究部監控數據顯(xian)示，在土地(di)市場上，從2012年(nian)(nian)至2015上半年(nian)(nian)，葛(ge)洲壩(ba)在上海(hai)一(yi)共拿下四幅地(di)塊(kuai)(kuai)，均為(wei)含有住(zhu)宅性質的(de)地(di)塊(kuai)(kuai)，共斥資(zi)62.81億元。陸騎麟認(ren)為(wei)，從葛(ge)洲壩(ba)這兩年(nian)(nian)的(de)拿地(di)策略來看(kan)，似乎在試圖(tu)依(yi)靠大虹橋板塊(kuai)(kuai)的(de)概念構筑自己的(de)豪(hao)宅版圖(tu)。

方興(xing)地(di)(di)產(chan)在(zai)(zai)2012年(nian)和2014年(nian)在(zai)(zai)滬(hu)上取得過兩(liang)幅(fu)地(di)(di)塊，共斥資157.8億元，其中(zhong)2012年(nian)為海門路55號地(di)(di)塊，還有一幅(fu)就是(shi)閘北區大寧路街(jie)道325街(jie)坊地(di)(di)塊。

值得注意的是，這些外來房企開發的多數項目(mu)均(jun)為區(qu)域(yu)內的“地王”項目(mu)，建(jian)成之后不僅能夠成為區(qu)域(yu)代表項目(mu)，也將對區(qu)域(yu)內房價(jia)產生(sheng)拉(la)動作用。

據德佑鏈家市場研(yan)究部監控數據顯示，2015年至(zhi)今(jin)，綠城葛洲(zhou)壩臻(zhen)園的成交(jiao)均(jun)價(jia)為44114元(yuan)/平(ping)方(fang)米，較(jiao)區域(yu)內(nei)商品住宅(zhai)的成交(jiao)均(jun)價(jia)高(gao)出(chu)近7500元(yuan)/平(ping)方(fang)米；此(ci)外還有方(fang)興(xing)地產旗下(xia)銷售很火的大寧金(jin)茂府，今(jin)年以來(lai)的成交(jiao)均(jun)價(jia)為70388元(yuan)/平(ping)方(fang)米，較(jiao)區域(yu)內(nei)成交(jiao)均(jun)價(jia)高(gao)出(chu)6000多(duo)元(yuan)/平(ping)方(fang)米。從不少項目(mu)的銷售價(jia)格(ge)來(lai)看(kan)，都要比區域(yu)內(nei)的成交(jiao)均(jun)價(jia)高(gao)出(chu)10%-20%。