每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者 白亞靜    

◎每經記者 白亞靜

近一(yi)個月(yue)(yue)，股(gu)指(zhi)不斷走低，不少地(di)產(chan)股(gu)跑輸大盤，不僅有數(shu)十(shi)家公司(si)緊急停(ting)牌(pai)避險，而(er)且還(huan)有公司(si)跌幅(fu)一(yi)度(du)逼近70%。這般驚心(xin)動魄的下跌，萬科A（000002，SZ）成(cheng)為目前成(cheng)交量和流動性最好的地(di)產(chan)股(gu)之一(yi)。除了5、6月(yue)(yue)以來的業績支撐，這還(huan)與萬科管理層高調護盤有關。7月(yue)(yue)6日，股(gu)市一(yi)片綠，萬科高調宣布(bu)了百億回(hui)購計劃，利好消息及時阻止下降趨勢。

是(shi)什么令(ling)萬(wan)科在下跌時耗費巨資回購護盤(pan)？萬(wan)科董事會(hui)秘書譚(tan)華杰表示(shi)，管理層(ceng)希望保護中小股東(dong)利益，而(er)且對公司未來(lai)業績(ji)有信心。保護中小股東(dong)利益的理由不難理解，可(ke)是(shi)信心從哪來(lai)？

大手筆護盤

2014年初，樓市(shi)遇冷，萬(wan)科(ke)(ke)股價(jia)再次(ci)走(zou)入谷底。萬(wan)科(ke)(ke)總裁郁亮以2013年薪金700萬(wan)元增持自家股票。這一舉(ju)動，使得萬(wan)科(ke)(ke)股票第二日(ri)高(gao)開高(gao)走(zou)，并拉動地(di)產板塊全線飄紅。萬(wan)保招金等龍頭股的股價(jia)已接近凈資產，市(shi)盈率跌至(zhi)5倍(bei)以下，在弱市(shi)中(zhong)，管理層增持無疑(yi)穩定了市(shi)場長期投(tou)資的信心。

此外(wai)，萬科(ke)每(mei)年的分紅派息比例(li)均處(chu)于(yu)A股市場前列。比如，2014年3月，股價(jia)低點時(shi)，萬科(ke)提出每(mei)10股派送4.1元(yuan)，同比增長127.8%。

這次(ci)，萬科提出百(bai)億回購計劃，雖然尚未(wei)經股(gu)東大會審議通過，但(dan)從7月(yue)6日至(zhi)今，已將股(gu)票從7月(yue)3日收(shou)盤(pan)價(jia)(jia)13.7元(yuan)／股(gu)拉至(zhi)7月(yue)15日收(shou)盤(pan)價(jia)(jia)14.7元(yuan)／股(gu)。

燕(yan)曦基金總經理李經緯分析稱，這些利好消息，使得萬科13.7元(yuan)／股注(zhu)定成為(wei)階段性低點。

與去年郁亮(liang)出面穩定市場信心不同，此(ci)次萬科股價(jia)(jia)已經(jing)歷一波漲幅，13.7元／股的回(hui)(hui)購價(jia)(jia)幾乎(hu)是(shi)郁亮(liang)去年約7元／股買入的一倍，而且(qie)耗資(zi)更(geng)多(duo)，方案通過后，今年內只(zhi)要(yao)股價(jia)(jia)低于13.7元/股，即(ji)實施回(hui)(hui)購程(cheng)序(xu)，上限為(wei)100億元。

可是(shi)，房地產(chan)行業(ye)利潤(run)率走低已成不爭事(shi)實(shi)，萬科回購的信心(xin)從哪兒來？答(da)案似(si)乎(hu)越來越清(qing)晰：一是(shi)跑贏業(ye)內，二是(shi)轉型，成為(wei)多上市平臺(tai)的控股集團。

三招提高短期業績

如何跑贏業內？萬科有三(san)招(zhao)。

第一(yi)招，推(tui)貨時緊盯(ding)市場，平衡量(liang)價關系(xi)，用全盤布局抵消個別(bie)項目(mu)風險。“3·30新(xin)政(zheng)”后(hou)，深(shen)圳(zhen)樓市火爆(bao)，交易(yi)價格屢創新(xin)高。萬科(ke)踩在(zai)行情(qing)高位，6月6日(ri)，推(tui)出位于南山的萬科(ke)云(yun)城商務(wu)公寓(yu)項目(mu)。這距離股(gu)市大(da)跌、深(shen)圳(zhen)樓市短期看(kan)漲情(qing)緒改變，僅剩一(yi)周多的時間。

開(kai)盤當日(ri)，該項(xiang)(xiang)目成交均(jun)價(jia)5.5萬元(yuan)/平方米，銷售(shou)量(liang)達到95%。雖然沒有誕生“日(ri)光盤”，但(dan)單日(ri)收金20億元(yuan)已(yi)足夠鎖定利(li)潤(run)。這樣(yang)的(de)量(liang)價(jia)比，使得剩余房源的(de)推貨節奏(zou)變得靈活，不論價(jia)格漲(zhang)跌，已(yi)是穩賺不賠(pei)。5.5萬元(yuan)的(de)單價(jia)并不便宜，同期，位置(zhi)更接近市中心(xin)的(de)深圳華潤(run)城住宅項(xiang)(xiang)目均(jun)價(jia)僅6萬元(yuan)。

市(shi)場不好的時候(hou)，萬(wan)科有另(ling)一(yi)套打法。以去年上半年的廣州市(shi)場為例，由(you)于競(jing)爭(zheng)激烈，萬(wan)科對部分項(xiang)目進行調(diao)價，加快去化(hua)。雖然(ran)單(dan)個(ge)項(xiang)目利潤(run)率(lv)下降，但確如世聯行董事長陳勁松(song)所說(shuo)，對所有大公司(si)而言，個(ge)別項(xiang)目的降價、利潤(run)率(lv)的下降，都將在整個(ge)盤子中(zhong)得到平衡，布局合理(li)者能夠在市(shi)場波動中(zhong)熨平風險。

第(di)二(er)招，不再談規模，只看回款(kuan)率，儲備(bei)(bei)大量現金以備(bei)(bei)不時之(zhi)需。只有回款(kuan)才是真正(zheng)的銷售，萬科總裁郁亮曾(ceng)指出。

萬科的回款率一直(zhi)穩定在(zai)(zai)90%以上，去年，更(geng)是達到驚(jing)人的97%。同期，如(ru)保利、碧桂園等一線房企的回款率則在(zai)(zai)80%到90%之間。

高回款(kuan)率極大地(di)充實了(le)萬科的現(xian)(xian)金流，去年(nian)底，萬科凈負債率僅5.4%，在手(shou)貨幣現(xian)(xian)金627億(yi)元。正(zheng)是現(xian)(xian)金充足(zu)、財(cai)務穩健(jian)，萬科才有底氣(qi)在股市(shi)大跌時提出(chu)百(bai)億(yi)回購計劃(hua)。

第(di)三(san)招，在一級市場(chang)審慎拿地，多拓展二級市場(chang)渠道。

一方面(mian)市場(chang)單(dan)邊(bian)上(shang)漲趨勢結束，另一方面(mian)郁(yu)亮認為相較住宅(zhai)市場(chang)而(er)言，土地市場(chang)未得到(dao)充分(fen)調整(zheng)，因此去年萬科(ke)的拿(na)地量已接近2008年低點。

但事實上(shang)，萬科開發的(de)項(xiang)目不(bu)全(quan)部來自(zi)一級市(shi)場。比如北(bei)京的(de)御府(fu)77項(xiang)目，即萬科從凱德旗下(xia)子公司手中，以6.9億(yi)元收購90%股權得來。

今年以來，萬(wan)科(ke)與(yu)萬(wan)達的合(he)作，更是增(zeng)加了萬(wan)科(ke)的土(tu)地(di)(di)儲備。郁亮在股東大會上(shang)表示，萬(wan)科(ke)儲備地(di)(di)塊足夠2~3年開發，如(ru)果算(suan)上(shang)與(yu)萬(wan)達合(he)作獲得的地(di)(di)塊，萬(wan)科(ke)的拿地(di)(di)節奏將更為從容(rong)。

“失控”后的生態圈

除(chu)了跑贏(ying)業內，萬(wan)科還有(you)將整個行業拉出(chu)悲觀(guan)氛圍的意圖。

資(zi)本(ben)市場給(gei)地(di)產類公司(si)的(de)估值逐(zhu)年走低，和整個行業步入白銀時代(dai)不無(wu)關系。不過，白銀亦是貴(gui)金屬，萬科有另(ling)一番解讀(du)。

做(zuo)了多(duo)個(ge)國家房價(jia)走(zou)勢(shi)的海量研究(jiu)后，萬科給出市(shi)場(chang)信心：中國樓市(shi)仍在安(an)全線之內。未(wei)來十年(nian)，萬科最主(zhu)要的業務還(huan)是住宅(zhai)。除(chu)此之外，萬科還(huan)在滲入產(chan)業地產(chan)、商(shang)業地產(chan)等領域。

為何加載新業(ye)(ye)(ye)務？譚華杰稱，核心客(ke)戶在變，未來最(zui)需要不(bu)動產(chan)的是各種(zhong)創業(ye)(ye)(ye)的個人(ren)、團隊和小企業(ye)(ye)(ye)。以(yi)上(shang)述熱銷樓盤為例，除了踩對市場銷售節點外，該(gai)項目背后的產(chan)業(ye)(ye)(ye)新城是重要賣點之一。

在產(chan)業(ye)地(di)產(chan)上(shang)，萬(wan)(wan)科(ke)還選(xuan)擇了(le)物(wu)流地(di)產(chan)項目，這正符(fu)合(he)萬(wan)(wan)科(ke)選(xuan)擇新(xin)業(ye)務的兩個邏輯。譚華杰表示，一(yi)是(shi)符(fu)合(he)移動互聯網趨(qu)勢，二是(shi)體現萬(wan)(wan)科(ke)競(jing)爭優勢，如較低的融資成本。據萬(wan)(wan)科(ke)方(fang)面介紹，目前已在武漢、貴陽有(you)項目布(bu)局。“國(guo)內標準(zhun)普通倉儲供(gong)應緊(jin)缺(que)，以今年上(shang)半年深圳(zhen)為例，由于需求增(zeng)加，而市場沒有(you)新(xin)增(zeng)供(gong)應，因此(ci)不少業(ye)主(zhu)申請將(jiang)保稅倉變成正常的非(fei)保稅倉，以滿足電商(shang)需求”，仲量聯行工業(ye)地(di)產(chan)部董事古振鵬(peng)表示。

萬科(ke)還(huan)將舊業(ye)(ye)務(wu)升級，如把物業(ye)(ye)公司推向市(shi)場。目前(qian)，萬科(ke)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)已達(da)到1億(yi)多平(ping)方米，與彩生活(huo)上(shang)市(shi)之(zhi)初的(de)規模不相上(shang)下，該板塊將成為萬科(ke)變身萬億(yi)市(shi)值、多上(shang)市(shi)平(ping)臺控(kong)股集團的(de)重(zhong)要基石。

據記(ji)者觀察，由于收購成(cheng)本高(gao)企，萬科物業采取(qu)了包括(kuo)睿服務、品牌全(quan)委、股(gu)權合(he)作(zuo)在內的多(duo)種(zhong)擴張(zhang)方式(shi)，所接洽的對(dui)象大多(duo)為國(guo)企房地產公(gong)司的成(cheng)熟社區項目，與萬科在售(shou)樓(lou)盤(pan)不(bu)存在競爭(zheng)。

香港粵海(hai)證券投(tou)資銀行董事黃立沖(chong)認為(wei)，與其他(ta)同類企業(ye)相(xiang)比，萬科物業(ye)上市(shi)，最大(da)的優勢在于服務質量以及較為(wei)實在的現金流。

基于城市(shi)配套(tao)服務商(shang)定(ding)位，萬科圍繞(rao)社區衍(yan)生(sheng)出了多種(zhong)業(ye)務可(ke)能性(xing)，為這些提供支持的(de)(de)，是郁亮設計(ji)的(de)(de)一套(tao)不(bu)斷迭代(dai)的(de)(de)組(zu)織系統(tong)。崇尚“失控”的(de)(de)郁亮不(bu)斷解構(gou)原有形式，積極(ji)打(da)造生(sheng)態圈(quan)，并推進組(zu)織扁平化發展(zhan)。一方面，在項目(mu)層面成立事(shi)業(ye)合伙人，打(da)破部門間隔，另一方面，提出小(xiao)草計(ji)劃，支持員工圍繞(rao)萬科的(de)(de)產業(ye)鏈進行(xing)創業(ye)。