業(ye)內人士認為，央行日前宣布的(de)自6月28日起降息(xi)(xi)降準(zhun)將刺激(ji)購房(fang)者繼續增加(jia)入(ru)市(shi)的(de)積極(ji)性，特別(bie)是對供需(xu)相對緊張的(de)一二線城市(shi)而言(yan)，預(yu)計6月房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場升溫態勢(shi)將延(yan)續。從(cong)下(xia)半(ban)年的(de)走勢(shi)來看，特別(bie)是在(zai)本次降息(xi)(xi)降準(zhun)的(de)政(zheng)策刺激(ji)下(xia)，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場將延(yan)續量(liang)升價穩的(de)態勢(shi)。

購房信貸成本降低

經記(ji)者梳理，去年(nian)9月(yue)(yue)底央行(xing)頒布“930新政(zheng)(zheng)(zheng)”，涉及(ji)“認房(fang)不認貸”及(ji)“最低七折利率(lv)”等政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)；今年(nian)3月(yue)(yue)30日(ri)央行(xing)、住建(jian)部、銀(yin)監會聯(lian)合頒布“330新政(zheng)(zheng)(zheng)”，二套房(fang)最低首(shou)付款(kuan)(kuan)比例調整為不低于40%；去年(nian)11月(yue)(yue)22日(ri)、今年(nian)3月(yue)(yue)1日(ri)和(he)5月(yue)(yue)11日(ri)央行(xing)三次(ci)下調金(jin)融(rong)機構(gou)人民(min)幣(bi)貸款(kuan)(kuan)和(he)存(cun)款(kuan)(kuan)基準利率(lv)，今年(nian)2月(yue)(yue)5日(ri)和(he)4月(yue)(yue)20日(ri)兩次(ci)下調金(jin)融(rong)機構(gou)人民(min)幣(bi)存(cun)款(kuan)(kuan)準備金(jin)率(lv)。與此同時，截至目前，已有過(guo)半省區市出臺樓市刺激新政(zheng)(zheng)(zheng)，超過(guo)百個城(cheng)市發布了不同力度(du)的公(gong)積(ji)金(jin)松綁政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)，其中北京、上海(hai)等30個城(cheng)市還提及(ji)增加公(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)額度(du)。

亞豪(hao)機構市(shi)場總(zong)監郭毅表示，近8個(ge)月來(lai)，信貸利率已下(xia)(xia)調4次，累積降(jiang)(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)115個(ge)基(ji)點(dian)。對于(yu)購房者來(lai)說(shuo)，雖(sui)然本(ben)輪降(jiang)(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)只下(xia)(xia)調25基(ji)點(dian)，影(ying)響并不(bu)大，但(dan)4次降(jiang)(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)累積減(jian)少(shao)(shao)的(de)購房成本(ben)已相當(dang)高。如果貸款(kuan)100萬、20年還清(qing)，本(ben)輪降(jiang)(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)后，總(zong)成本(ben)減(jian)少(shao)(shao)33924元(yuan)(yuan)(yuan)，月供減(jian)少(shao)(shao)141元(yuan)(yuan)(yuan)；而按自(zi)去(qu)年11月22日降(jiang)(jiang)(jiang)息(xi)(xi)(xi)后計(ji)算，貸款(kuan)總(zong)成本(ben)共(gong)減(jian)少(shao)(shao)了15.9萬元(yuan)(yuan)(yuan)，月供累計(ji)減(jian)少(shao)(shao)663元(yuan)(yuan)(yuan)。

郭毅認為，進(jin)(jin)入降息通(tong)道后(hou)，一(yi)線城市(shi)資(zi)產(chan)價值(zhi)再次進(jin)(jin)入上(shang)升(sheng)通(tong)道。對于購房(fang)者(zhe)來說，一(yi)方面(mian)因降息而獲得購房(fang)總(zong)成(cheng)本相(xiang)對減少的(de)(de)(de)(de)利(li)好，另一(yi)方面(mian)還(huan)將(jiang)充(chong)分享有資(zi)產(chan)價值(zhi)上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)(de)收益，雙重利(li)好再疊加購房(fang)首付的(de)(de)(de)(de)下調(diao)，杠桿率的(de)(de)(de)(de)提(ti)升(sheng)將(jiang)會放大收益，這將(jiang)促進(jin)(jin)市(shi)場交易量(liang)的(de)(de)(de)(de)進(jin)(jin)一(yi)步(bu)活躍。今(jin)年上(shang)半年，在(zai)多(duo)輪(lun)貨幣信貸政(zheng)策和房(fang)地產(chan)調(diao)控政(zheng)策的(de)(de)(de)(de)松動下，北京樓市(shi)已(yi)經出現(xian)成(cheng)交量(liang)的(de)(de)(de)(de)明(ming)顯提(ti)振，預計下半年北京樓市(shi)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)交量(liang)還(huan)將(jiang)保持穩定(ding)增長勢頭。

鏈家地產有(you)(you)關(guan)人士表示，今(jin)年以來(lai)，房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場復(fu)蘇升溫，尤其是一(yi)(yi)線城市(shi)(shi)成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)大(da)漲，從二季度開始(shi)，價(jia)格也進(jin)(jin)入(ru)上(shang)行趨(qu)勢。本輪降準(zhun)、降息(xi)對于(yu)樓市(shi)(shi)的刺激(ji)作用(yong)也會(hui)很快顯現，一(yi)(yi)方(fang)面是刺激(ji)需求(qiu)入(ru)市(shi)(shi)，推(tui)漲成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)；另一(yi)(yi)方(fang)面繼(ji)續改善預期，促(cu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲加快。當前貸款(kuan)基(ji)準(zhun)利率已達到歷史低(di)位，與房(fang)(fang)(fang)貸相關(guan)的五(wu)年以上(shang)貸款(kuan)利率是5.4%，當前主流銀行給予首套房(fang)(fang)(fang)的貸款(kuan)利率優惠(hui)基(ji)本在(zai)9折左右(you)，如果未來(lai)能達到85折，首套房(fang)(fang)(fang)貸實際利率僅(jin)為4.59%。因(yin)此，經過多(duo)次(ci)降息(xi)后，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者信貸成(cheng)(cheng)本大(da)大(da)降低(di)，目前進(jin)(jin)入(ru)較為有(you)(you)利的購(gou)房(fang)(fang)(fang)時期。

前期政策開始見效

6月(yue)18日，國家統計(ji)局發布5月(yue)70個(ge)(ge)大(da)(da)中城市(shi)住宅(zhai)銷售(shou)價格變動(dong)情況顯示，5月(yue)份北京、上(shang)(shang)海、廣州、深圳4個(ge)(ge)一線(xian)(xian)城市(shi)新建商品住宅(zhai)和(he)二手住宅(zhai)價格環(huan)比普漲(zhang)，4個(ge)(ge)城市(shi)環(huan)比平均分別(bie)上(shang)(shang)漲(zhang)3.0%和(he)3.8%，最高(gao)漲(zhang)幅分別(bie)為(wei)6.7%和(he)6.3%，分別(bie)比上(shang)(shang)月(yue)擴大(da)(da)4.9個(ge)(ge)百分點(dian)(dian)和(he)3.9個(ge)(ge)百分點(dian)(dian)；二線(xian)(xian)城市(shi)房價整體較為(wei)穩定(ding)；大(da)(da)部分三線(xian)(xian)城市(shi)房價仍然下降。

據中原地(di)產(chan)統計數據顯示，5月(yue)份(fen)全國主要的54個(ge)城市合(he)計住宅(zhai)簽約套數為(wei)26.199萬(wan)套，環比(bi)上漲幅度(du)達(da)到8.4%，而同(tong)比(bi)漲幅更是高達(da)20.1%。商品房(fang)(fang)成交(jiao)的回暖更直接改(gai)善各地(di)的庫存壓力。截止到5月(yue)末，全國商品房(fang)(fang)待售(shou)面積(ji)65666萬(wan)平(ping)(ping)方米，比(bi)4月(yue)末減(jian)少15萬(wan)平(ping)(ping)方米。

從(cong)一線(xian)城市(shi)(shi)來看，數(shu)據顯示，5月全月北(bei)京純商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)5176套，比(bi)4月上(shang)漲(zhang)(zhang)39.1%，比(bi)去(qu)年(nian)5月上(shang)漲(zhang)(zhang)24%。截(jie)(jie)至(zhi)6月25日，今(jin)年(nian)上(shang)半年(nian)北(bei)京市(shi)(shi)二手(shou)住(zhu)宅網簽量為81263套，較去(qu)年(nian)同(tong)期上(shang)升89.5%；上(shang)海(hai)市(shi)(shi)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅截(jie)(jie)至(zhi)6月23日共成(cheng)交(jiao)76.6萬方，環比(bi)下滑19.2%，同(tong)比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)70.4%，成(cheng)交(jiao)均價(jia)為33974元/平方米，環比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)8.4%，同(tong)比(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)26.4%。同(tong)時，廣州(zhou)新房成(cheng)交(jiao)量已連續4個(ge)月上(shang)漲(zhang)(zhang)，5月已高達9313套，創近5年(nian)同(tong)期最高值，5月份廣州(zhou)全市(shi)(shi)簽約二手(shou)房4259套，同(tong)比(bi)大增121%。

“統計(ji)數據(ju)的普遍(bian)轉好，表明前期(qi)一系列的政策開始(shi)見效，市場預期(qi)發生(sheng)轉變，購房者信(xin)心有所恢復。”中原(yuan)地(di)產首席分析師張大偉表示，從整體簽約情況來看(kan)，一線(xian)城(cheng)市漲幅最明顯(xian)(xian)。從中原(yuan)地(di)產各城(cheng)市分公司的反饋情況來看(kan)，5月(yue)份(fen)無(wu)論是帶看(kan)量(liang)(liang)還(huan)是簽約量(liang)(liang)均有明顯(xian)(xian)增加。

張(zhang)大(da)偉認(ren)為(wei)，一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房價環比同比數據出(chu)現(xian)全(quan)面(mian)轉(zhuan)正，標志著(zhu)從2014年開(kai)始的(de)樓市(shi)(shi)(shi)調整在一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)已經基(ji)本結束。值(zhi)得注意的(de)是(shi)(shi)，樓市(shi)(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)售額率先(xian)上漲，而(er)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積漲幅(fu)并不(bu)同步(bu)，這主(zhu)要是(shi)(shi)因為(wei)一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房價相對較高，但三四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)依然未(wei)明(ming)(ming)顯好轉(zhuan)。對于一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)而(er)言，2015年市(shi)(shi)(shi)場(chang)走(zou)勢將明(ming)(ming)顯趨好，從長遠(yuan)看，一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)不(bu)太(tai)可能支撐全(quan)國房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)全(quan)面(mian)上漲。

下半年料延續量升價穩

對(dui)(dui)于未來(lai)房地產市(shi)(shi)場(chang)的(de)走勢，同(tong)策咨詢研究部總監張宏偉認為，在降息降準等政策刺激(ji)之下，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)房價(jia)步入上漲通(tong)道，甚至下半年(nian)會再(zai)次步入“買(mai)漲不買(mai)跌”的(de)行(xing)情；二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)將加(jia)速去庫(ku)(ku)存的(de)進程，存銷比開始普遍(bian)降低，15個月以(yi)下去化(hua)周(zhou)期(qi)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房價(jia)穩(wen)中有升，比如合(he)肥、南京、南昌、蘇州、石(shi)家(jia)莊等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，而15個月以(yi)上的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)還有去庫(ku)(ku)存壓力(li)，但部分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)由(you)于加(jia)速去庫(ku)(ku)存，市(shi)(shi)場(chang)去化(hua)周(zhou)期(qi)將回歸至合(he)理區間(jian)；對(dui)(dui)于大多數(shu)三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)而言，因為庫(ku)(ku)存量大去化(hua)周(zhou)期(qi)長(chang)，還是要堅(jian)持去庫(ku)(ku)存。總體來(lai)看(kan)，各個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)在降準降息的(de)刺激(ji)之下走勢將進一步分化(hua)。

中信建投認為，連(lian)續降(jiang)息之后，整(zheng)體(ti)降(jiang)準的配(pei)套出臺仍有必要，在一線城市成交回暖(nuan)的趨勢下，預期調(diao)整(zheng)將加速蔓延至其(qi)他(ta)重點二三線城市，銷售回暖(nuan)也將強化房企的投資意愿，三季(ji)度將是關鍵窗(chuang)口(kou)。

偉業(ye)我愛我家集(ji)團副(fu)總裁(cai)胡景暉認(ren)為，今年(nian)二季度以來的(de)(de)(de)房地產量升價穩將(jiang)在(zai)下半年(nian)延(yan)續。在(zai)當前經濟環境下，頻繁降準降息將(jiang)成為新(xin)常態(tai)，但房地產本身的(de)(de)(de)持續穩定發展不能寄希望于貨幣政(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)持續寬松，而是(shi)行業(ye)內(nei)部的(de)(de)(de)創新(xin)、升級(ji)和增(zeng)效(xiao)。比(bi)如房地產信托投資基金Reits等(deng)間接投資方(fang)式的(de)(de)(de)展開(kai)，針對改善型(xing)客戶置(zhi)業(ye)升級(ji)需求的(de)(de)(de)整(zheng)體解決方(fang)案和對應服務，房地產O2O創新(xin)的(de)(de)(de)試水和推進等(deng)。