每經編(bian)輯(ji)｜楊羚強     

每經記者楊羚(ling)強 發(fa)自上海

上周(zhou)，湯(tang)臣(chen)一(yi)品成交(jiao)一(yi)套(tao)2.45億元(yuan)的(de)豪宅，成就(jiu)了上海單套(tao)公寓成交(jiao)的(de)總價新紀錄。

但怎么賣掉的？

坊(fang)間盛傳，湯臣(chen)一品是請了對(dui)岸的(de)綠城黃浦(pu)灣當(dang)托！

邦地產君聽(ting)到這個消息時，也跟你一樣不明(ming)覺厲(li)：WHAT？“高富帥”湯(tang)臣一品竟然能喊得(de)動“爆(bao)發戶”黃浦灣當“托”？

難道現在“托兒(er)”價貶值(zhi)了(le)？邦地產(chan)君趕緊找了(le)個黃牛問(wen)(wen)了(le)問(wen)(wen)~黃牛兄說，現在請民工50元，請學生200，請辦公室行(xing)政500，請銀行(xing)柜面800，請空姐1500，請模特兒(er)3000，請演員5000……

這(zhe)一開(kai)口，差點把邦地產君嚇退，心想：按照這(zhe)開(kai)價，請黃浦灣(wan)當“托”，那不得好(hao)幾(ji)百(bai)萬？

這(zhe)一年(nian)也沒有多(duo)少利潤的湯臣(chen)老板，會舍得花這(zhe)么多(duo)錢(qian)，雇黃浦灣當“撬邊模子”？

但小伙伴言之灼(zhuo)灼(zhuo)，說(shuo)上海去年就(jiu)(jiu)有(you)高(gao)端樓盤(pan)，報出了30萬(wan)元(yuan)／平方米的上海公寓最高(gao)售價，結(jie)果(guo)當月(yue)就(jiu)(jiu)幫助(zhu)湯臣一品賣掉一套總價2.3億元(yuan)的豪(hao)宅。

這(zhe)一(yi)回，黃浦灣(wan)助演了(le)同樣的劇情(qing)，給(gei)出了(le)高達38萬元／平方(fang)米的最高報價(jia)。價(jia)格和價(jia)值一(yi)比(bi)，湯臣一(yi)品的性價(jia)比(bi)可真高啊！而接(jie)下來的帶動銷售，也就只是等待劇情(qing)發酵(jiao)生(sheng)效而已(yi)。

這(zhe)番話(hua)讓邦地產君將(jiang)信(xin)將(jiang)疑(yi)(yi)：黃(huang)浦灣如果真是(shi)給湯臣一品當托，不就(jiu)有“通敵(di)”嫌疑(yi)(yi)？它又是(shi)靠什(shen)么當托的呢？

但是細(xi)數一下，黃浦灣(wan)的確有幾個(ge)“當托”的基因： 

基因一：前世不如湯臣一品

答(da)案有點(dian)匪夷所(suo)思，還要從兩個樓盤的“前世”說起。

根據《上海內河航運(yun)志》，黃浦灣所(suo)在都董家渡(du)原來是塘董線(xian)的(de)一個(ge)(ge)(ge)渡(du)口，始創于清(qing)。此(ci)地在解(jie)放(fang)前住(zhu)的(de)都是平民居所(suo)，解(jie)放(fang)后則逐(zhu)漸演變為一個(ge)(ge)(ge)個(ge)(ge)(ge)大型市場(chang)。當年，那里的(de)面料(liao)生意(yi)紅(hong)火(huo)一時，很多上海人(ren)結婚，都會選擇在那里買(mai)了布料(liao)，找(zhao)人(ren)專門定制婚禮用服。

相比(bi)之下，湯臣一品所在的(de)陸(lu)家嘴，則在一開(kai)始就有非同尋常的(de)“前世”。

由于陸(lu)深的(de)舊居(ju)以及陸(lu)氏的(de)祖塋都建在(zai)此(ci)(ci)，因此(ci)(ci)稱之(zhi)為(wei)陸(lu)家嘴。

陸深字子淵(yuan)，先祖(zu)是汴梁人，隨宋室南(nan)遷移居(ju)上(shang)(shang)海(hai)浦東。他生于明成化(hua)13年(nian)(nian)（公元1477年(nian)(nian)），弘治18年(nian)(nian)（1505年(nian)(nian)）考(kao)進(jin)士(shi)，中二甲第八(ba)名(ming)，進(jin)翰林院。他學問很好，但脾(pi)氣倔。曾因(yin)得罪大太監(jian)劉(liu)瑾(jin)被嫡放外任，一直到劉(liu)瑾(jin)伏法之后才重新回到翰林院，以后擔任過四川布(bu)政史，嘉靖(jing)16年(nian)(nian)（1537年(nian)(nian)）任太常卿兼侍(shi)讀(du)學士(shi)。他的夫人梅氏更是有恩于上(shang)(shang)海(hai)。

當年上海建(jian)城(cheng)(cheng)(cheng)抗倭，梅氏(shi)捐(juan)田500畝，捐(juan)銀2000兩，動承擔了(le)上海城(cheng)(cheng)(cheng)6座城(cheng)(cheng)(cheng)門(men)之一小東門(men)的(de)全部建(jian)筑(zhu)材料，為此(ci)拆去了(le)陸氏(shi)祖(zu)室數千楹(ying)。正是因為有了(le)像(xiang)梅氏(shi)這樣(yang)深明大義的(de)上海人，筑(zhu)城(cheng)(cheng)(cheng)從10月興(xing)工，12月便(bian)完(wan)竣(jun)。從此(ci)，倭寇來犯，都(dou)只能望城(cheng)(cheng)(cheng)興(xing)嘆(tan)了(le)。

湯臣一品所(suo)處的花(hua)園石(shi)橋(qiao)路，也是(shi)歷史悠久。相傳清乾隆年間(jian)，有(you)一顧姓來此(ci)定居，并在住處不遠的滬塘溝旁種植(zhi)花(hua)木，使得(de)石(shi)拱橋(qiao)隱(yin)于花(hua)叢中，此(ci)地由此(ci)得(de)名“花(hua)園石(shi)橋(qiao)”。

即使在明(ming)清(qing)時期，花園、閣(ge)樓、精工雕飾(shi)，也是豪(hao)宅的(de)標(biao)配。從以(yi)上文獻可以(yi)推斷(duan)，陸(lu)家嘴(zui)作為上海(hai)的(de)豪(hao)宅區已經(jing)有(you)幾(ji)百年(nian)的(de)歷史。

董(dong)家渡作為一個(ge)變“豪”沒幾年(nian)的(de)平民“新(xin)貴”，要叫(jiao)板已經(jing)作為豪宅(zhai)區幾百年(nian)的(de)陸家嘴，確實(shi)不那么(me)容易。

《怪誕行為(wei)學(xue)》的(de)(de)(de)作(zuo)者丹(dan)·艾瑞里經過大量的(de)(de)(de)測試(shi)、研(yan)究發現，偏見和(he)預期會影響人們作(zuo)出(chu)重要的(de)(de)(de)選(xuan)擇。以(yi)可(ke)口(kou)可(ke)樂(le)和(he)百事(shi)可(ke)樂(le)的(de)(de)(de)例子說，人們只(zhi)有蒙(meng)上(shang)眼(yan)睛的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下，往(wang)往(wang)覺得(de)百事(shi)可(ke)樂(le)好喝；而(er)在不(bu)蒙(meng)眼(yan)睛的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下，會認為(wei)可(ke)口(kou)可(ke)樂(le)好喝。同(tong)樣，兩(liang)種功效(xiao)接近(jin)的(de)(de)(de)藥(yao)，只(zhi)因為(wei)價(jia)格不(bu)同(tong)，起到到藥(yao)效(xiao)就會不(bu)一樣。因為(wei)，人們天然地(di)覺得(de)，高價(jia)藥(yao)效(xiao)果好于(yu)低價(jia)藥(yao)。

換(huan)句話說，傳統豪(hao)宅(zhai)地(di)段觀念的(de)(de)根(gen)深蒂固，很難接受新興的(de)(de)豪(hao)宅(zhai)區，更不要說以最高的(de)(de)價格購買這一地(di)區的(de)(de)豪(hao)宅(zhai)。

基因二：沒有改變預期

盡管(guan)，綠城為(wei)(wei)黃(huang)浦灣配備(bei)了(le)頂級住宅的品質和服(fu)務體系。但(dan)是，地塊的先天基因缺陷，卻并(bing)不(bu)是靠這些就能解決的。黃(huang)浦灣要真正成為(wei)(wei)中國第一豪(hao)宅，還需要改變消費(fei)者的心理預期。

但在黃浦灣(wan)已經發布(bu)的微信營銷文案，卻鮮有(you)改善消費(fei)者心(xin)理預期(qi)的作為。這可(ke)能(neng)是(shi)綠城黃浦灣(wan)雖(sui)然(ran)最高報(bao)價達(da)到38萬元(yuan)／平(ping)方米，但迄今為止已售房源的成交均價只有(you)單(dan)價9萬元(yuan)出頭。

基因三：公眾號不太認真

這一(yi)項基因(yin)非常重要！

歷(li)史(shi)和過去(qu)“不太(tai)認真(zhen)”的綠(lv)城黃浦灣，在如今(jin)火熱(re)的微信(xin)公眾號上，也不用(yong)心，真(zhen)是讓邦地產君很生氣，這可是項目的一(yi)面(mian)招牌和門面(mian)啊！

相比(bi)之(zhi)下，湯臣一(yi)品(pin)的公眾(zhong)號就(jiu)更懂得(de)“預期和(he)偏見營(ying)銷(xiao)”的招數。比(bi)如(ru)其發布的《湯臣一(yi)品(pin)1206㎡再創紀錄》，就(jiu)舉了兩個香港頂級豪宅成交案例，讓普通人驚嘆(tan)不已，瞬間會覺得(de)湯臣一(yi)品(pin)可愛不少。

這兩個頂(ding)級豪(hao)宅，一個是香港(gang)西(xi)半山超級豪(hao)宅之一的(de)“天匯”，45樓(lou)（又稱68樓(lou)）A單位，在2015年(nian)3月以(yi)4.33億港(gang)元成交，約合60萬人民幣/㎡，創出亞洲高層公寓(yu)新高。

另一個，則是香港半(ban)山真(zhen)正(zheng)亞(ya)洲樓王——原太(tai)古(gu)洋行大班(ban)屋。

2015年6月其以(yi)4.98億港元售出底(di)樓連(lian)地下復式，約合62萬人(ren)民幣/㎡，再創亞(ya)洲高(gao)(gao)層公寓新高(gao)(gao)。

“路(lu)漫(man)漫(man)其修遠兮，上海追趕香港之路(lu)，仍然只(zhi)走(zou)了一半。”

湯臣(chen)一品在文中的這句話，讓人驚(jing)服(fu)，引起(qi)富豪(hao)的欲望，正是頂豪(hao)的玩法(fa)啊(a)。

所以，豪宅到底應該怎么玩？全(quan)國這(zhe)些頂豪，你不得不看~

（本文原(yuan)載(zai)于“邦地產”公(gong)眾(zhong)號real-estate-circle）