每經編輯｜每經記者 蔡(cai)雅蕓    

◎每經記者 蔡雅蕓

持續3年上升的房地產(chan)庫(ku)存開(kai)始(shi)減少了。

國家統計局(ju)網站昨(zuo)日（6月24日）發(fa)文表(biao)示，自2012年4月以來，商品房庫存的上(shang)升態勢從未(wei)停止過，但在今年5月末，這個(ge)節奏被終結，商品房待售面積為65666萬平(ping)方米(mi)，比4月末減少15萬平(ping)方米(mi)。

多位業內人士表(biao)示，庫(ku)存(cun)減(jian)少的原因，和政策的利好刺(ci)激(ji)密不可分。

萊坊亞太研究(jiu)部主管霍尼(ni)克(ke)在接受《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者采訪(fang)時(shi)表(biao)示(shi)，在未來的(de)(de)1到3年時(shi)間(jian)，對中(zhong)國市場影(ying)響(xiang)(xiang)最大(da)的(de)(de)是貨幣(bi)寬(kuan)(kuan)松(song)(song)（如降(jiang)息）、市場氣氛、放松(song)(song)“降(jiang)溫措(cuo)施(shi)”（放寬(kuan)(kuan)或取消限(xian)購）和城鎮(zhen)化。但城鎮(zhen)化是個較長的(de)(de)進程，短期來看(kan)，貨幣(bi)寬(kuan)(kuan)松(song)(song)和放松(song)(song)“降(jiang)溫措(cuo)施(shi)”對中(zhong)國樓市有較大(da)影(ying)響(xiang)(xiang)。

政策利好顯現

易居智庫研究中心(xin)研究總監嚴躍進(jin)直言，近(jin)期信(xin)貸門檻降低，公(gong)積金和二套房貸的(de)政策(ce)趨于(yu)寬松(song)，使得(de)改善型購房者(zhe)的(de)購房需求得(de)到有效釋放。這是去(qu)庫存的(de)一個很重要因素，效果很直接(jie)。

近期，多(duo)地公(gong)積金(jin)(jin)迎來調(diao)整(zheng)。以(yi)一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)(shi)為例(li)(li)，上(shang)海公(gong)積金(jin)(jin)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)在4月將個(ge)人、家庭公(gong)積金(jin)(jin)貸款(kuan)上(shang)限調(diao)至50萬(wan)元(yuan)、100萬(wan)元(yuan)；深圳市(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)積金(jin)(jin)貸款(kuan)政(zheng)策(ce)也(ye)在4月調(diao)整(zheng)為首付款(kuan)比例(li)(li)為20%；5月29日(ri)，北京市(shi)(shi)(shi)(shi)住房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)(jin)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)宣布從6月1日(ri)起，首套自住房(fang)(fang)貸款(kuan)最低首付款(kuan)比例(li)(li)為20%，貸款(kuan)最高額度為120萬(wan)元(yuan)；6月16日(ri)，廣(guang)州(zhou)市(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)積金(jin)(jin)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)(xin)發(fa)消(xiao)息稱(cheng)將試行開展(zhan)個(ge)人住房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)(jin)貼(tie)息貸款(kuan)業(ye)務。“限購令”取消(xiao)、降息、房(fang)(fang)貸優惠加大以(yi)及購房(fang)(fang)稅收減(jian)免等(deng)多(duo)重政(zheng)策(ce)利(li)好(hao)，也(ye)加大了消(xiao)費者(zhe)的購房(fang)(fang)信心(xin)(xin)(xin)。有意向購房(fang)(fang)者(zhe)告訴《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)，“政(zheng)策(ce)利(li)好(hao)不斷(duan)，該出手(shou)時就(jiu)出手(shou)。”

根據(ju)易(yi)居研(yan)究院的(de)統(tong)計數據(ju)，4個一線城(cheng)市(shi)1~5月新建商品住宅成(cheng)交(jiao)面積為1432萬平方(fang)米，同(tong)比增長(chang)36%，遠遠領先于二線城(cheng)市(shi)的(de)增14%和三(san)線城(cheng)市(shi)的(de)增23%。

中原(yuan)地產(chan)首席分析(xi)師張(zhang)大偉表示，商品房(fang)成交(jiao)的回暖更(geng)直接改善了各地的庫存壓力。截至5月(yue)末，全國商品房(fang)待售(shou)面積65666萬平(ping)方(fang)米，比4月(yue)末減(jian)少15萬平(ping)方(fang)米。統計數據的普遍轉好，表明前期一系列的利好政策開始見效，市場預期發生轉變，購房(fang)者信心有所(suo)恢(hui)復。

嚴躍進則表示，部分大(da)城市的(de)庫(ku)(ku)存(cun)已經出(chu)現(xian)了拐點，即去庫(ku)(ku)存(cun)的(de)壓力轉變(bian)為補庫(ku)(ku)存(cun)的(de)壓力。這個時(shi)候或(huo)在(zai)開(kai)發貸方面應該有所放松，否則市場(chang)滯后效(xiao)應顯現(xian)，確實會帶來房(fang)地產市場(chang)供求(qiu)關系的(de)再(zai)次失衡。

王健(jian)林：一(yi)線(xian)城市始終會漲

值得注意的(de)是，一、二線城市仍被房企視(shi)為“香餑(bo)餑(bo)”。

中原地(di)產(chan)研(yan)究部統計數(shu)據顯示(shi)，2015年(nian)，20大(da)標(biao)桿房企集中在(zai)一(yi)(yi)、二(er)線城(cheng)市(shi)拿地(di)，合計一(yi)(yi)、二(er)線城(cheng)市(shi)購入土地(di)金額(e)高達1342億元，占比(bi)所(suo)有土地(di)支出的90.1%，創造了歷(li)史最(zui)高紀(ji)錄。

截至6月(yue)(yue)22日，一、二(er)(er)線城(cheng)(cheng)市土(tu)地(di)市場依舊火爆，一線城(cheng)(cheng)市已經成交11宗住(zhu)宅(zhai)土(tu)地(di)，合計成交額(e)達(da)(da)(da)到(dao)(dao)了(le)248億元(yuan)，平(ping)(ping)均樓面價也(ye)(ye)達(da)(da)(da)到(dao)(dao)了(le)16803元(yuan)的年內最高。二(er)(er)線城(cheng)(cheng)市也(ye)(ye)明顯升溫，平(ping)(ping)均住(zhu)宅(zhai)土(tu)地(di)樓面價達(da)(da)(da)到(dao)(dao)了(le)3561元(yuan)每平(ping)(ping)米，溢(yi)價率突(tu)破22%，而土(tu)地(di)出讓金也(ye)(ye)達(da)(da)(da)到(dao)(dao)了(le)460.9億元(yuan)。預計6月(yue)(yue)房(fang)企積(ji)極(ji)爭搶(qiang)一、二(er)(er)線城(cheng)(cheng)市土(tu)地(di)的趨勢(shi)依然將延續。

張大(da)偉說，從全國樓市(shi)看，市(shi)場已經(jing)嚴(yan)重(zhong)分化(hua)，一、二(er)線(xian)城市(shi)明顯快速復蘇，三、四線(xian)城市(shi)天(tian)量(liang)庫存(cun)(cun)積壓。“一、二(er)線(xian)城市(shi)聚集了過多的資(zi)源，需(xu)求集中，而供給和存(cun)(cun)量(liang)相(xiang)比需(xu)求都短缺。所以在目前的情(qing)況下，一、二(er)線(xian)城市(shi)房(fang)價易漲難跌。”

張大(da)偉認為，整(zheng)體(ti)市(shi)(shi)場(chang)已經出現(xian)了明顯的(de)“四(si)不均”：需(xu)求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)看，很多(duo)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)庫存積壓已經非常嚴重，局(ju)部三、四(si)線市(shi)(shi)場(chang)即使在救(jiu)市(shi)(shi)的(de)情況下，依然存在極(ji)大(da)風險。

萬達集團董事長王健(jian)林的(de)(de)表述更是(shi)直接。在(zai)做客新(xin)華(hua)網(wang)思客講堂時(shi)，王健(jian)林表示，北、上、廣、深這(zhe)些城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房價永遠會(hui)上漲。國(guo)土(tu)部剛剛發布了(le)對16個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)用地的(de)(de)剛性約束規劃，16個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)近期(qi)會(hui)出臺(tai)一(yi)個(ge)最終用地極(ji)限，當(dang)然包括北京、上海、廣州等。也就是(shi)說，到這(zhe)為止，不準(zhun)再新(xin)建了(le)，只(zhi)能(neng)在(zai)存量上想辦法，只(zhi)能(neng)二手(shou)買賣。這(zhe)個(ge)制度(du)會(hui)進(jin)一(yi)步使這(zhe)些城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)供應量減少(shao)，所以一(yi)線(xian)或者二線(xian)靠前的(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)會(hui)永遠處于房價上漲的(de)(de)過(guo)程(cheng)中。