每經編(bian)輯｜每經記者(zhe) 胡健     

◎每經記者 胡健

只(zhi)是(shi)因為一線城市(shi)給了點“陽(yang)光”，5月(yue)份70個大中城市(shi)房價(jia)就實現了一年來(lai)的(de)首次環(huan)比(bi)轉正(zheng)。

昨(zuo)日（6月18日），國(guo)家統(tong)計局發(fa)布了2015年5月份70個大(da)(da)中城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格(ge)變(bian)動(dong)情況。國(guo)家統(tong)計局城(cheng)市(shi)(shi)司高級統(tong)計師(shi)劉(liu)建(jian)偉在解讀數據(ju)時表示，經初步測(ce)算，5月份70個大(da)(da)中城(cheng)市(shi)(shi)新(xin)(xin)建(jian)商品住(zhu)宅價(jia)格(ge)環比(bi)綜(zong)(zong)合平均漲(zhang)幅(fu)(fu)(fu)比(bi)上(shang)(shang)月擴大(da)(da)0.7個百分點，二手(shou)住(zhu)宅價(jia)格(ge)環比(bi)綜(zong)(zong)合平均漲(zhang)幅(fu)(fu)(fu)高于(yu)新(xin)(xin)建(jian)商品住(zhu)宅。5月份房(fang)價(jia)環比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)主要是一線城(cheng)市(shi)(shi)漲(zhang)幅(fu)(fu)(fu)較大(da)(da)所致(zhi)，北(bei)京房(fang)價(jia)連續3個月上(shang)(shang)漲(zhang)，上(shang)(shang)海和廣(guang)州均實現連續兩個月上(shang)(shang)漲(zhang)，深圳房(fang)價(jia)更是連續6個月扮演“領(ling)頭羊”角色。

交(jiao)行(xing)分析師夏丹告訴《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者，5月樓市總體呈現量價(jia)齊升(sheng)的格(ge)局，但這其中很大程度來源于一(yi)線城(cheng)市的帶動作(zuo)用，一(yi)線房價(jia)平均環(huan)比上漲達3%。

一線城市領漲全國

5月(yue)份，絕大部(bu)分城市房價同比(bi)仍然下(xia)(xia)降(jiang)，但在環比(bi)上漲的情況(kuang)下(xia)(xia)，部(bu)分城市同比(bi)降(jiang)幅有所收窄。

國家統計(ji)局數據顯(xian)示，5月(yue)(yue)份，全國新建商品住宅價格(ge)同比(bi)(bi)下(xia)降的城(cheng)市有69個(ge)(ge)，其(qi)中(zhong)降幅(fu)比(bi)(bi)上月(yue)(yue)收窄的城(cheng)市有30個(ge)(ge)，比(bi)(bi)上月(yue)(yue)增加15個(ge)(ge)；二手住宅價格(ge)同比(bi)(bi)下(xia)降的城(cheng)市有67個(ge)(ge)，其(qi)中(zhong)降幅(fu)比(bi)(bi)上月(yue)(yue)收窄的城(cheng)市有38個(ge)(ge)，比(bi)(bi)上月(yue)(yue)增加16個(ge)(ge)。

上海易居房地產(chan)研(yan)究(jiu)員嚴(yan)躍(yue)進告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，經計算，5月(yue)70個城(cheng)市同(tong)比(bi)(bi)跌(die)幅(fu)為(wei)6.3%，目(mu)前(qian)已出(chu)(chu)現連(lian)續(xu)9個月(yue)同(tong)比(bi)(bi)下跌(die)的現象，但相比(bi)(bi)4月(yue)份6.6%的跌(die)幅(fu)水平(ping)收(shou)窄了(le)0.3個百分(fen)點。“其原因是5月(yue)份房價(jia)出(chu)(chu)現了(le)環比(bi)(bi)增長(chang)，遏制了(le)同(tong)比(bi)(bi)持續(xu)下跌(die)的態勢。”嚴(yan)躍(yue)進說(shuo)道(dao)。

而談及(ji)房價環(huan)(huan)比出現向上(shang)(shang)勢頭，國(guo)家統計局城(cheng)市(shi)司高(gao)級統計師劉建偉直言(yan)，“5月份房價環(huan)(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)主要是(shi)一(yi)線城(cheng)市(shi)漲(zhang)幅較大所致(zhi)，城(cheng)市(shi)間(jian)分(fen)化加(jia)劇。”據(ju)測(ce)算，5月份北京、上(shang)(shang)海、廣州、深圳(zhen)4個(ge)(ge)一(yi)線城(cheng)市(shi)新(xin)建商品住(zhu)(zhu)宅和二(er)手住(zhu)(zhu)宅價格環(huan)(huan)比普(pu)漲(zhang)，4個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)環(huan)(huan)比平(ping)均(jun)分(fen)別(bie)上(shang)(shang)漲(zhang)3.0%和3.8%；最高(gao)漲(zhang)幅（深圳(zhen)）分(fen)別(bie)為6.7%和6.3%，分(fen)別(bie)比上(shang)(shang)月擴大4.9和3.9個(ge)(ge)百分(fen)點。相比之下(xia)，二(er)線城(cheng)市(shi)房價整體較為穩定；大部分(fen)三線城(cheng)市(shi)房價仍然下(xia)降。

目前(qian)最受關注的城市是(shi)深圳，該市無論是(shi)環(huan)比(bi)還是(shi)同比(bi)的漲(zhang)幅均為最高，分(fen)別(bie)達到6.7%和7.7%。

深圳(zhen)市(shi)規劃和國土資(zi)源委員會(hui)數據顯示(shi)，2015年5月，深圳(zhen)一(yi)手(shou)(shou)商品住(zhu)宅共成(cheng)交6106套，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)50％，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)139.7％；成(cheng)交面積60.8萬(wan)平方米，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)50.1％，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)151.1％。成(cheng)交量的(de)大幅攀升，帶動了價(jia)格的(de)大幅上(shang)(shang)漲(zhang)：5月深圳(zhen)一(yi)手(shou)(shou)商品住(zhu)宅成(cheng)交均價(jia)為28487元(yuan)/平方米，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)8%，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)18.8%。

其他(ta)幾個一線城市也明(ming)顯感受到(dao)了“紅五(wu)月(yue)”的熱度。根據鏈家地產市場(chang)研究部統計，北京5月(yue)全(quan)月(yue)新建商品住(zhu)宅（含保障房(fang)、自住(zhu)房(fang)）網(wang)簽量為8482套，比(bi)4月(yue)下降8%。但扣除保障房(fang)、自住(zhu)房(fang)后，純商品住(zhu)宅成交5176套，比(bi)4月(yue)上漲39.1%，比(bi)去年5月(yue)上漲24%。

鏈家分析師李巧玲告訴《每日經濟新聞》記者，在5月上旬再次(ci)降(jiang)息的刺激下，市(shi)(shi)場(chang)(chang)的回升速度(du)與3、4月份相比出(chu)現加快(kuai)。這(zhe)一(yi)方面與市(shi)(shi)場(chang)(chang)本來(lai)就存(cun)在大量的潛在需(xu)求有關；另一(yi)方面，年內多次(ci)利好政策推出(chu)，對需(xu)求的刺激效果越來(lai)越明顯。

城市間分化更為嚴重

除一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)外，很多城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的房(fang)價(jia)也開始跳出下跌區間，5月房(fang)價(jia)環(huan)比上漲(zhang)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)數量再增兩個，目(mu)前已達20個。嚴躍進估(gu)計(ji)，受5月份(fen)市(shi)(shi)(shi)場成交量較好的影響，房(fang)價(jia)上漲(zhang)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)數量在增加(jia)，預計(ji)二季度將(jiang)會有更(geng)多城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)加(jia)入漲(zhang)價(jia)的大軍中。

根據鏈家地產(chan)市場研究部統計，5月全月共有18個期房項(xiang)目入市，供應總量5239套，是4月供應的近3倍。

此外，還有其他復合因素助陣“紅五月(yue)”。除了(le)已出臺的貨幣政策和信貸政策外，各地購房政策放松的步伐(fa)也未停止，如(ru)北京(jing)、天(tian)津公(gong)積(ji)金貸款首(shou)付比例的下(xia)調(diao)，湘鄂贛公(gong)積(ji)金互認擴展至三(san)省所(suo)有城(cheng)市等(deng)。

二手(shou)房(fang)領先一手(shou)房(fang)漲(zhang)價(jia)，與政策調(diao)整(zheng)(zheng)有直(zhi)接關系(xi)。嚴躍進(jin)表示，對(dui)于二手(shou)房(fang)的(de)(de)房(fang)東(dong)而言，在目前營業稅免征期從過去的(de)(de)五年調(diao)整(zheng)(zheng)為兩年后，住房(fang)出售(shou)的(de)(de)稅負成本降(jiang)低，所以(yi)漲(zhang)價(jia)也(ye)符(fu)合常(chang)理。尤其一線(xian)城(cheng)市(shi)二手(shou)住房(fang)成交量比較(jiao)可觀，此(ci)類市(shi)場成交較(jiao)好，確實會加(jia)快(kuai)二手(shou)房(fang)的(de)(de)價(jia)格上漲(zhang)速度。“居民置(zhi)業熱情高(gao)漲(zhang)，加(jia)強了(le)(le)對(dui)量價(jia)上行的(de)(de)正向刺(ci)激；加(jia)之(zhi)股市(shi)的(de)(de)財富(fu)效應顯現，推(tui)升(sheng)了(le)(le)小康家庭的(de)(de)投資意愿。”夏丹稱。

前兩年，困擾樓(lou)市(shi)(shi)的一個(ge)大問(wen)題(ti)就是庫(ku)(ku)存(cun)(cun)過多，而(er)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量和樓(lou)市(shi)(shi)火(huo)爆程度則成反(fan)比關(guan)系。根據易居研究院的庫(ku)(ku)存(cun)(cun)報告，一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)已連續(xu)5個(ge)月出現去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)周期(qi)低于12個(ge)月水平的現象(xiang)，反(fan)映了一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)去庫(ku)(ku)存(cun)(cun)壓力得到有效釋放，進而(er)缺(que)乏降(jiang)價動機。二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)開始出現止跌反(fan)彈的跡(ji)象(xiang)，而(er)三線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的跌幅(fu)在收(shou)窄。

最典型(xing)的(de)(de)城市仍是深圳。深圳現在正面(mian)臨供(gong)應乏力的(de)(de)局面(mian)：5月份新建商品(pin)住(zhu)宅庫存去化周期僅為6.9個月。

但(dan)全國(guo)樓市真的迎(ying)來房價(jia)拐點(dian)了么(me)？易居報(bao)告顯示(shi)，2015年5月份(fen)，一、二、三(san)線城(cheng)市新建商品住宅價(jia)格指(zhi)數環比增幅分別為3.0%、0.0%和(he)-0.2%，而(er)4月份(fen)分別為0.9%、-0.1%和(he)-0.3%。這反映了三(san)類城(cheng)市房價(jia)下跌的動力都在削弱(ruo)，而(er)且一線城(cheng)市領(ling)漲全國(guo)市場。

中原地產報告提(ti)醒說，未(wei)來政策刺激效果集中體現在一、二(er)線城市(shi)，而(er)三、四線則越(yue)來越(yue)差。市(shi)場資源過(guo)分的集中，導致大部分企業轉(zhuan)向(xiang)一、二(er)線城市(shi)拿地；而(er)三、四線城市(shi)崩盤可(ke)能(neng)性反而(er)增加，這種樓(lou)市(shi)回(hui)暖背后的現象值(zhi)得警惕(ti)。