每(mei)經編(bian)輯(ji)｜每(mei)經記者(zhe) 王杰    

◎每經記者 王杰

中(zhong)原地產研究部提供的統計數據顯(xian)示(shi)，6月上(shang)半月，北京(jing)新(xin)房(fang)(fang)、二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交量繼續明(ming)顯(xian)上(shang)漲，其中(zhong)二(er)手(shou)房(fang)(fang)住(zhu)(zhu)宅簽約套(tao)數達到了8974套(tao)，創2013年3月以(yi)來的新(xin)高，環比(bi)(bi)上(shang)漲19.3%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲數倍，新(xin)建住(zhu)(zhu)宅同(tong)比(bi)(bi)、環比(bi)(bi)也明(ming)顯(xian)上(shang)漲。

北(bei)京(jing)樓市(shi)快速(su)升溫的勢(shi)頭能否持續(xu)？這得先從供求結構談起(qi)。據人民網報道(dao)，目前北(bei)京(jing)房地產市(shi)場(chang)庫存充裕，并無開發(fa)商所傳言的庫存不足問題。據北(bei)京(jing)市(shi)統計局等(deng)機構發(fa)布的數據，北(bei)京(jing)住宅市(shi)場(chang)存量在短期回落至7萬(wan)余套之后(hou)，又(you)重(zhong)新站回8萬(wan)套的關口。

另(ling)據(ju)亞(ya)豪機構數據(ju)，截至5月(yue)18日(ri)，北京商品(pin)住宅(zhai)存量(liang)(liang)套(tao)數為80550套(tao)，按照(zhao)4月(yue)份市場(chang)回暖后(hou)的成交速度計(ji)算(suan)，去化周(zhou)期也需一(yi)年有余。而在這其中，現房住宅(zhai)的存量(liang)(liang)甚至比期房還高出(chu)8116套(tao)，項目滯銷的程度由此可以見一(yi)斑。

政策利好促(cu)樓市量價齊(qi)升

“股市(shi)太(tai)不穩定，長久來看，我覺得還是買個房子屯著比(bi)較合適”，從股市(shi)套現出來的老徐告(gao)訴《每日經濟新聞》記(ji)者。

資(zi)金從股(gu)市搬家，被(bei)認(ren)為是(shi)最近(jin)樓市被(bei)炒(chao)熱的一大原因。但在多(duo)位(wei)業內人士看來，政策(ce)利(li)好仍是(shi)最大促因。

央行年內二次(ci)降息后(hou)，北(bei)京房(fang)貸市場咨(zi)詢和成交量(liang)迎來雙重上漲。據偉嘉安捷統計數據顯示，5月北(bei)京個(ge)貸市場成交量(liang)環比(bi)上漲12%左右(you)，貸款咨(zi)詢量(liang)也(ye)比(bi)上月增(zeng)長20%左右(you)。

偉嘉安(an)捷企劃(hua)經(jing)理吳昊指出，5月(yue)央行(xing)二(er)次降息，在減輕購(gou)房(fang)人(ren)(ren)月(yue)供壓(ya)力(li)的(de)同時也與此前“3·30新政”等(deng)政策釋(shi)放(fang)的(de)利好(hao)效(xiao)應(ying)疊(die)加，形成(cheng)較為寬松的(de)信貸(dai)環境，使得具有購(gou)房(fang)需求的(de)人(ren)(ren)群在多重(zhong)政策利好(hao)的(de)刺(ci)激下(xia)持續(xu)入市(shi)，促進(jin)房(fang)貸(dai)市(shi)場咨詢量和成(cheng)交量的(de)雙重(zhong)活躍。

據(ju)偉嘉安(an)捷從各大銀行(xing)(xing)了解，央(yang)行(xing)(xing)在5月降息后，88折占據(ju)了首套房貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)的(de)主(zhu)流(liu)，大部分銀行(xing)(xing)的(de)首套房利(li)率(lv)(lv)依然延續下行(xing)(xing)趨勢(shi)，這(zhe)也提振了不少(shao)購房人的(de)信心，促(cu)使貸款(kuan)的(de)成(cheng)交(jiao)量小幅(fu)上漲(zhang)。此(ci)外，二套房的(de)貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)未出現(xian)明顯松動，仍然為(wei)基準利(li)率(lv)(lv)上浮10%。

同時，公積金新政出臺半個月后，市場(chang)成(cheng)交量初(chu)現暖意。

吳昊(hao)告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者，6月(yue)上(shang)半月(yue)公積(ji)(ji)金貸款成(cheng)交量上(shang)漲(zhang)20%，新(xin)政出臺半個月(yue)后，購房人(ren)入市積(ji)(ji)極性明(ming)顯增強(qiang)。公積(ji)(ji)金貸款以“認貸不認房”作為首(shou)套和二(er)(er)(er)套房的判定標準，使得很多原先被政策打成(cheng)“二(er)(er)(er)套”的人(ren)群得以解禁。在首(shou)付(fu)比(bi)例方面，首(shou)套房與二(er)(er)(er)套房的首(shou)付(fu)比(bi)例分別調(diao)整(zheng)為20%和30%，減(jian)小了(le)很多購房人(ren)的首(shou)付(fu)支出。

吳昊表示，首(shou)套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米限制的(de)取(qu)消也為很多不能買房的(de)人群(qun)開(kai)了(le)綠(lv)燈，促使很多購房人趁(chen)著政策的(de)“東風”出手買房，造(zao)成(cheng)成(cheng)交量小幅(fu)上漲。

普(pu)通住宅改善性項目(mu)挑大梁

據(ju)亞豪機構統(tong)計數(shu)據(ju)顯示(shi)，6月第二周(zhou)(zhou)北京商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)1587套(tao)，成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積20.06萬平方(fang)米，環(huan)比之前(qian)一周(zhou)(zhou)成(cheng)交(jiao)(jiao)套(tao)數(shu)下滑15%，成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積反而(er)上(shang)漲(zhang)1%。而(er)扣(kou)除保(bao)障房與(yu)(yu)(yu)自住(zhu)房的影響之后，成(cheng)交(jiao)(jiao)量則基本與(yu)(yu)(yu)之前(qian)一周(zhou)(zhou)持平。與(yu)(yu)(yu)此(ci)同時，上(shang)周(zhou)(zhou)北京商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)均價為29173元/平方(fang)米，環(huan)比之前(qian)一周(zhou)(zhou)上(shang)漲(zhang)7%。

從普宅(zhai)市場成交排(pai)行來看(kan)，前三位的項目均(jun)為(wei)改善(shan)性樓盤(pan)的代表。

亞豪機構市(shi)(shi)場總監郭毅表示，目前(qian)(qian)普宅市(shi)(shi)場去(qu)化較快的(de)項(xiang)目多(duo)具備以(yi)(yi)下幾個特點(dian)(dian)：一是(shi)定位改(gai)善性(xing)需(xu)求(qiu)，售價多(duo)在30000元/平方米左右，戶型以(yi)(yi)舒適型兩到(dao)三(san)(san)居為主；二是(shi)位置不(bu)能太偏遠，從目前(qian)(qian)的(de)市(shi)(shi)場狀況(kuang)來看，六環(huan)外成為剛需(xu)的(de)主戰場，而改(gai)善性(xing)需(xu)求(qiu)多(duo)青睞五環(huan)以(yi)(yi)內的(de)項(xiang)目房源；三(san)(san)是(shi)價格調整幅(fu)度不(bu)能過大。近期入市(shi)(shi)項(xiang)目只(zhi)要具備了以(yi)(yi)上三(san)(san)點(dian)(dian)，多(duo)能夠取得不(bu)錯銷(xiao)售業績。

吳昊說，北京(jing)樓市已經達到高點，大漲(zhang)的可能性幾乎不存在。

偉業我(wo)愛(ai)我(wo)家集團副總裁胡景暉告訴《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe),北(bei)京二手(shou)房方面，價格變(bian)化也不是很明顯，如果看前5個(ge)月的均價，比(bi)去年前5個(ge)月還跌了。目前整體市(shi)場(chang)情況是個(ge)量增價穩的形(xing)態，高(gao)總價大戶型產品的市(shi)場(chang)需求畢竟有限(xian)。

胡景暉認為，年(nian)內新房(fang)有(you)去(qu)庫存的壓力，交易(yi)量肯(ken)定比去(qu)年(nian)要放大，價格會整體比較平(ping)穩。

一位上市房(fang)企的北京(jing)營銷總(zong)監預測，今年(nian)的市場(chang)形勢比(bi)去年(nian)要(yao)好，預計整體市場(chang)態勢是微漲保量，他們會根據市場(chang)情(qing)況有節奏(zou)推盤。

但郭毅指出(chu)，今年以來，北(bei)京商品住宅庫(ku)(ku)存曾一度跌破(po)8萬套大(da)(da)關，之后又開始持續增加(jia)，在(zai)北(bei)京庫(ku)(ku)存量短期(qi)難(nan)以大(da)(da)幅減少(shao)的(de)背景下(xia)，部(bu)分(fen)庫(ku)(ku)存較高區域(yu)的(de)在(zai)售項目尚不具(ju)備(bei)漲價條(tiao)件。