每經編(bian)輯｜白(bai)亞靜    

每經記者 白亞靜

最近，在(zai)美上市的(de)中(zhong)概股刮起了一股私有化風(feng)潮。

6月(yue)9日，當易居中國的(de)兩(liang)大股(gu)東——周忻和沈南(nan)鵬共同發起私有化要約時(shi)，市(shi)場紛紛猜測此舉(ju)是(shi)為回歸A股(gu)做鋪墊。畢竟，與競爭對手世(shi)聯行400多億(yi)的(de)市(shi)值相比，布局(ju)更(geng)廣泛(fan)的(de)易居僅拿到(dao)了華爾(er)街不到(dao)百(bai)億(yi)的(de)估(gu)值。

雖然天下熙熙皆為利(li)往，但僅(jin)因市(shi)值被(bei)低估，就(jiu)離開更為成熟的美國市(shi)場(chang)，投身站到高位卻(que)后市(shi)不明的A股(gu)市(shi)場(chang)，顯然把(ba)周忻和沈(shen)南鵬想得(de)太簡單(dan)。

從易居(ju)中國董事局主(zhu)席周(zhou)忻本人接受采訪時的(de)(de)表態，不(bu)難(nan)看出(chu)他對美股(gu)的(de)(de)偏愛(ai)，不(bu)過，是(shi)否回A股(gu)，他沒有給出(chu)確定(ding)的(de)(de)答(da)復(fu)，只是(shi)稱“易居(ju)可選擇(ze)的(de)(de)路很寬(kuan)”。《每日(ri)經濟新聞》記者從諸多跡象發現，易居(ju)中國私有化后的(de)(de)路徑或許是(shi)，先分拆，然(ran)后再將各個板塊(kuai)放置不(bu)同資(zi)本市場(chang)，這(zhe)之中，既有美股(gu)，也有A股(gu)，甚(shen)至包括港股(gu)。

分拆：將復雜的故事變得簡單

任(ren)何商業行為(wei)背(bei)后(hou)，都(dou)有(you)(you)其掌舵者一(yi)以(yi)貫之的商業邏輯可循。從(cong)周忻過往(wang)的經歷不(bu)難(nan)發現，當估值或者上市不(bu)利于公司發展(zhan)時，他(ta)會果斷選擇私有(you)(you)化，絕不(bu)死守。

目前(qian)，周忻和(he)沈(shen)南鵬(peng)只是提(ti)出了私有化的要約(yue)價格(ge)，易居后續怎么(me)走，要從這家公司本身來分(fen)析。

8年(nian)時間，易居(ju)的(de)(de)故事(shi)已經(jing)從一個輕資產(chan)(chan)概(gai)念演變到(dao)傳統代(dai)理營銷、專業(ye)數(shu)據咨詢(xun)、房產(chan)(chan)電商，O2O業(ye)務等。圍繞著房地產(chan)(chan)交易，深(shen)入(ru)到(dao)產(chan)(chan)業(ye)鏈的(de)(de)各(ge)個環節。

雖然規模(mo)優勢已經凸顯(xian)，但是對于資本市場(chang)而言，龐(pang)大的身軀講不出簡(jian)單的故事(shi)，對估值顯(xian)然不利。

周忻(xin)稱，發(fa)起私有(you)化，是(shi)想告訴大家，易居長大了、成熟了，在大平臺下有(you)著(zhu)代理(li)營(ying)銷、數據庫(ku)、互聯網、金融、社區五大品牌(pai)，從公司角度看，私有(you)化更有(you)利于發(fa)展(zhan)。

據他介紹，與(yu)中國市場(chang)講(jiang)市值所不同(tong)的是(shi)，美(mei)股(gu)講(jiang)究的是(shi)簡單(dan)，最好能用(yong)一句話闡述自己的商(shang)業模式(shi)。

當第(di)(di)一(yi)個公(gong)司易居(ju)中(zhong)國上(shang)(shang)市(shi)時，周忻的(de)故事只有(you)一(yi)句話(hua)，“我是(shi)賣(mai)房(fang)子的(de)”；第(di)(di)二個公(gong)司克而瑞上(shang)(shang)市(shi)，故事同(tong)樣是(shi)一(yi)句話(hua)，“我是(shi)中(zhong)國最大的(de)地產數據庫”；第(di)(di)三個公(gong)司樂居(ju)上(shang)(shang)市(shi)，故事被濃縮(suo)成一(yi)個詞，“折(zhe)扣”，即房(fang)地產電商概念(nian)。

但是，現在的易居，故事可(ke)以從不(bu)同角度、不(bu)同板(ban)塊來解讀。周忻(xin)稱，這使得自己(ji)和美國投資人之間(jian)的交流(liu)時(shi)間(jian)變得很長(chang)。

所以，“將目(mu)前易居一個(ge)相對(dui)復(fu)雜的故事，變成未來N個(ge)簡單的故事，是這次私有化的一個(ge)非常重要的考慮因素”，周忻稱。

誰會重返美國？

相較A股市場，周忻(xin)顯(xian)然(ran)更偏愛紐交所。

6月12日，周忻就回歸(gui)A股市(shi)(shi)場(chang)的(de)猜測，向《每日經濟新聞》記者作出正面(mian)回應。他稱(cheng)，“我(wo)對紐交所(suo)情(qing)有獨鐘，自(zi)己已在美股上(shang)市(shi)(shi)了(le)三次，雖然(ran)它(ta)不像A股市(shi)(shi)場(chang)該瘋狂的(de)時候瘋狂，但它(ta)看公(gong)司的(de)眼光是很穩健的(de)。”

另外(wai)，周忻坦言，雖然A股(gu)市(shi)場現在(zai)越來越開放、成熟，他(ta)本人也做(zuo)過A股(gu)市(shi)場某(mou)公司的管理層，但是自己(ji)從來不(bu)炒A股(gu)，甚至沒在(zai)A股(gu)開賬戶。

目前，易(yi)居中國(guo)有五個(ge)(ge)業務板塊，但(dan)不是每個(ge)(ge)都(dou)賺錢，而(er)且各個(ge)(ge)市(shi)場(chang)對之估值態度不一。

從2014年財報(bao)可知(zhi)，易居中國全(quan)部收入(ru)的九成以上來(lai)自房地產(chan)在線服(fu)務(wu)(wu)（real estate online services）、房地產(chan)經紀服(fu)務(wu)(wu)、房地產(chan)信息和(he)咨(zi)詢服(fu)務(wu)(wu)（即克而瑞，其已私(si)有(you)化，未來(lai)動向(xiang)不(bu)明），新業務(wu)(wu)房地產(chan)金融和(he)社區增值服(fu)務(wu)(wu)暫時沒有(you)收入(ru)。

具體來(lai)看，與世聯(lian)(lian)行(xing)（002285，SZ）類似，房地產經紀服務在(zai)(zai)總(zong)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)中占(zhan)(zhan)據重要比例。不同(tong)的(de)是，近兩年(nian)易居(ju)中國的(de)經紀收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)增長緩慢，其在(zai)(zai)總(zong)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)的(de)占(zhan)(zhan)比走低(di)明顯，從(cong)45%（2012年(nian)）到(dao)38%（2013年(nian)），再到(dao)31%（2014年(nian)）。而2014年(nian)同(tong)期，世聯(lian)(lian)行(xing)營銷代理業務收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)占(zhan)(zhan)總(zong)收(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)的(de)65.48%。

不(bu)過，營銷代理(li)業(ye)務給(gei)資本市場帶來的想象空間有限(xian)，占(zhan)比走低并不(bu)是(shi)壞事(shi)，至少A股市場給(gei)其競(jing)爭對手世(shi)聯行的高估值的原因不(bu)在(zai)于(yu)此。

這意味著，周(zhou)忻將易居中國(guo)的營銷代理板(ban)塊帶離美國(guo)市場的可能性頗低。不過，該板(ban)塊如果重新(xin)上(shang)市，再(zai)講一個(ge)“賣(mai)房子”的故(gu)事(shi)顯然不合時宜(yi)，未來上(shang)市要么(me)增(zeng)加故(gu)事(shi)元素(su)，要么(me)僅作(zuo)為(wei)基(ji)礎，然后搭(da)配其他板(ban)塊。

周忻在房地(di)產金(jin)融(rong)有(you)三個(ge)樁(zhuang)腳——易居資(zi)本、鉅派投資(zi)和房金(jin)所。房地(di)產金(jin)融(rong)，或許是(shi)他想留在美國的第二個(ge)板塊。判斷依據是(shi)一(yi)項正在進(jin)行中的事(shi)件。

今(jin)年(nian)4月（當時，A股(gu)(gu)市場(chang)也處于牛市），易(yi)居(ju)(ju)中國(guo)宣布，旗下(xia)的(de)易(yi)居(ju)(ju)資(zi)本(ben)將與鉅派投(tou)資(zi)合并(bing)，合并(bing)后易(yi)居(ju)(ju)中國(guo)持有鉅派投(tou)資(zi)37%的(de)股(gu)(gu)份，成為鉅派投(tou)資(zi)的(de)最大股(gu)(gu)東。目(mu)前(qian)，新成立的(de)鉅派投(tou)資(zi)向美國(guo)證監會(hui)遞交了(le)招股(gu)(gu)書。

周忻認為，這是(shi)易居私有化與A股牛市(shi)無關的(de)(de)證據之一(yi)。他稱(cheng)，如(ru)果僅因A股市(shi)場目前的(de)(de)高溢(yi)價，就(jiu)提出回購，從邏(luo)輯上是(shi)講不通(tong)的(de)(de)，因為他作為大股東參股的(de)(de)鉅(ju)派(pai)投資，正走在美(mei)國上市(shi)路(lu)上。

哪些可能回歸A股？

在6月12日(ri)的表態中，周忻沒(mei)有(you)完(wan)全否認(ren)回歸A股(gu)市場的可能(neng)性，只是說“私有(you)化后，易居的路很(hen)寬，美(mei)股(gu)、A股(gu)、港股(gu)等(deng)都不排除”。

這(zhe)一(yi)(yi)點(dian)可以理解，商場瞬息(xi)萬變，誰也(ye)不(bu)能保證如果重新(xin)回(hui)歸美(mei)股，華爾街一(yi)(yi)定會給(gei)出合理估(gu)值，周(zhou)忻沒必(bi)要(yao)為自(zi)己(ji)提前設(she)置一(yi)(yi)個籠套(tao)。另外一(yi)(yi)個原因(yin)或許是，分拆后的這(zhe)些板塊，有些會回(hui)到中國市場。

目前，占(zhan)據(ju)易居中國(guo)收入最大份額(e)的業務(wu)板塊(kuai)是房(fang)地(di)產(chan)在線服(fu)務(wu)，2014年的占(zhan)比為(wei)55%。在線業務(wu)的收入占(zhan)比上升迅速，要知2012年時該數字(zi)僅為(wei)37%。

易居(ju)中國所提供的房(fang)地產在(zai)線(xian)服務(wu)，主(zhu)要包(bao)括在(zai)線(xian)廣告、電子商(shang)務(wu)、掛牌服務(wu)，這些都是易居(ju)中國另一(yi)家(jia)美國上市子公司——樂居(ju)的業務(wu)范圍。

周忻曾表示，雖(sui)然(ran)2014年中國房地產(chan)市場整(zheng)體(ti)走(zou)弱，但(dan)得益于線(xian)上(shang)板塊樂居業務的持續高(gao)增長，2014年易(yi)居的總(zong)營業額(e)表現(xian)強(qiang)勁。

當年，易(yi)居中(zhong)國(guo)憑借與搜(sou)房(fang)網(wang)（紐交所證券代碼(ma)：SFUN）相近的業務模塊，同樣獲得高估(gu)值，不過(guo)去年以來，隨著搜(sou)房(fang)網(wang)的盈利模式備(bei)受質疑、股價大跌，易(yi)居中(zhong)國(guo)的股價也(ye)落至低位。

與此同時，中國(guo)市場(chang)對房地產電(dian)商的估(gu)值(zhi)高漲，包括房多多、鏈(lian)家地產等一(yi)系列快速擴張的行(xing)為，都被視作是搶占國(guo)內房地產電(dian)商O2O第一(yi)股地位(wei)之舉。

雖(sui)然(ran)樂居已經在(zai)美國(guo)上市，但是持有(you)其約七成股份(fen)的(de)(de)易居中國(guo)有(you)沒有(you)可能帶(dai)它(ta)回歸A股呢？要知道(dao)，當(dang)世聯(lian)(lian)行的(de)(de)電商和金融等圍繞房地產互聯(lian)(lian)網產業(ye)鏈的(de)(de)業(ye)務，只(zhi)做到(dao)總收入的(de)(de)10%時，它(ta)的(de)(de)估值(zhi)已突破至約480億元人民幣，形成鮮明對比的(de)(de)是，易居中國(guo)雖(sui)然(ran)配置更(geng)全，但市值(zhi)甚至不到(dao)10億美元，不及世聯(lian)(lian)行零頭。

除了私(si)有化問題，在(zai)當日采(cai)訪中，周忻講(jiang)的(de)最(zui)多也最(zui)生動的(de)是他的(de)“實惠”。這是其在(zai)社(she)區(qu)增值(zhi)服(fu)務方面正在(zai)布(bu)局的(de)一(yi)個產品，旨(zhi)在(zai)通過免費福利，提供一(yi)套完整的(de)線上至線下的(de)精(jing)準(zhun)營銷解決(jue)方案。

目前，該產(chan)品已推廣至全國40余個城市，也在快速跑馬圈(quan)地(di)中。近期(qi)，不少企(qi)業運作社(she)區(qu)增(zeng)值服務概念風生(sheng)水起，彩(cai)生(sheng)活在港上(shang)市后(hou)市值反超母公司(si)，是(shi)掀起這波風潮的原因(yin)之一。

不(bu)過，從易居中國財報可見，目前社區增值服務只有支(zhi)出，沒(mei)有實質性(xing)收(shou)入(ru)，想說上市還太早。