每經編(bian)輯｜杜冉樂  ;  

邦地產記者 杜冉樂

還(huan)記得(de)萬達高調發(fa)布的“穩賺一號”眾籌產品嗎？

快錢官網上說，”穩(wen)賺一號“自(zi)6月12日10點(dian)上線以(yi)來，10分鐘內募(mu)集3000萬(wan)，50分鐘突破(po)1億(yi)，1小時售罄...

比(bi)起鵬華和萬科的(de)前海REITs產品(pin)、平安(an)碧桂(gui)園的(de)眾籌產品(pin)，這速度(du)可謂不明覺厲啊！

當然(ran)，“穩(wen)賺一號”1000元的(de)最低(di)(di)認購金(jin)，也比(bi)前兩者1萬元和10萬元門檻低(di)(di)很多。

但這絕不是“穩賺一(yi)號”賣(mai)得快(kuai)的原因！

這(zhe)個新生的(de)“地(di)產(chan)金融”產(chan)品，到(dao)底(di)是怎(zen)么設計出(chu)來的(de)？

你(ni)可(ke)以怎樣從這套商業模(mo)型中，搞出自己的發財之(zhi)道(dao)？

邦(bang)地產“冒險”觸碰萬達的(de)商業機密，為你(ni)提(ti)供這套“爆款(kuan)”的(de)設(she)計方案。

需要什么金融機構？

私募基金

擔保公司：萬達自己扮演

資金托管銀行

眾籌平(ping)臺（P2P平(ping)臺）

萬達有什么？

光(guang)大(da)安石：中(zhong)國光(guang)大(da)控股旗下最具規模的產業投(tou)資基金管理人。

嘉實基金(jin)：國內最早成(cheng)立的10家基金(jin)管(guan)理公(gong)司之(zhi)一。

四川信托：國內知名大型信托資產管(guan)理公司。

快(kuai)錢公司：獨立第三方支(zhi)付企業，提供(gong)綜合電子支(zhi)付服(fu)務。

2015年1月14日，萬達商業地產與上述(shu)公(gong)司分別簽(qian)署了(le)合作投資(zi)框架(jia)協議(yi)，今明兩年內擬聯合投資(zi)240億元，建設約20余座萬達廣場，目標直指“輕(qing)資(zi)產”戰略。

怎么操作？

穩(wen)賺一(yi)號”先(xian)借用P2P平(ping)臺將“大金融(rong)”拆(chai)分(fen)成“小金融(rong)”。

（快(kuai)錢公司作(zuo)為(wei)第三(san)方支付，很可能扮演(yan)的就是這種角色(se)。）

單份1000元的理財產品(pin)最終可(ke)以集成為總金額20萬元的資(zi)管計劃(hua)。

200個規模20萬元(yuan)的資(zi)管計劃(hua)，有(you)可以(yi)拿來購買總金額1000萬元(yuan)的集合信托計劃(hua)。

中國銀監會規定：信托公(gong)司不(bu)再(zai)限(xian)制集合(he)(he)資金信托計劃的200份合(he)(he)同，但合(he)(he)同每份門(men)檻最低20萬元，人數最多50個。

面對規定，契約型私募(mu)基金的人(ren)數上限200人(ren)，無需注(zhu)冊，退出靈(ling)活，流動性(xing)強，避開了雙重征(zheng)稅(shui)，是更優(you)選擇。

以200份為(wei)上限，如果(guo)萬(wan)達啟用“契約(yue)型基金(jin)”，以上述信托計劃作(zuo)為(wei)有限合伙人，光(guang)大(da)安石作(zuo)為(wei)普(pu)通合伙人，“穩賺一(yi)號”就可以撬動募資規(gui)模(mo)20億元，如果(guo)成(cheng)立N只這類的(de)基金(jin)，構造成(cheng)大(da)基金(jin)嵌套小基金(jin)的(de)結構，就可以進一(yi)步放大(da)規(gui)模(mo)。

怎樣COPY？

簡單地說(shuo)，是這樣一個流(liu)程

資產(chan)→獨立資產(chan)持(chi)有(you)公司→股權分成N份→合作企業持(chi)有(you)

（因(yin)為稅收(shou)有優勢、投資主動權、費用(yong)可能不(bu)超1%）

中國證監會《證券公(gong)司(si)及(ji)基金管(guan)理公(gong)司(si)子公(gong)司(si)資(zi)產證券化業務管(guan)理規(gui)定》：

統一以“資(zi)產支(zhi)持專項(xiang)計劃”作(zuo)為SPV(特殊目(mu)的載體)，開(kai)展資(zi)產證券化。

萬達及相(xiang)關(guan)方(fang)需將(jiang)萬達在2015年(nian)(nian)新開工且(qie)在2016年(nian)(nian)開業的只租不(bu)售的萬達廣(guang)場項目做成SPV就(jiu)行了。

如何退出？

整體退出”

有(you)地產公司約定回購(gou)，作為REITs上(shang)市，被其(qi)他機構（包括REITs）收購(gou)，網絡平臺或其(qi)他渠道(dao)權益轉讓等。

目前來看，最靠譜的(de)還是地產商對眾籌權益的(de)約定回購，其次是向其他機構轉讓。

“投資者退出”

中途需(xu)要退出的就(jiu)轉(zhuan)讓基(ji)金份額；

到期退出就是分紅。

由于開發(fa)商是(shi)萬達這(zhe)樣的一線地產巨頭，大部分投資(zi)者會(hui)(hui)感到比較放(fang)心，相(xiang)信承諾會(hui)(hui)得(de)以實現。

但是其(qi)他(ta)的(de)地產(chan)公司，尤(you)其(qi)是中小地產(chan)公司，要(yao)效(xiao)仿“穩(wen)賺一號(hao)”恐(kong)怕很難，因(yin)為不具備萬達(da)這(zhe)樣的(de)信譽和實力。

如何風控？

一般商業地產公司:

將剩(sheng)余股份質押或其他資產抵押給基金(jin)，實際控制人再承諾回(hui)報（萬達集團兜(dou)底6%），如果(guo)有外部(bu)擔保公(gong)司介(jie)入，擔保公(gong)司還會對本金(jin)擔保。

商業回(hui)報(bao)(bao)率(lv)在(zai)3-5%，資產回(hui)報(bao)(bao)率(lv)不好說(shuo)，定(ding)價基數差異(yi)化太大(da)，商業年(nian)遞增率(lv)4%-6%。

萬達穩賺一號類似商業地(di)產的“售后返租”模(mo)式，不同(tong)的一點(dian)就是把大金(jin)融分成了(le)小金(jin)融。

有些限制...

升值”

標的資(zi)產本身是(shi)否能夠真(zhen)正升值是(shi)核心問題。投資(zi)標的如(ru)果不夠清晰，也將是(shi)巨大問題。

“成本(ben)”

萬達的金融布局(ju)使它(ta)操作“穩賺一(yi)號”成本小(xiao)很多。

但私募基金收益一般(ban)是每(mei)年1-2%的管理費，加超額收益的20%分紅，擔保公司(si)1%-2.5%保費。

中小(xiao)房企(qi)用這個方法，可能成本(ben)就會很高。運營能力(li)較弱，也很難做到6%的(de)租金會報(bao)水平。