5月，住宅市(shi)場(chang)熱起來了。

深(shen)圳新入市的三個樓盤全(quan)部“日光”；廣州新房成交網簽量達到9313套，創下(xia)今年(nian)新高(gao)，這也是自(zi)2010年(nian)以來的同期(qi)最(zui)高(gao)水(shui)平；北京純商(shang)品住宅成交量環(huan)比增(zeng)加超三成。

6月，土地(di)市場也(ye)熱起來了。

上海再現總(zong)價“地王”，杭州(zhou)住宅用地溢價率回升，一線(xian)城市(shi)平均樓面價又創單(dan)月歷史紀錄。

樓市地市交相升(sheng)溫，再(zai)(zai)次引發人們猜想：樓市已經筑底(di)了(le)嗎(ma)？還(huan)會出(chu)現新一輪暴漲嗎(ma)？調控政策會否(fou)再(zai)(zai)次轉向呢？

“地王”再現

一線土地市場的火爆與房企資金面改善有關

6月初，華潤華發聯合體(ti)以(yi)87.95億元(yuan)拿下上海閘(zha)北地塊(kuai)(kuai)，地塊(kuai)(kuai)樓面價38061元(yuan)/平方米(mi)，刷(shua)新了其(qi)自身于(yu)3月創(chuang)下的(de)上海總價“地王”紀錄(lu)。同日，招商平安聯合體(ti)則以(yi)高達2.3萬元(yuan)/平方米(mi)的(de)樓面價，競得寶山大場鎮地塊(kuai)(kuai)，創(chuang)出近90%的(de)高溢價率(lv)。

不僅是一線(xian)市場，杭(hang)州(zhou)、蘇(su)州(zhou)等二(er)線(xian)市場也在(zai)6月初集中推地(di)(di)(di)。杭(hang)州(zhou)西溪濕地(di)(di)(di)旁(pang)低密度(du)住宅地(di)(di)(di)塊樓(lou)面價9975元/平方米(mi)，溢價率33%，成為2014年春節以(yi)來杭(hang)州(zhou)溢價率最高(gao)的住宅用地(di)(di)(di)。

從去年11月起(qi)，一線城市土(tu)地(di)市場就(jiu)開始升溫，截至今年1月，標(biao)桿(gan)房企土(tu)地(di)交(jiao)易額連續3個月突破300億元(yuan)。特別是今年1月，一線城市成交(jiao)土(tu)地(di)出讓金(jin)超過(guo)531億元(yuan)，其(qi)中，5宗住(zhu)宅用(yong)地(di)成交(jiao)的(de)樓面價(jia)高達每平方米17353元(yuan)，創下歷史紀錄。

“3·30”房貸新政出臺后，一(yi)線(xian)土地市(shi)場在4月再度上揚(yang)，并于6月初爆發。據(ju)中原地產研究(jiu)部統(tong)計數據(ju)顯(xian)示，6月首(shou)周，一(yi)線(xian)城市(shi)合計簽約住宅土地6宗，平均(jun)樓面價高(gao)達21010元/平方(fang)米，創造了單月歷史紀錄(lu)。

一(yi)線(xian)土地市場的火爆與房(fang)企資(zi)金面改善有(you)關。

政策利好刺激(ji)了需求入(ru)市，加速房企(qi)回款。

去年(nian)10月(yue)以來，公(gong)積金貸(dai)款(kuan)門檻降(jiang)低、額度(du)提高，央行[微博]連續降(jiang)息降(jiang)準，二套(tao)房(fang)貸(dai)首付下(xia)調(diao)，以及營業稅免征期5年(nian)改(gai)兩年(nian)等樓市(shi)利(li)好(hao)政策頻出(chu)，降(jiang)低了購房(fang)者的(de)買房(fang)成本(ben)與貸(dai)款(kuan)難度(du)，刺激了改(gai)善型(xing)需求入市(shi)。國(guo)家統計局數(shu)據顯示，今年(nian)1至4月(yue)，4個(ge)一線城市(shi)商(shang)品房(fang)銷售額由(you)一季(ji)度(du)的(de)下(xia)降(jiang)10.1%轉為增長5.3%。

“隨著信貸等各項政策的逐(zhu)步寬(kuan)松與落實，北京購房(fang)(fang)者的入(ru)市(shi)(shi)信心增加(jia)，市(shi)(shi)場需求釋放，成交(jiao)量(liang)持續上漲。特別是(shi)新(xin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場近期(qi)回暖明(ming)顯。”鏈(lian)家(jia)地產[微博]市(shi)(shi)場研究部李巧玲說。

金融巨頭的涌入，也為土地市場添了一把火。

一方面，金(jin)融機構與(yu)房(fang)企(qi)(qi)的合作，緩解了房(fang)企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)(di)的資金(jin)壓力。去年(nian)(nian)以來，金(jin)地(di)(di)、招(zhao)商、華潤、九龍倉、首開(kai)、保(bao)利等知名房(fang)企(qi)(qi)均與(yu)中國(guo)平安(90.18， 0.00， 0.00%)展開(kai)合作，借助(zhu)其資金(jin)實力，在(zai)杭州(zhou)、廣州(zhou)、北京等地(di)(di)頻頻拿(na)(na)地(di)(di)。今(jin)年(nian)(nian)在(zai)上海連續拿(na)(na)地(di)(di)的陽光城(24.71， 0.00， 0.00%)，也(ye)在(zai)今(jin)年(nian)(nian)4月(yue)引入中民(min)投成為(wei)(wei)最大(da)單一股(gu)東。此外，新(xin)華保(bao)險(xian)(65.49， 0.00， 0.00%)也(ye)在(zai)6月(yue)成了方興(xing)地(di)(di)產的第(di)二大(da)股(gu)東。另(ling)一方面，金(jin)融機構，特別是保(bao)險(xian)企(qi)(qi)業(ye)已成為(wei)(wei)土(tu)地(di)(di)市場的主力軍。去年(nian)(nian)有18家保(bao)險(xian)公司(si)新(xin)增了房(fang)地(di)(di)產投資，像永誠財險(xian)、天安財險(xian)均在(zai)今(jin)年(nian)(nian)拿(na)(na)下上海世博地(di)(di)塊，進(jin)軍高端寫字樓(lou)市場。

房企看多

一線和部分二線城市樓市調整幅度有限，復蘇也較快

“我覺得北上廣(guang)這種城市，房價跌也不會跌多少(shao)，太多人要來了(le)(le)。看(kan)到有(you)調(diao)整，就趕緊(jin)買房了(le)(le)，就怕一猶豫又(you)錯過時機(ji)。現在看(kan)看(kan)還(huan)是買對了(le)(le)，房價果(guo)然又(you)上來了(le)(le)。”今年初(chu)在北京東(dong)四環附近購房的成(cheng)小(xiao)姐(jie)坦言，盡管房貸壓力不小(xiao)，但現在看(kan)“抄底(di)”還(huan)是成(cheng)功的。

去(qu)年(nian)以來(lai)，我國樓市首(shou)次(ci)出(chu)現市場自發(fa)的(de)(de)深度調整(zheng)(zheng)，告別(bie)了(le)單邊上漲的(de)(de)局(ju)面，出(chu)現了(le)分化格局(ju)。一線和部分二線城(cheng)市盡管房價(jia)與成交(jiao)量(liang)有所微降，但(dan)調整(zheng)(zheng)幅(fu)度有限，回調也較快。反觀三(san)四線城(cheng)市，出(chu)現了(le)房價(jia)較大幅(fu)度的(de)(de)下調，其(qi)住宅成交(jiao)量(liang)、成交(jiao)面積(ji)大幅(fu)跳(tiao)水，甚至出(chu)現交(jiao)易幾乎(hu)停滯的(de)(de)情況。

“一二線(xian)城市(shi)(shi)雖然也處(chu)于調整中，但因為聚集了(le)過多公共(gong)資(zi)源，需(xu)求基礎依然龐大，復蘇較快。為了(le)規避(bi)三四線(xian)城市(shi)(shi)明顯過剩的(de)市(shi)(shi)場風險，標桿房企(qi)必然調整市(shi)(shi)場戰略，回歸一二線(xian)城市(shi)(shi)，因此土(tu)地儲備至關重要。” 中原地產(chan)首(shou)席分(fen)析師張大偉(wei)說。

在需求釋放(fang)的(de)同時(shi)，一線城市土(tu)地(di)(di)供應量減少(shao)，也(ye)助推了土(tu)地(di)(di)市場的(de)火(huo)爆。以北(bei)京(jing)為(wei)例(li)，今年前5個(ge)月，北(bei)京(jing)僅新增(zeng)住(zhu)宅土(tu)地(di)(di)供應26宗，這一數量創下(xia)了自2009年以來近7年的(de)同期新低；而今年北(bei)京(jing)的(de)住(zhu)宅用地(di)(di)供應計劃(hua)將同比(bi)減少(shao)27%。

“包括北(bei)(bei)京(jing)、上(shang)海、廣州等在內(nei)的(de)(de)14個城(cheng)市的(de)(de)開發邊界劃(hua)定工(gong)作將(jiang)于(yu)今(jin)年完成(cheng)，開發邊界將(jiang)作為城(cheng)市發展的(de)(de)剛性約定，不得(de)超越界限盲目(mu)擴(kuo)張。因此(ci)從未來預期看，北(bei)(bei)京(jing)、上(shang)海等城(cheng)市，待(dai)售土地并不多，特別(bie)是(shi)北(bei)(bei)京(jing)，目(mu)前掛(gua)牌的(de)(de)只有(you)8宗(zong)土地，處(chu)于(yu)歷史最低規模。”張大偉說，本就“僧(seng)多粥少”，再(zai)加上(shang)近期一二線樓市升(sheng)溫(wen)，房企對土地的(de)(de)爭搶更加積極。“土地市場體現了房企對一二線市場的(de)(de)看多。”

房價會不會上漲？

一線樓市已經筑底，但不會過快上漲

土地市(shi)場的火(huo)爆再次(ci)引(yin)發人們對樓市(shi)的猜想：“面粉已(yi)經漲價，面包(bao)價格會跟風(feng)上漲嗎？”

實(shi)際(ji)上(shang)(shang)，一(yi)線樓市已(yi)經筑底(di)，不僅成交(jiao)量環比大幅(fu)增加，房價也企穩回升。國家統計局的數據顯示，4月(yue)份，北京、上(shang)(shang)海、廣州(zhou)、深(shen)圳4個一(yi)線城市首次出現(xian)房價全部環比上(shang)(shang)漲，其中廣州(zhou)、深(shen)圳甚至(zhi)出現(xian)了多個“日光盤”。

不(bu)過一線城市(shi)的全面(mian)回調(diao)并不(bu)意味著全國樓市(shi)也(ye)將重回“大(da)步快漲”時代。2003年(nian)到2013年(nian)，中國商品房年(nian)銷(xiao)售(shou)額從不(bu)足(zu)8000億(yi)(yi)元到突破8萬多億(yi)(yi)元，商品房年(nian)銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)從不(bu)足(zu)3.4億(yi)(yi)平方米到突破13億(yi)(yi)平方米，市(shi)場(chang)基(ji)數已不(bu)可同(tong)日而語，增速降(jiang)低是必然。

在市(shi)(shi)(shi)場整(zheng)體從高(gao)(gao)速增(zeng)長(chang)(chang)進入中高(gao)(gao)速增(zeng)長(chang)(chang)區間(jian)的同時，分(fen)化也將(jiang)更加明顯。從房價上(shang)看(kan)，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)在價格較高(gao)(gao)的基礎上(shang)整(zheng)體回升并領(ling)漲(zhang)全(quan)國，而絕大部分(fen)三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)房價仍(reng)然(ran)下降。從成交量(liang)上(shang)看(kan)，一線(xian)樓市(shi)(shi)(shi)成交量(liang)激增(zeng)，而三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)則(ze)依然(ran)交易冷清。根(gen)據(ju)中原地產研(yan)究中心最新數據(ju)，今年前5月，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)簽(qian)約17.11萬套，同比漲(zhang)幅達到(dao)41%；二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)簽(qian)約70.66萬套，同比漲(zhang)幅為13.4%；三(san)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)簽(qian)約16.9萬套，基本持平；四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)成交量(liang)有(you)輕微下調。

住房(fang)城(cheng)鄉建設(she)部(bu)政策研究中心(xin)主任秦(qin)虹表示，我國房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場已經(jing)從(cong)過(guo)(guo)(guo)去總(zong)體偏(pian)緊(jin)(jin)、部(bu)分地(di)(di)區過(guo)(guo)(guo)緊(jin)(jin)，發展到今天(tian)總(zong)體偏(pian)松(song)、部(bu)分地(di)(di)區過(guo)(guo)(guo)剩的情況。當供給遠快(kuai)于(yu)需求(qiu)(qiu)時，很難出現2009年那樣的樓(lou)市(shi)(shi)暴漲(zhang)(zhang)。即便是北上廣深(shen)等供應偏(pian)緊(jin)(jin)的一線城(cheng)市(shi)(shi)，也有限(xian)購政策在控制需求(qiu)(qiu)規(gui)模，從(cong)而有利于(yu)抑制樓(lou)市(shi)(shi)過(guo)(guo)(guo)快(kuai)上漲(zhang)(zhang)。

調控會不會轉向？

樓市調控的行政手段“宜減不宜加”，穩增長措施需更全面地考慮化解樓市風險問題

在(zai)這種市(shi)場現狀下，樓市(shi)調控(kong)又將(jiang)去向何方(fang)？

進一(yi)步發揮市(shi)場在資源配(pei)置中的(de)(de)決(jue)定性作用，樓(lou)市(shi)調(diao)控(kong)的(de)(de)行政手段“宜(yi)減不宜(yi)加”。去年(nian)以來，“去行政化”、分城調(diao)控(kong)，是樓(lou)市(shi)調(diao)控(kong)的(de)(de)基調(diao)。但(dan)是隨著市(shi)場調(diao)整的(de)(de)深入，一(yi)些三線城市(shi)在取消限購、限貸等抑制性政策(ce)的(de)(de)同時，又實施了(le)較大(da)幅度的(de)(de)補貼政策(ce)。像四(si)川眉山，當地新建商(shang)品住宅的(de)(de)房(fang)價多在每平(ping)方米(mi)三四(si)千元(yuan)，但(dan)政府卻出(chu)臺(tai)“每平(ping)方米(mi)補貼500元(yuan)”的(de)(de)托市(shi)政策(ce)。山東(dong)棗莊、安徽(hui)黃山、浙江湖州、遼寧鞍(an)山、新疆(jiang)烏魯木齊等多個(ge)城市(shi)則出(chu)臺(tai)了(le)契稅補貼的(de)(de)政策(ce)。由于不可能(neng)從根本上改(gai)變供求關系，類(lei)(lei)似的(de)(de)補貼政策(ce)常(chang)常(chang)是“短效刺激(ji)”，卻會對市(shi)場造成(cheng)新一(yi)輪的(de)(de)干擾。例如，今年(nian)4月(yue)，安徽(hui)銅陵(ling)結束了(le)當地契稅補貼政策(ce)，當月(yue)住宅類(lei)(lei)商(shang)品房(fang)成(cheng)交套數(shu)便驟(zou)跌78%。

在經(jing)濟(ji)下行(xing)壓力加大的(de)背景下，穩增(zeng)(zeng)長措(cuo)(cuo)施需更(geng)全面地(di)考慮化解樓(lou)市(shi)風險(xian)問題。國務院發(fa)展研究(jiu)中(zhong)心市(shi)場(chang)經(jing)濟(ji)研究(jiu)所副所長鄧郁松認為(wei)，“為(wei)穩定經(jing)濟(ji)增(zeng)(zeng)長，實行(xing)穩健的(de)貨幣(bi)政策(ce)(ce)特別是低利(li)率政策(ce)(ce)時如不采取(qu)相應的(de)對沖(chong)措(cuo)(cuo)施，可(ke)能引發(fa)房價(jia)泡沫風險(xian)。因(yin)此，在經(jing)濟(ji)增(zeng)(zeng)速放緩階段運用貨幣(bi)政策(ce)(ce)工具(ju)時，要重視研究(jiu)出臺能夠對沖(chong)利(li)率政策(ce)(ce)調整對房地(di)產市(shi)場(chang)影響(xiang)的(de)政策(ce)(ce)工具(ju)。”

此外，房(fang)地(di)產(chan)業的定位、目標和住(zhu)房(fang)政(zheng)策體(ti)系也應根據市場(chang)供求(qiu)關系而適時調整。“從各國經驗看，隨(sui)著經濟發(fa)展水(shui)平和人均(jun)收(shou)入(ru)不斷提高，基本(ben)住(zhu)房(fang)需求(qiu)得到滿足(zu)后，對綠(lv)色、高效、宜居(ju)的高品質(zhi)住(zhu)房(fang)需求(qiu)快速上升。”鄧郁松建議，“十三五”時期房(fang)地(di)產(chan)業發(fa)展應從追求(qiu)規模(mo)數量向追求(qiu)水(shui)平質(zhi)量轉變，提高百(bai)姓居(ju)住(zhu)品質(zhi)，通過(guo)改革和政(zheng)策調整，進一步完善房(fang)地(di)產(chan)供應體(ti)系、稅收(shou)體(ti)系、市場(chang)監管(guan)體(ti)系和住(zhu)宅金融(rong)體(ti)系，實(shi)現我國房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)的平穩運行(xing)。