每經編輯｜吳若凡(fan)    

每經實習記者 吳(wu)若凡 發(fa)自上海(hai)

前(qian)些天，一條《滬居住證及居轉戶(hu)下月改革最短(duan)2年可(ke)落戶(hu)》的消息，火遍了(le)朋友圈。圍繞這一重磅消息想開去，它(ta)是(shi)否(fou)能夠助推上海樓市回升，也成為(wei)了(le)不少人關(guan)注的話題。

一(yi)直以來(lai)，因(yin)與(yu)日常生活密切(qie)相(xiang)關的(de)諸如子(zi)女教育、醫療衛(wei)生及(ji)其(qi)他公共利益相(xiang)捆綁，“戶口”對(dui)于民(min)眾來(lai)說(shuo)至(zhi)關重要。尤其(qi)是(shi)集聚了眾多國(guo)內(nei)領先公共資(zi)源的(de)一(yi)線城市(shi)，其(qi)“戶口”更是(shi)吸(xi)引了大批人(ren)才(cai)。但以上海為代表的(de)一(yi)線城市(shi)的(de)落戶政策，也讓(rang)不(bu)少(shao)人(ren)望(wang)而卻步。

新的(de)政策，能(neng)否快速集聚人才、推高(gao)房產市場？需要先(xian)回溯政策出(chu)臺(tai)的(de)背景。

2009年(nian)，上(shang)海(hai)制訂了居住證(zheng)持有7年(nian)能(neng)夠轉為戶口的(de)(de)政策。這(zhe)基本可以認為是上(shang)海(hai)人口管理條件趨于收緊(jin)的(de)(de)信號。

事實(shi)上(shang)，2009年的(de)這一(yi)政策(ce)的(de)出(chu)臺，與當(dang)時的(de)房地(di)產市(shi)場形勢(shi)(shi)有(you)一(yi)定(ding)關(guan)系。在當(dang)年貨幣等一(yi)系列刺激政策(ce)下(xia)，房地(di)產市(shi)場的(de)回暖態勢(shi)(shi)比較明顯(xian)，進而(er)又形成(cheng)了一(yi)波投資投機的(de)需(xu)求。

這一(yi)政策(ce)出臺(tai)后，到了(le)2010年樓市限購(gou)政策(ce)一(yi)出臺(tai)，就相(xiang)互發(fa)生作用，進而影響了(le)部(bu)分人群的購(gou)房(fang)。限購(gou)政策(ce)的最(zui)明顯(xian)殺傷力就是(shi)提高了(le)外地人來(lai)滬購(gou)房(fang)門檻。沒有戶口，就不可(ke)能(neng)購(gou)房(fang)。這也是(shi)上海(hai)2010年市場(chang)成(cheng)交量比2009年明顯(xian)回落(luo)的一(yi)個重要原因。

當前，上(shang)海再次提出落戶政策(ce)改革，從房地(di)產(chan)市場(chang)的(de)周期看，與(yu)2009年(nian)同處(chu)于市場(chang)復蘇(su)的(de)階(jie)段(duan)，但(dan)實(shi)質上(shang)與(yu)上(shang)海提出建設(she)科技創新中心的(de)戰略有著密(mi)切關系。

從(cong)文件(jian)內容來(lai)看，新政策相較(jiao)此前將有兩方面(mian)的重(zhong)大突破。

第一，落(luo)戶(hu)時間(jian)縮(suo)短。原本(ben)落(luo)戶(hu)至少需要7年(nian)，現在可以縮(suo)短至2年(nian)、3年(nian)或者5年(nian)；第二，原先主要看(kan)個(ge)人的學歷、職稱、繳金、納稅等方面，今后要看(kan)創(chuang)業帶動就(jiu)業、創(chuang)業效益(yi)、團隊納稅等因(yin)素。也(ye)就(jiu)是(shi)說(shuo)，未來創(chuang)業型的人才更(geng)容易獲(huo)得落(luo)戶(hu)資(zi)格，并(bing)且，這類(lei)創(chuang)業拿到風投越大(da)，或繳稅越多，獲(huo)得落(luo)戶(hu)的時間(jian)就(jiu)會越短。

此次上海(hai)戶口新政(zheng)策出臺后(hou)，是否能夠刺激樓市成交(jiao)，還需要冷靜分析。

從(cong)2009年前后的(de)市場歷史表現來看(kan)。根據(ju)(ju)克而瑞(rui)數據(ju)(ju)，2009年前三年的(de)總(zong)(zong)成(cheng)交(jiao)總(zong)(zong)量(liang)(liang)為3130萬(wan)平方(fang)米，2009年后三年累(lei)計成(cheng)交(jiao)總(zong)(zong)量(liang)(liang)2591萬(wan)平方(fang)米。從(cong)數據(ju)(ju)看(kan)，限制政策出臺(tai)之后，房(fang)屋成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)減少了1千多萬(wan)平方(fang)米。

參照(zhao)此前臨(lin)港新城的政策(ce)。浦(pu)東臨(lin)港新城當(dang)年(nian)也對(dui)落(luo)戶買房等政策(ce)予以(yi)放寬，某種程度上也是一類刺激(ji)政策(ce)，但刺激(ji)的效果只限于部(bu)分群體。

有分析(xi)認為(wei)，此(ci)次戶口新政(zheng)，釋放的(de)(de)購(gou)(gou)房(fang)群體主要是創(chuang)業(ye)者(zhe)。但(dan)(dan)創(chuang)業(ye)者(zhe)們是否會(hui)拿出閑置資金(jin)購(gou)(gou)房(fang)，存在不確定性。部分創(chuang)業(ye)者(zhe)因為(wei)創(chuang)業(ye)，甚至會(hui)延緩購(gou)(gou)房(fang)時機，但(dan)(dan)也(ye)不排除(chu)創(chuang)業(ye)成功后，此(ci)類群體實現一(yi)步到位(wei)的(de)(de)購(gou)(gou)房(fang)需求，即購(gou)(gou)置中大(da)戶型的(de)(de)物業(ye)。

進一(yi)步(bu)分析，這(zhe)些創業者將傾向于(yu)在創業地點(dian)附近購(gou)房(fang)。如浦(pu)東的張江、臨港，楊浦(pu)的新江灣城(cheng)，青浦(pu)的徐(xu)涇等(deng)區域，這(zhe)些都是(shi)創業者聚集(ji)的地區。

但(dan)目前市場上更多(duo)的聲音(yin)傾向(xiang)于對房產(chan)沒有直接影響，主要有以下聲音(yin)：

1、上(shang)海戶籍每年的額度不確(que)定，并不是滿7年就能落戶，這也決定了(le)滿兩(liang)年很可能也沒用；

2、用這個戶籍(ji)政策來吸(xi)引(yin)一部分高端人群，但是否有吸(xi)引(yin)力要打(da)個問(wen)號；

3、對(dui)住房(fang)更沒(mei)(mei)有影響了(le)。更別說在這邊買(mai)房(fang)了(le)。有沒(mei)(mei)有這個政策，常住人(ren)口已經在這里了(le)，并不能(neng)帶來(lai)新增常住人(ren)口；

4、因為常住(zhu)人口進(jin)(jin)出跟這個政策是(shi)(shi)不掛鉤的，進(jin)(jin)入與(yu)否(fou)跟七年(nian)(nian)還是(shi)(shi)兩(liang)年(nian)(nian)一點不掛鉤，其實(shi)還是(shi)(shi)跟當(dang)地的產(chan)業氛圍有關系。