每經編輯｜王婷婷    

每經實習記者 王婷婷 發自成都

日前，中洲控股通過收購，全資擁有上海徐匯區“中信君廷名邸”的股權，在一系列操作中，原持股方中信信托、中信華南公司曾先后出讓股權。

記者注意到，除上海外，近年中信地產在廣州、深圳等地也多次掛牌轉讓核心地段成熟項目。

業內人士認為，出讓的項目雖有各自劣勢，但比資產優化更深層的動力，或許出于中信地產和中信泰富地產業務的整合。但至今中信地產系的整合沒有明晰方案，在資源、財務、法律等障礙下，整合困難重重。

中信多次出讓一線城市物業

5月18日晚間，中洲控股發布公告稱，公司通過與君鑫集團和深圳信道投資對價7.17億元購得上海“中信君廷名邸”項目100%的股權。據了解，項目已進行過多次增資和股權轉讓，而中信系在其中，牽連很深。

資料顯示，上海中信華南公司原持有項目開發公司（上海盛博）51%的股權，并在后期轉讓給中信地產；2010年項目初期合股方廣東君鑫將持有的49%股權轉手中信信托。但最終中信華南、中信信托和中信地產先后轉讓項目股權退出。

上海徐匯區，商品房均價6萬~7萬元/平方米的城市核心區域；“中信君廷名邸”，一座從2014年開始預售，如今已回款約6億元的成熟項目，中信系卻紛紛退出。

記者注意到，近年中信轉讓的核心城市成熟物業的不止上海中信君廷名邸。

去年10月，中信地產轉讓“中信西關海”項目100%股權，該項目是廣州老城區主打一線江景的豪宅項目，均價2萬元/平方米左右，目前總體去化率超6成。但企業年度審計報告顯示，項目盈利較差，近年營業利潤和凈利潤均為負值。

此前，中信華南也將持有的利安投資60%股權公開掛牌，轉讓完成后，中信從深圳南山紅樹灣區域的資源性豪宅項目“岸芷汀蘭”完全退出。

記者在北京產權交易所看到，2012年深圳中信物業也公開轉讓了49%股權，2015年中信長春掛牌轉讓吉林宏大房地產90%股權。

在中信地產的多次轉讓中，記者發現，廣州項目存在利潤壓力，深圳項目受低買高賣質疑，上海項目位置、戶型、價格無法取得競爭力，項目本身或存資產劣勢。

“現在房地產市場里項目都不太好做，可能中信選擇出讓一些并非優質的項目，既能緩合資金壓力，也能保持流動性投資優質資產。”中房信研究總監薛建雄就指出。

“但應該注意的是，若就上海市場來說，中信泰富的項目都賣得很好。”薛建雄認為，其中不乏中信地產和中信泰富整合趨勢下，優化資產的考慮。

中信地產系整合要跨幾道坎

實際上，中信每次轉讓項目，都會引起業界對其緩解現金流、提前盈利、資產優化等各種意圖的猜想，不過其中“業務整合”才是最深層且最符合趨勢的一項。

2014年中信集團將2269億元的中信股份注入中信泰富，實現在港整體上市之后，集團地產業務的整合，就一直備受業內關注。中信集團層面高層，也多次公開表示，上市完成后對中信地產和中信泰富旗下地產業務的整合。

對于整合的方向，中信集團董事長常振曾公開表示，中信地產將以住宅為主，中信泰富將以發展綜合體及商業地產為主。

記者注意到，除中信地產和中信泰富的業務整合問題，坊間也時有傳言，保利地產和保利置業也在醞釀重大重組，房企業務集中化、規模巨大化，是這一輪競爭中取勝的重要因素。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就指出，中信地產近年很多措施其實目的就是進行整合，優化和整理優質資產。

“從行業層面來看，開發商手上的存量資源，也必須進行出讓、收購的重新整合，特別是相對零散的資源，沉淀資金能讓其更好地投資優質資源。”張化東認為。

但中信內部業務劃分盤根錯節，宣稱良久的整合計劃，至今沒有明晰的方案，整合之路并不簡單。

在中信集團公布的業績中，截至2013年底，中信地產土地儲量為2090萬平方米，凈利潤11.8億元。中信泰富的地產業務則貢獻了15.3億港幣的凈利潤，內地土地儲量314萬平方米，另有22萬平方米投資物業。兩個平臺在規模和利潤貢獻率上，各有優勢，相互吃下，都不容易。

“業務協同效應能否實現，尤其對于中信地產來說，近幾年地產業務從上游退后至中游，所以后續地產板塊能否提振，并非簡單的業務拼湊就能實現的。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

睿信致成管理咨詢公司董事總經理薛迥文則告訴記者，最重要的問題是，中信進入房地產可能并非作為產業投資者，而是作為財務投資者的角色，中信地產和中信泰富要真正整合，談何容易。

“在整個中信系中，除了開發，還有通過買地、股權投資等各種方式進入地產的，不同的資源會反映在不同的板塊，反現在不同的二三級公司，而房地產是資源型行業，具有更多很好變現的土地儲備，這種東西是各個板塊都不會甘愿讓出的。”薛迥文指出，中信做地產不是做長期事業平臺，而更多是短期、中期的金融投資行為，玩法不同，真正要整合會非常困難。

“中信系資源整合還要跨過一道坎，即人員變動和調整涉及的利益分配。”嚴躍進說。人事之外，財務、法律等各方面的制約，都是中信泰富和中信地產之間姻緣的障礙。