每經編輯｜區家彥    

每經記者 區家彥 發自廣州

隨著物業管理成為房地產的藍海，大型房企紛紛謀劃通過資本運作加快跑馬圈地。

5月18日，中海地產（00688，HK）發布公告顯示，公司考慮將物業管理業務分拆，并以介紹方式在香港聯交所上市。不久之前，萬科推出名為“睿服務”的物業輸出服務，易居中國也聯手嘉御基金入股第三方物業公司中奧到家，各路資本紛紛瞄準社區服務的“蛋糕”。

自彩生活于去年成功登陸資本市場，并獲得投資者高估值追捧后，一向被視為虧錢包袱的物業管理又變成了房企眼中的香餑餑。但在這場跑馬圈地的背后，誰又能真正從中分一杯羹？

中海物業收入高于彩生活

公告顯示，中海地產將斥資5000萬元購買中海宏洋物業管理有限公司100%股權，交易預計在5月31日或之前完成。中海地產表示，本次收購有助于增強集團在國內的物業管理業務優勢。

中海地產年報顯示，截至去年末，中海物業在國內管理項目約199個，管理面積4550萬平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳等29座城市。管理項目包括住宅、寫字樓、商業綜合體、政府物業、高新產業園區等。主攻三四線城市的中海宏洋則在國內15個城市擁有共27個發展中的物業項目，所占土地儲備約為1207.12萬平方米。

可以預見的是，在此次交易完成后，將進一步增強中海物業在三四線城市的管理范圍，為其物業管理業務分拆上市增添更多籌碼。

盡管中海地產的物業管理面積僅為彩生活的四分之一，但《每日經濟新聞》記者注意到，中海去年實現物業管理收入約16億元，剔除港澳地區后內地業務收入約為14億元，遠高于彩生活同期3.89億元的營業收入。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，中海的住宅項目主要集中在一二線城市，而且中高端產品偏多，溢價能力高，而且公司旗下還有甲級寫字樓、購物中心等商用物業，相對于依賴收購社區的彩生活而言，中海自有物業的物管服務溢價能力更強，收入也更高。

擴張與服務的博弈

自彩生活于去年年中成功登陸香港聯交所，并獲得投資者追捧，物業管理逐漸成為大型房企的寵兒。部分龍頭房企更將物業管理業務拆分，向非自有品牌項目輸出服務，通過跑馬圈地式的擴張做大規模，以求獲得投資者垂青。

這其中，萬科物業已經開始以“睿服務”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業服務，首個落地的項目為南京金隅紫京府；綠城物業目前已接管物業服務面積約6000萬平方米；此前斥資63億港元入股碧桂園的中國平安，也借助碧桂園旗下數量龐大的樓盤，推廣社區金融等業務，搭建完善的社區產業鏈。

“物業管理現在之所以受到資本市場追捧，是因為投資者意識到，房子總有一天會蓋完，單靠銷售帶來的增長是很有限的”，輝立證券房地產分析師陳耕向《每日經濟新聞》記者表示，物業管理的最大價值在于社區人流，業主本身就是重復消費率極高的線下優質流量，這與互聯網概念非常接近。誰能獲得更多的業主數量，誰就有望從中獲取可觀的社區消費收益，因此以收購為主的外延擴張成為大型房企熱衷的路徑。

以彩生活為例，截至去年末，公司合約管理總建筑面積為2.05億平方米，較2013年底大幅增長122%。與之相對，公司去年營業收入為3.89億元，同比大幅增長67%，跑馬圈地式的并購已經成為推動彩生活業績增長的主要動力。

但歐陽捷坦言，由于大型房企都有自己的物業公司，質量較高的項目普通掌控在主流開發商手里，物業公司在外面拿下的社區往往是樓齡比較長、盈利前景較差的項目，如何在提高服務質量的同時維持可觀的利潤，是一件相當困難的事情。

“對于低端物業而言，社區里的設施早已老化，要提高服務質量，物業公司不得不對社區環境進行改造”，歐陽捷說，但由于物業服務本身并不怎么賺錢，如果物業公司加大投入，三年合約到期后萬一業委會決定不續約，這筆投入將石沉大海；因此，不少物業公司會選擇盡可能減少投入控制成本，以維持盈利狀況，但這樣的結果是服務品質每況愈下，導致業主與物管公司的關系惡化。

“資本市場追求的是盡快獲得回報，這促使物業公司滿腦子想的是如何更快獲得項目，然后從中賺取更多的錢”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖也認為，但物業管理的本質是服務，需要的是精耕細作，過度追求擴張與回報必然會以犧牲服務品質為代價，最終導致現有社區的客戶滿意度下降。因此，先把服務品質做好，再循序漸進地擴張，才是房企在物業管理發展的正確路徑。