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每經記(ji)者 王杰 發(fa)自北京

降息！又見降息！！

5月10日下(xia)午5點，中國(guo)人民(min)銀行決定，自5月11日起下(xia)調金(jin)融機構人民(min)幣貸款(kuan)和存款(kuan)基準利率(lv)。金(jin)融機構一年期(qi)貸款(kuan)基準利率(lv)下(xia)調0.25個(ge)百分點至5.1%。

央行有關負責人就(jiu)下(xia)調人民幣貸款(kuan)及存(cun)款(kuan)基準(zhun)利(li)(li)率(lv)并(bing)進一(yi)步推進利(li)(li)率(lv)市(shi)(shi)場化改(gai)革答(da)記者問時表(biao)示，2014年11月和2015年3月，人民銀行先后兩次(ci)下(xia)調金融(rong)(rong)機構(gou)貸款(kuan)及存(cun)款(kuan)基準(zhun)利(li)(li)率(lv)。隨著各項政策措(cuo)施(shi)的逐(zhu)步落實，金融(rong)(rong)機構(gou)貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)持續下(xia)降(jiang)，市(shi)(shi)場利(li)(li)率(lv)明顯回落，社會(hui)融(rong)(rong)資成(cheng)(cheng)本整(zheng)體有所降(jiang)低。而對房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場而言，降(jiang)息意味(wei)著房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場將進一(yi)步推動“330新政”以來的成(cheng)(cheng)交迅速反彈，為回暖的樓市(shi)(shi)又(you)添一(yi)把火(huo)。

為樓市回暖又添一把火

據了解，此次(ci)降息，一年期存(cun)款基準(zhun)利率下調(diao)0.25個百(bai)分點至2.25%，同時結合(he)推(tui)進利率市場化改革(ge)，將金融機(ji)構(gou)存(cun)款利率浮動區(qu)間的上限由(you)存(cun)款基準(zhun)利率的1.3倍(bei)調(diao)整為1.5倍(bei)；其(qi)他各檔次(ci)貸款及存(cun)款基準(zhun)利率、個人(ren)住房公積金存(cun)貸款利率相應調(diao)整。

民生證券研究員李奇(qi)霖在(zai)接受(shou)《每日(ri)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)新聞(wen)》記(ji)者采訪(fang)時表示，在(zai)利(li)率(lv)市場化改革的大背景下(xia)，實體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)融資成本(ben)很高，目(mu)前加權(quan)平均貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)在(zai)6.8%，和GDP增(zeng)速差不多，這種利(li)率(lv)下(xia)實體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)沒有(you)盈利(li)空間(jian)，企(qi)業沒有(you)投資意愿，嚴重制約經(jing)(jing)濟(ji)(ji)復蘇。4月(yue)份PMI為(wei)50.1，為(wei)歷年同期新低，所以我們(men)看(kan)到無論是(shi)李克強(qiang)總理(li)還是(shi)中央(yang)政治局(ju)會(hui)議都在(zai)強(qiang)調(diao)高度重視經(jing)(jing)濟(ji)(ji)下(xia)行風險。從貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)和實體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)長嚴重背離的情況(kuang)來(lai)看(kan)，接下(xia)來(lai)貨幣(bi)政策會(hui)繼續(xu)寬松(song)。

李奇霖認為，降(jiang)息(xi)相對于其(qi)他工具最(zui)大(da)的(de)(de)(de)好(hao)處(chu)能夠直接作用于實體經(jing)濟(ji)，其(qi)次是(shi)能夠引導實體經(jing)濟(ji)對貸(dai)款利率的(de)(de)(de)預期，釋(shi)放穩(wen)增長(chang)信(xin)號。再者，人民幣兌美元(yuan)匯率目前在穩(wen)定的(de)(de)(de)區間，在美聯儲加息(xi)之前，抓住(zhu)這個時間窗口，主動(dong)降(jiang)息(xi)將利率調整到(dao)我們可(ke)以承受(shou)的(de)(de)(de)范圍(wei)是(shi)比較(jiao)好(hao)的(de)(de)(de)選擇(ze)。

在多位業內(nei)人士(shi)看來，此次降息，無疑(yi)為回(hui)暖(nuan)的樓市(shi)，又添(tian)了一把火。

“利率下調，開發商和購房者(zhe)的(de)融資成本得以降低，不可避免的(de)起到托底樓市(shi)的(de)作用。”亞豪機構市(shi)場總監郭毅(yi)在(zai)接(jie)受《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪時表示。

偉業我愛(ai)我家集團副總(zong)裁胡景暉認為，降息后，開發商(shang)(shang)的(de)融(rong)資成本和購房(fang)人的(de)按(an)揭貸款都(dou)會(hui)降低(di)。但(dan)是(shi)對購房(fang)人的(de)利好要(yao)大于開發企業，因(yin)為銀行(xing)更(geng)愿意放按(an)揭貸款。降息后，錢(qian)會(hui)用起來更(geng)便宜，但(dan)是(shi)在(zai)樓市庫存(cun)依然(ran)很大的(de)背景下，是(shi)否會(hui)大規模(mo)拿地(di)，開發商(shang)(shang)和銀行(xing)都(dou)會(hui)對市場有所判斷(duan)。“買(mai)房(fang)會(hui)更(geng)踴躍(yue)一些，新房(fang)二手(shou)房(fang)交易量會(hui)有所上升(sheng)。”

降息加速樓市分化

其實，從“330新政(zheng)”后，樓市就已經開始回暖(nuan)。

中(zhong)原地產研究中(zhong)心提供的(de)統(tong)計數據顯示，4月全國主要54城市(shi)合計住(zhu)宅簽(qian)約套數為24.177萬套，環比上月的(de)22.8萬套上漲(zhang)幅度達(da)(da)到了5.8%，而同比漲(zhang)幅更(geng)是高達(da)(da)22.5%。

中原地產(chan)首席分析師(shi)張大偉表示，“330新政”導致的成交量，逐漸開始體(ti)現到簽(qian)約上，從整體(ti)簽(qian)約看，一線城市漲(zhang)幅(fu)最明顯。整體(ti)銷售量環比(bi)3月(yue)同期(qi)上漲(zhang)幅(fu)度均(jun)超過(guo)50%。

張大(da)偉說(shuo)(shuo)，樓市新政(zheng)持續(xu)出(chu)現，從央行到地(di)(di)方的(de)(de)(de)(de)刺激層出(chu)不窮，這(zhe)種情況下(xia)，房地(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)(de)成交量復蘇非常明顯。購房者對(dui)購房行為的(de)(de)(de)(de)決策(ce)(ce)除(chu)了居住需求(qiu)外，最(zui)(zui)主(zhu)要的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)對(dui)房價(jia)的(de)(de)(de)(de)預期(qi)。“而在我國這(zhe)么多年房地(di)(di)產(chan)發展過(guo)程中，影響(xiang)(xiang)房地(di)(di)產(chan)價(jia)格的(de)(de)(de)(de)主(zhu)要是(shi)(shi)經濟調控政(zheng)策(ce)(ce)，而調控政(zheng)策(ce)(ce)中影響(xiang)(xiang)力最(zui)(zui)大(da)的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)。信貸(dai)額度(du)及利(li)率水平可以說(shuo)(shuo)是(shi)(shi)房地(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)(de)風向標。”

上述機構數據顯示，從不同級(ji)別城市(shi)看(kan)，一線城市(shi)環比(bi)3月(yue)上漲幅(fu)(fu)度(du)達(da)到(dao)了14.1%，漲幅(fu)(fu)最大(da)，二線城市(shi)漲幅(fu)(fu)也達(da)到(dao)了7.3%。而(er)三四(si)線城市(shi)則并不樂觀，整體市(shi)場走勢(shi)出(chu)現了明顯的分化(hua)趨勢(shi)。

李奇(qi)霖認為，降息(xi)會讓一二線(xian)(xian)和三(san)(san)四(si)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)分化更(geng)加明顯(xian)(xian)。一二線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)會再現投(tou)資(zi)價(jia)值，而三(san)(san)四(si)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)以(yi)去庫存(cun)為主。我國(guo)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)明顯(xian)(xian)結構性(xing)失衡，一二線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)較少，對應的(de)(de)(de)房(fang)產供給相(xiang)對于大量涌(yong)向一線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)勞動力來說(shuo)明顯(xian)(xian)不足；三(san)(san)四(si)線(xian)(xian)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)供給嚴重過剩。再次降息(xi)會刺激一線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)和剛需，但(dan)對于剛需疲弱，投(tou)資(zi)價(jia)值不高的(de)(de)(de)三(san)(san)四(si)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)來說(shuo)，去庫存(cun)是第一要務。

降息不會(hui)改變(bian)樓市(shi)(shi)(shi)黃金時期(qi)已經(jing)過(guo)去(qu)的事實(shi)。據測算2013至2020年(nian)(nian)我國(guo)適婚(hun)年(nian)(nian)齡人(ren)口將較2013年(nian)(nian)下降5000萬(wan)，目前人(ren)均(jun)居住面積33平方米則與日本、韓國(guo)持平，這表(biao)明無論是剛(gang)性(xing)還(huan)是改善性(xing)需(xu)求(qiu)都增長乏力；而我國(guo)目前在建(jian)房屋可(ke)以(yi)滿足1.7億人(ren)的增量居住需(xu)求(qiu)，存(cun)量庫存(cun)可(ke)以(yi)賣(mai)4年(nian)(nian)半，供給非常充(chong)足。李奇霖(lin)表(biao)示，“在整體供給充(chong)足，一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)稀缺，剛(gang)性(xing)需(xu)求(qiu)不再(zai)的大環(huan)境下，再(zai)次降息會(hui)讓一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)和三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)分(fen)化(hua)更加明顯(xian)，樓市(shi)(shi)(shi)供過(guo)于(yu)求(qiu)的局面不會(hui)改變(bian)。”