截至4月6日，據(ju)(ju)Wind資(zi)訊(xun)統計數據(ju)(ju)顯(xian)示(shi)，按照申銀萬國[微博]行業(ye)分類，滬深(shen)兩市(shi)共計75家上市(shi)房企(qi)公布了2014年年報(bao)，75家上市(shi)房企(qi)2014年負(fu)債(zhai)合(he)計接近1.95萬億元(yuan)，同比增長幅度達17.32%。

不過(guo)，這(zhe)75家上市(shi)房企(qi)的(de)資產總計為2.63萬(wan)億元，同比增長(chang)幅(fu)度(du)達(da)17%，與負債(zhai)增長(chang)水(shui)平相差近(jin)0.3個百分(fen)點(dian)。

值得一提(ti)的(de)是，根據(ju)Wind資(zi)訊統計數據(ju)計算，2014年，這75家上市房企(qi)的(de)平(ping)均(jun)負(fu)債率為(wei)74.05%，與去(qu)年同期其平(ping)均(jun)資(zi)產(chan)負(fu)債率73.83%基本持(chi)平(ping)。

對此，蘭德咨詢總裁(cai)宋延慶向記(ji)者(zhe)表示，若加上今年港股(gu)內地(di)房(fang)企的(de)表現，例(li)如(ru)綠城(cheng)中(zhong)國賣(mai)股(gu)份、融創(chuang)中(zhong)國收購佳兆業等重大并購事件，可見在2014年房(fang)市(shi)低迷的(de)環境下，開發商普遍采用(yong)的(de)高杠桿和(he)高資金成本驅動的(de)以債(zhai)養債(zhai)模式，致使房(fang)企負債(zhai)風險“攀上新高”。

近一半房企負債超百億元

根據Wind資訊統計數(shu)據顯(xian)示(shi)，在這75家(jia)上市房企(qi)(qi)中，超過百億元(yuan)負債的房企(qi)(qi)總計為34家(jia)，其中，萬科(ke)、保(bao)利、招商地產(31.96， 0.00， 0.00%)負債均超過1000億元(yuan)，分別為3925.15億元(yuan)、2848.93億元(yuan)和(he)1079.46億元(yuan)。

從資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產負(fu)(fu)(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)的(de)(de)情況(kuang)(kuang)來看，不(bu)同(tong)(tong)企(qi)業的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)狀況(kuang)(kuang)良莠不(bu)齊。據蘭德咨詢分析(xi)顯(xian)示，以保利地(di)產(11.34， 0.14， 1.25%)和(he)中航地(di)產(12.21， 0.33， 2.78%)為例：2014年(nian)(nian)保利地(di)產[微博]的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產負(fu)(fu)(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)為77.9%，較2013年(nian)(nian)下(xia)降了0.03個百(bai)分點，期(qi)末(mo)預(yu)收(shou)賬款(kuan)1133億元(yuan)，扣(kou)除預(yu)收(shou)賬款(kuan)后(hou)的(de)(de)其他負(fu)(fu)(fu)債(zhai)(zhai)占(zhan)總(zong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產的(de)(de)比(bi)(bi)(bi)例為46.9%，負(fu)(fu)(fu)債(zhai)(zhai)水平合理；而(er)中航地(di)產去年(nian)(nian)年(nian)(nian)末(mo)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產負(fu)(fu)(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)為79.3%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)升(sheng)3個百(bai)分點，剔除預(yu)收(shou)賬款(kuan)后(hou)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產負(fu)(fu)(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)為71.3%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)升(sheng)5個百(bai)分點，期(qi)末(mo)經營現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)為負(fu)(fu)(fu)，且降幅擴大(da)95.6%，籌(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)減少，現(xian)(xian)金(jin)(jin)及現(xian)(xian)金(jin)(jin)等價物余額為7億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降42%，短期(qi)償債(zhai)(zhai)壓力較大(da)。

不過(guo)，目前(qian)公(gong)布2014年年報的(de)房(fang)企接近滬深兩市(shi)房(fang)企的(de)一(yi)半左右，若全(quan)面呈現上市(shi)房(fang)企的(de)債務(wu)狀況(kuang)，從(cong)蘭德咨詢向記者(zhe)提供的(de)一(yi)組上市(shi)房(fang)企2014年中期(qi)負債數(shu)據(ju)可以窺見(jian)一(yi)二。

據(ju)蘭德(de)咨詢(xun)監測數據(ju)顯示，截至2014年中期，資產(chan)負債率大于80%房企占15.35%，在(zai)70%-80%之(zhi)間占比為(wei)18.32%，60%-70%之(zhi)間的(de)占比為(wei)12.87%。

值(zhi)得注意(yi)的(de)是(shi)，去年(nian)一些(xie)標桿房企(qi)負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)也大都“攀上(shang)新高”。據蘭(lan)德(de)咨(zi)詢分析，截至去年(nian)年(nian)底(di)，招商(shang)地(di)產[微博]負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)(扣除預收(shou)賬款后的(de)其他負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)占總資產的(de)比(bi)例)為(wei)47.7%，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增加4.7個百分點(dian)；榮盛發展(23.67， 0.17， 0.72%)負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)(同(tong)(tong)(tong)上(shang))是(shi)51.9%，同(tong)(tong)(tong)比(bi)提高5個百分點(dian)；中(zhong)房地(di)產(14.34， 0.07， 0.49%)負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)51.55%，同(tong)(tong)(tong)比(bi)提高12.01個百分點(dian)；光華控股(gu)(10.61， 0.33， 3.21%)負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)為(wei)58.12%，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長28.01個百分點(dian)。

對此(ci)，有業內(nei)人士向記者表示，在行業調(diao)整期內(nei)，以(yi)往(wang)擴(kuo)張激進、拿地(di)成本(ben)較(jiao)高(gao)(gao)且本(ben)身融資(zi)(zi)渠道狹窄的中(zhong)小房企抗(kang)壓(ya)能力(li)較(jiao)弱，一旦項(xiang)目銷售不暢(chang)，難以(yi)回收現(xian)金(jin)，無(wu)論(lun)是還債(zhai)額度還是資(zi)(zi)金(jin)成本(ben)都是其(qi)(qi)巨大(da)壓(ya)力(li)。尤其(qi)(qi)經過一番并購(gou)調(diao)整之后，房地(di)產行業集中(zhong)度將越(yue)來(lai)越(yue)高(gao)(gao)，強者恒(heng)強的趨勢將更(geng)加明顯，而中(zhong)小企業的生存環(huan)境則(ze)備受(shou)考(kao)驗。

短期借款增29%償債壓力大

眾所(suo)周知(zhi)，多(duo)項指標可(ke)(ke)以衡(heng)量(liang)一家企(qi)業(ye)負債端(duan)的風險是否在可(ke)(ke)控范圍內(nei)，但短期(qi)償債能力(li)(li)尤(you)為重要。《證(zheng)券日報》記者根據Wind資訊(xun)提供(gong)的數(shu)據獲悉，截至2014年底，上述75家房企(qi)短期(qi)借款總(zong)計1001億(yi)元(yuan)，較2013年的774億(yi)元(yuan)增(zeng)(zeng)加(jia)了227億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)(zeng)長幅度(du)達29.33%。這意味著房地產(chan)企(qi)業(ye)短期(qi)償債壓(ya)力(li)(li)加(jia)重。

據記者了(le)解，為了(le)緩解資金壓力，今年以來(lai)，多家房地(di)產企業(ye)選擇出售旗下項目公司股權(quan)來(lai)增加公司現金收入(ru)，包括佳(jia)兆(zhao)業(ye)轉讓資產給融創中國。

實(shi)際(ji)上，2014年(nian)以(yi)來，房地產領域的并購(gou)案同(tong)比(bi)(bi)大增，而且多宗交(jiao)(jiao)易(yi)額(e)度都(dou)比(bi)(bi)較(jiao)大。根據Wind資訊數據統計獲悉，截至(zhi)2014年(nian)12月18日(ri)，房地產行業并購(gou)標(biao)的交(jiao)(jiao)易(yi)達245宗，總價值為(wei)(wei)1210億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(包括已完成與未完成交(jiao)(jiao)易(yi))，同(tong)比(bi)(bi)增長幅度約為(wei)(wei)80%；而2013年(nian)全年(nian)為(wei)(wei)150宗，總價值為(wei)(wei)668億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)增長幅度為(wei)(wei)46%；2012年(nian)則為(wei)(wei)154宗，交(jiao)(jiao)易(yi)宗價值僅為(wei)(wei)458億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

另有業(ye)內人(ren)士向記者透露，2014年，個(ge)別(bie)企業(ye)為了償(chang)還近(jin)期到期的貸款，房(fang)企高層甚(shen)至要(yao)自掏腰包為其企業(ye)輸血，卻(que)仍無法填補債(zhai)務缺口。

而有些企(qi)業已(yi)經意(yi)識到風(feng)險(xian)值正在(zai)走(zou)高(gao)。鑒于此，部分(fen)(fen)處(chu)在(zai)危險(xian)邊緣的(de)企(qi)業2014年通過轉(zhuan)讓(rang)資產的(de)方式減輕資金(jin)鏈負擔，包(bao)括中(zhong)冶(ye)置業將(jiang)南京巨無霸地王(wang)分(fen)(fen)割出讓(rang)。此外，萬科、龍(long)湖、遠(yuan)洋等房(fang)企(qi)明確提出將(jiang)績效考核重點(dian)從銷售規模、計劃進度轉(zhuan)向現金(jin)流指標，優化債務結構，提高(gao)運營效率。

“在(zai)市場潛在(zai)供應量巨大，銷(xiao)售形勢不容樂(le)觀(guan)的大勢下，近年(nian)來多(duo)數(shu)房企(qi)靠(kao)高杠(gang)桿和高資(zi)金(jin)成本驅動的以債養債模(mo)式將(jiang)促使更多(duo)企(qi)業資(zi)金(jin)鏈(lian)斷裂。”宋延慶向記者(zhe)表示(shi)，但出現兌付危機或(huo)系(xi)統性(xing)危機的可能性(xing)依(yi)然很(hen)小。