北京單價破10萬元豪宅成(cheng)交暴漲2.8倍

四環房價將進入8萬(wan)元時(shi)代(dai)

中原地(di)產首(shou)席分(fen)析師(shi)張大偉向《證券(quan)日(ri)報(bao)》記者表(biao)示，北京被“豪宅(zhai)化(hua)”趨(qu)勢將愈(yu)加明顯，2013年(nian)以來，四環(huan)平均樓面(mian)價為5萬元(yuan)/平方(fang)米，其今年(nian)上市后均價將達到8萬元(yuan)/平方(fang)米

記者 王麗新

“豪(hao)宅元年”是業內對2015年北京樓市的(de)界定。事實上，正是由于2013年以來的(de)“地(di)王”們都將在今(jin)年集中入(ru)市，各大豪(hao)宅項目(mu)的(de)操(cao)盤(pan)(pan)手春節就開始焦慮。不(bu)過，從(cong)2015年第一(yi)季度豪(hao)宅市場的(de)表現(xian)來看，借(jie)力于盤(pan)(pan)古大觀的(de)集中成交(jiao)，北京豪(hao)宅市場成交(jiao)量暴(bao)漲。

據(ju)亞豪(hao)機(ji)構統計數(shu)據(ju)顯示(shi)，2015年(nian)第一季度，北京單(dan)價超(chao)過10萬元/平方米的豪(hao)宅成交(jiao)114套，與(yu)往(wang)年(nian)同期30套的成交(jiao)量相(xiang)比，暴漲2.8倍。

有業(ye)內人士認(ren)為(wei)，改善性需求(qiu)的(de)入市在(zai)一定程度上緩解了(le)北京(jing)豪宅的(de)銷售壓力，但這也(ye)加(jia)快了(le)北京(jing)被“豪宅化(hua)”的(de)速度。

值得注意的是(shi)，中原(yuan)地產首(shou)席分析(xi)師張大(da)偉向《證券日報》記者表示，隨著2013年以來的地王相繼入(ru)市(shi)，北京(jing)四環內(nei)房價(jia)將進入(ru)8萬(wan)元時代(dai)。

單價破10萬(wan)元豪宅成交量(liang)上漲

據亞豪(hao)機構統計數據顯(xian)示，2015年(nian)第一季(ji)度，北(bei)京公寓豪(hao)宅成交均價排名前十(shi)的項目成交總金(jin)額為85.3億(yi)元。

其中，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)最高(gao)的樓(lou)盤為(wei)萬(wan)(wan)(wan)柳書院，總計成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)15套，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)達134985元(yuan)/平方(fang)米(mi)，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)金額(e)為(wei)5.32億(yi)元(yuan)；位(wei)(wei)列(lie)第(di)二位(wei)(wei)的是中軸國際，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)1套，金額(e)為(wei)6600萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)為(wei)118669元(yuan)/平方(fang)米(mi)；第(di)三位(wei)(wei)則為(wei)盤古大觀，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)96套，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)為(wei)107705元(yuan)/平方(fang)米(mi)，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)總金額(e)為(wei)68.17億(yi)元(yuan)；即使(shi)是成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)最低的項(xiang)目(mu)，均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)也接(jie)近了7萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

單價超過10萬元/平(ping)方米豪宅成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)暴漲的背后(hou)，實(shi)(shi)際上(shang)(shang)是(shi)盤(pan)古大(da)觀的集中銷售。“剔除盤(pan)古大(da)觀公寓(yu)豪宅的成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)，實(shi)(shi)際上(shang)(shang)今(jin)年與(yu)去年的市場成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)變化(hua)量(liang)(liang)并不是(shi)特別大(da)。”某熟(shu)悉豪宅市場人(ren)士向《證(zheng)券日報》記者透(tou)露，但總體來(lai)看，今(jin)年豪宅供應量(liang)(liang)非常大(da)，預計將帶來(lai)成(cheng)(cheng)交(jiao)額的上(shang)(shang)漲。

值得一提的(de)是，除了超過(guo)10萬元(yuan)/平方(fang)米的(de)頂級豪宅(zhai)(zhai)市場(chang)成交量(liang)爆棚(peng)外，其他公寓豪宅(zhai)(zhai)和別墅市場(chang)成交量(liang)也(ye)相對活躍。

據亞豪(hao)機構表示，2015年(nian)第(di)一季度，銷(xiao)售量靠前(qian)的(de)別墅項(xiang)目，單套(tao)總(zong)價全部(bu)保(bao)持在千萬元級(ji)別，甚至(zhi)更低(di)。這體現出當前(qian)高端(duan)市場以改善性需求為主，預計隨著(zhu)二套(tao)房首付標準降低(di)以及二手房營業(ye)稅的(de)減免，未來高端(duan)市場成交量還將(jiang)提升。

事實(shi)上，記者近期實(shi)地走訪位于(yu)東北(bei)五環外溫(wen)榆河墅區(qu)內的融科·千章墅時也發(fa)現，現場有不少意向購(gou)房(fang)者。一(yi)位購(gou)房(fang)人告(gao)訴記者，來看房(fang)是為了(le)換(huan)一(yi)套更(geng)好的房(fang)子。為此，該(gai)購(gou)房(fang)人已經(jing)出售(shou)了(le)自家位于(yu)東三(san)環附(fu)近的一(yi)處住宅。而對于(yu)選擇(ze)在(zai)這個時間進(jin)行置換(huan)的原(yuan)因，該(gai)人士稱，因為感(gan)覺政(zheng)策(ce)趨(qu)于(yu)松綁，房(fang)價很(hen)快會進(jin)入新一(yi)輪(lun)上漲通道，所(suo)以著急換(huan)房(fang)。

據該項目銷售(shou)人員介(jie)紹，融科？千章墅是總價為千萬元級的(de)城(cheng)市別墅，一期早已(yi)全(quan)部售(shou)罄，二(er)期共139套，現在已(yi)銷售(shou)了80%，目前(qian)有現房在售(shou)，預計今(jin)年年內(nei)將推(tui)出(chu)三期產品。“今(jin)年三月份還(huan)未結束(shu)，我(wo)們(men)就(jiu)已(yi)經完成了當月銷售(shou)任(ren)務。”該人士向記者透(tou)露(lu)。

然(ran)而，鑒于高(gao)(gao)(gao)端項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)扎堆入(ru)市(shi)，總體來看，北(bei)京(jing)(jing)的(de)高(gao)(gao)(gao)端市(shi)場競爭依(yi)然(ran)非常激烈。“2015年(nian)(nian)，北(bei)京(jing)(jing)將(jiang)有20多個(ge)豪宅項(xiang)(xiang)目(mu)入(ru)市(shi)，其中擁有銷售單價超過(guo)10萬元/平方米房(fang)源的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)接近20個(ge)，而這些項(xiang)(xiang)目(mu)一(yi)半以上將(jiang)是今年(nian)(nian)的(de)新增項(xiang)(xiang)目(mu)。”北(bei)京(jing)(jing)萬科高(gao)(gao)(gao)端事(shi)業部負責人(ren)高(gao)(gao)(gao)廣漢曾向記(ji)者如是透(tou)露。

四環房價(jia)將邁入8萬元時代

事(shi)實(shi)上，隨著上述20多個豪宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)項目(mu)的入市，北(bei)京(jing)(jing)樓(lou)市被“豪宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)化”的速度正(zheng)在加快。張大(da)偉向記者透露，近(jin)兩年，北(bei)京(jing)(jing)五(wu)環(huan)(huan)內(nei)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用地(di)供應僅(jin)14宗，四環(huan)(huan)內(nei)僅(jin)有5宗，而未來(lai)四環(huan)(huan)內(nei)基本(ben)已經沒有住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)用地(di)。目(mu)前，五(wu)環(huan)(huan)內(nei)商品房住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)部分(fen)僅(jin)有存量合(he)計在8萬套(tao)左右，而四環(huan)(huan)的存量不足1萬套(tao)。

“2013年以來，北京四(si)(si)環平(ping)(ping)(ping)均地價(jia)(jia)為5萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方米，四(si)(si)環到(dao)(dao)五(wu)環之(zhi)間平(ping)(ping)(ping)均地價(jia)(jia)是3萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方米。”張大偉向《證券日(ri)報(bao)》記者表示，“按(an)照這(zhe)些地價(jia)(jia)計算(suan)，今年北京四(si)(si)環內上(shang)市的項(xiang)目銷(xiao)售均價(jia)(jia)將在8萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方米左右，四(si)(si)環到(dao)(dao)五(wu)環之(zhi)間房價(jia)(jia)則將達(da)到(dao)(dao)5萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)(ping)方米”。

事實上(shang)，縱觀現在北京樓市(shi)豪(hao)宅項目的分(fen)布圖(tu)來看，成(cheng)交量和成(cheng)熟度相(xiang)對較(jiao)弱的是南城(cheng)板塊，其他區(qu)域均有相(xiang)對大量的在售熱銷豪(hao)宅項目。

不過，從成(cheng)(cheng)交量(liang)的(de)分布來看，未(wei)來整個高端產(chan)品線(xian)將逐漸向南城轉變。據中原地產(chan)統計數據顯示，2010年(nian)以(yi)前，北(bei)京樓市(shi)60%的(de)成(cheng)(cheng)交在長(chang)安(an)街以(yi)北(bei)，但隨著(zhu)南城的(de)發(fa)展，2013年(nian)長(chang)安(an)街以(yi)南樓市(shi)成(cheng)(cheng)交量(liang)占(zhan)(zhan)到北(bei)京市(shi)場總(zong)(zong)成(cheng)(cheng)交量(liang)的(de)55.5%。而在2014年(nian)，南城也以(yi)32847套的(de)成(cheng)(cheng)績占(zhan)(zhan)到總(zong)(zong)成(cheng)(cheng)交量(liang)的(de)一半(ban)比重(zhong)。

而從南城在(zai)售項目的房(fang)價來(lai)看(kan)，據《證券日報(bao)》記者(zhe)了(le)解，目前位于南城板塊的在(zai)售項目中(zhong)冶(ye)·德賢公館均價為42000元/平方(fang)(fang)米(mi)，單(dan)套總(zong)價在(zai)550萬(wan)元-800萬(wan)元之(zhi)間。“預(yu)計4月(yue)份將推出樓王產品，戶(hu)型面價在(zai)134平方(fang)(fang)米(mi)至178平方(fang)(fang)米(mi)之(zhi)間”，該項目銷(xiao)售人員(yuan)向(xiang)記者(zhe)透露，主(zhu)要針(zhen)對改善(shan)性需(xu)求購房(fang)者(zhe)，目前已(yi)經有不少購房(fang)者(zhe)來(lai)訪(fang)。

“北(bei)(bei)京(jing)五環內(nei)(nei)房(fang)價現(xian)在(zai)已經進(jin)入(ru)5萬元時代(dai)了，隨著北(bei)(bei)城房(fang)價過(guo)高(gao)，現(xian)在(zai)南四(si)環不足5萬元/平(ping)方(fang)米的(de)成交(jiao)價將促使高(gao)端購房(fang)者向南城轉移。”有(you)業內(nei)(nei)人士(shi)表示，而(er)改善(shan)性需求(qiu)的(de)加速入(ru)市(shi)也(ye)給其市(shi)場提供了提升空間。

鑒于此，中冶(ye)置業集團(tuan)營銷策劃(hua)部(bu)副部(bu)長吳博向本報記者表示，高(gao)端品質改善型產品扎堆，競爭激烈的背后(hou)，是今年將成(cheng)為(wei)抄底四環的最佳(jia)時(shi)機。

事(shi)實上，2015年1月份(fen)，南四環外白盆窯地(di)塊被(bei)華潤(run)(run)置地(di)高價(jia)拿下，折合樓面價(jia)高達38000元/平方米，成為(wei)北(bei)京新一輪(lun)地(di)王。張大偉表示，這(zhe)只是近(jin)年南城(cheng)土(tu)地(di)市場的一個(ge)縮影，到目前(qian)為(wei)止(zhi)，南城(cheng)已(yi)有(you)中(zhong)冶(ye)置業、首開保利、華潤(run)(run)置地(di)、融(rong)創中(zhong)國(guo)、中(zhong)化方興等眾多(duo)一線品牌開發商(shang)爭先(xian)入(ru)駐(zhu)。

這意味著以往成交量和成交單價(jia)(jia)都較低的南城(cheng)板(ban)塊也開始向“豪宅化(hua)”邁進(jin)。實際上，去(qu)年(nian)8月份有市(shi)場人士(shi)直言，“預計北京四環沿線房屋均(jun)價(jia)(jia)破10萬元/平方米也就未來(lai)兩三年(nian)的事了”。