每經編(bian)輯｜白亞靜 包雨(yu)朦    

每經(jing)記者 白亞靜 實習生 包雨(yu)朦 發自深(shen)圳(zhen) 上海

2014年(nian)，對于萬(wan)科(ke)而言很復雜。首次突破2000億元銷售大(da)關，卻(que)又首次在銷售規(gui)模上被反(fan)超。銷售回款大(da)幅提(ti)升，現金流處(chu)于10年(nian)以來最(zui)好(hao)水平，可是，毛利率、凈資產收益率卻(que)處(chu)于下滑態勢(shi)。3月30日(ri)央行等(deng)部委連續出臺的房貸(dai)、稅收新政，在七年(nian)來最(zui)大(da)的政策(ce)紅(hong)包(bao)面(mian)前，標桿房企(qi)萬(wan)科(ke)，又會怎么(me)做？

萬科(ke)總(zong)裁郁亮稱，最近出(chu)臺的(de)系列政策只能提振市場，但已無法改變(bian)行(xing)業白銀時代趨勢。在這(zhe)一大背景下，30歲的(de)萬科(ke)，不再是青春期(qi)，不會再去爭規模第一，這(zhe)時創造(zao)力最旺盛(sheng)，要(yao)做好轉型：一是傳統(tong)業務(wu)要(yao)向(xiang)制造(zao)業學習，如何生存(cun)發(fa)展，如何賺小(xiao)錢(qian)？二是在拐點到(dao)(dao)(dao)(dao)來前(qian)，完成新業務(wu)的(de)布局(ju)，在未(wei)來三年找(zhao)到(dao)(dao)(dao)(dao)“1”，之(zhi)后再探(tan)索如何從(cong)1到(dao)(dao)(dao)(dao)10、從(cong)10到(dao)(dao)(dao)(dao)100。

土地儲備：不排除從二級市場拿地

對于房企而(er)言，不論(lun)怎(zen)樣轉型，現(xian)金和(he)土地(di)是關鍵。

年(nian)底一算賬，明(ming)明(ming)賺(zhuan)了錢(qian)，卻還要借錢(qian)分紅。這種荒誕情節(jie)并不罕見，所以(yi)日(ri)本經營之(zhi)圣稻盛和夫才說(shuo)，“企(qi)業經營必須(xu)以(yi)手頭的現金為基礎(chu)”。

過去一(yi)年，郁亮在(zai)多個公開場合不斷強調要抓銷(xiao)售回款。

2014年，萬(wan)科(ke)銷售回款達到2090億(yi)元，銷售回款率從(cong)2013年的86%上升(sheng)至90%。凈負債(zhai)率從(cong)30.7%下降至5.4%，長期負債(zhai)占比為67%。

與此相(xiang)比，業(ye)內(nei)平均銷售回(hui)款(kuan)率(lv)在60%~70%之間(jian)，凈負債(zhai)率(lv)多高于40%。粵海證(zheng)券投資銀行董(dong)事黃立(li)沖表示，銷售回(hui)款(kuan)對(dui)于房(fang)企(qi)(qi)而(er)言非(fei)常重要，很多房(fang)企(qi)(qi)不說，不是不重視，而(er)是回(hui)款(kuan)率(lv)太低，無法說。

邦(bang)地產記者發現(xian)，還有一組數據更能反應(ying)萬(wan)科(ke)的資金壓(ya)力情況，萬(wan)科(ke)應(ying)付供(gong)應(ying)商的（應(ying)付賬款及應(ying)付賬款）合(he)計882億元(yuan)，而銷售(shou)商品、提供(gong)勞務收到的現(xian)金為(wei)1683億元(yuan)，這意味著，在不依賴融(rong)資的情況下，萬(wan)科(ke)憑借自(zi)身的銷售(shou)足以支付供(gong)應(ying)商的貨款。

在一系列數字(zi)支撐(cheng)下，萬科董事(shi)會(hui)秘書(shu)譚華(hua)杰稱，這是(shi)萬科近10年最好的資金狀況。

去年(nian)底，萬科手握627億元巨款（貨幣資金），與屯(tun)糧(liang)(liang)過冬相比，這一選(xuan)擇，更像是“廣積糧(liang)(liang)”策略。

郁亮(liang)稱，“錢多總(zong)比錢少好(hao)”，當(dang)行業下行時，有(you)很多企業會想要(yao)退(tui)出(chu)，“只要(yao)我(wo)們有(you)錢，就有(you)機會做(zuo)更(geng)多的(de)安排”，從(cong)二級市場(chang)拿地。

在萬科(ke)管理層看來，目前，一(yi)級土地市場的情況并不(bu)正常，量(liang)縮價(jia)不(bu)減。雖然(ran)，去年下半年14個主要城市成(cheng)交面積同比下降45.1%，但是第4季度平(ping)均出(chu)讓底(di)價(jia)卻(que)同比上漲71.9%，一(yi)線(xian)城市第4季度地價(jia)\房價(jia)比高達66%，處(chu)于(yu)世界高位。

因此(ci)，郁亮表(biao)示(shi)，若一級土地市場未有所(suo)調整，萬(wan)科將繼續去年的謹慎拿地策略，但不排(pai)除通(tong)過(guo)合作(zuo)等方式從二(er)級土地市場獲取土地。

物業服務即將市場化

在(zai)房(fang)地產(chan)領域(yu)，萬科(ke)(ke)的(de)(de)物(wu)業(ye)有(you)口皆碑，也(ye)是營銷的(de)(de)一大利器。然而(er)，今(jin)年萬科(ke)(ke)有(you)意將這一利器提供給(gei)全行業(ye)分享，未(wei)來新開的(de)(de)非萬科(ke)(ke)品(pin)牌樓(lou)盤(pan)也(ye)有(you)望得到來自萬科(ke)(ke)的(de)(de)物(wu)業(ye)服務(wu)。

譚華(hua)杰稱，萬(wan)科(ke)在轉型期有(you)兩(liang)個(ge)關鍵詞：“三好住宅”和“城市配套服務(wu)商”。前者針對萬(wan)科(ke)的傳統業(ye)務(wu)--住宅，后(hou)者包括非住新興業(ye)務(wu)如消費地產(chan)(chan)、產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)等。

“三好(hao)(hao)住宅”指“好(hao)(hao)房子(zi)、好(hao)(hao)服務(wu)、好(hao)(hao)社(she)區(qu)”。其中，“好(hao)(hao)服務(wu)、好(hao)(hao)社(she)區(qu)”將主要依賴社(she)區(qu)物(wu)業。然而，萬科(ke)物(wu)業一直因(yin)高成(cheng)本、低收(shou)益被詬病。去年(nian)以(yi)來，已有不少消(xiao)息(xi)顯(xian)示，萬科(ke)內部出(chu)于成(cheng)本考量(liang)，在新(xin)建小(xiao)區(qu)中未(wei)選擇自家物(wu)業。

財(cai)報顯(xian)示，萬科的(de)毛利(li)(li)率(lv)和(he)全面攤(tan)薄ROE均呈下滑趨勢。毛利(li)(li)率(lv)從25.8%，到22.3%，再到去(qu)年(nian)的(de)20.8%；全面攤(tan)薄ROE在跨越去(qu)年(nian)的(de)高位后(hou)，下落至17.86%。

對此，譚(tan)華(hua)杰表示，該數據雖然在行業處于高位，但萬科方面(mian)并(bing)不滿意這一結(jie)果，未來(lai)3年將有所提升(sheng)。

在此背景下(xia)，萬科物業若想接管萬科自己建的小(xiao)區(qu)，將更不(bu)容易(yi)。或(huo)因此，萬科物業也被提上(shang)變(bian)革議程。

財報數(shu)據顯示，截至(zhi)去年底，萬科物(wu)業服(fu)務合同管理(li)面(mian)(mian)積1億(yi)平(ping)方米。雖然(ran)，這(zhe)一(yi)數(shu)字與目(mu)前全國250億(yi)平(ping)方米的存量相比(bi)，似乎不值一(yi)提，但值得(de)注意的是(shi)(shi)，在去年社區O2O第一(yi)股彩生活上市之前，管理(li)面(mian)(mian)積也是(shi)(shi)1億(yi)多平(ping)方米。

譚華杰表示，萬科物(wu)業將(jiang)市(shi)場化(hua)，不(bu)再只承(cheng)接萬科自己的項目，肯定會結合互聯網技術(shu)，但是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)O2O可(ke)以再商(shang)量。他稱(cheng)，目前(qian)萬科物(wu)業的市(shi)場占有量為(wei)0.6%，不(bu)過以其(qi)他大房企(qi)的歷史經驗來(lai)看(kan)，未來(lai)會有數量級的增長。

除此之外，在(zai)住宅(zhai)業務(wu)一塊，萬科(ke)的建造成(cheng)本將有(you)望進一步降(jiang)低。目前，在(zai)萬科(ke)新開工(gong)的主流產品(pin)中(zhong)，預制混凝土外墻(qiang)、裝配式內墻(qiang)、內外墻(qiang)免抹灰等三項工(gong)業化應用比例分別達到27%、100%、87%。2015年，這(zhe)三個數據將分別提升至40%、100%、100%。

郁亮向邦地產(chan)記者表示，目(mu)前萬科住宅產(chan)業化(hua)的(de)建(jian)造成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)只比傳統(tong)(tong)建(jian)造成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)略高，他預計(ji)今年底提升應用規模后，成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)將下降，有望(wang)與傳統(tong)(tong)建(jian)造成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)相(xiang)當。

用低融資打通物流地產

在萬科(ke)未來(lai)十年發展的基本思路里(li)，消(xiao)費地產(chan)(chan)（度(du)假、社區(qu)商(shang)業(ye)等）、產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)（創業(ye)產(chan)(chan)業(ye)園、物流地產(chan)(chan)）成為新業(ye)務方向。

不過(guo)，對(dui)于國(guo)內多數地產(chan)(chan)商而言，產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)并(bing)非是新興業(ye)務。比(bi)如，華夏幸(xing)福(fu)的主營(ying)業(ye)務即產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)。要涉足這(zhe)些領域(yu)，萬科有何優勢？

郁亮表(biao)示，他并(bing)不(bu)認可產業地產、社區商業的(de)發展已經到頭了這一觀點(dian)，目前做的(de)不(bu)錯的(de)只(zhi)是個案，并(bing)沒有(you)成規模的(de)，“還沒有(you)看到從10到100，甚至10也(ye)沒看到”。

他(ta)以物流(liu)地(di)產舉例稱，目前的物流(liu)地(di)產多為舊(jiu)廠房(fang)或農民房(fang)，已無法滿(man)足需求，但是物流(liu)利(li)潤低，必須要有低融(rong)資才(cai)能做，而萬科擁(yong)有海(hai)外融(rong)資渠道，以及其(qi)他(ta)成本較低的融(rong)資工具，這就是優(you)勢之一。

另外，他認(ren)為(wei)新業(ye)(ye)務對人(ren)的(de)依賴性(xing)大，所以萬科將繼續進行事(shi)業(ye)(ye)合伙人(ren)2.0乃至3.0的(de)升級。

在(zai)今天的(de)業(ye)績會(hui)上(shang)，萬科方面(mian)多次強調了合伙人(ren)制(zhi)度的(de)提出(chu)是(shi)萬科2014年最大的(de)創新(xin)和變革。郁亮在(zai)回(hui)應毛大慶等高管的(de)出(chu)走會(hui)否在(zai)外部對萬科形成同業(ye)競爭時表示(shi)：“既然(ran)我們和大慶簽的(de)是(shi)外部合伙人(ren)的(de)安(an)排，也就是(shi)說(shuo)大慶只不過是(shi)換了個地(di)方，可(ke)繼(ji)續在(zai)萬科之外出(chu)謀劃策，而不是(shi)說(shuo)和萬科已經(jing)沒有(you)什么關聯了。這一點大家可(ke)以放心。”

按照郁亮的(de)說法，萬(wan)科(ke)的(de)外(wai)部(bu)(bu)合(he)伙人(ren)就(jiu)是(shi)那(nei)些(xie)在(zai)萬(wan)科(ke)外(wai)部(bu)(bu)繼續出謀劃策、貢(gong)獻力量(liang)的(de)合(he)伙人(ren)。也就(jiu)是(shi)說萬(wan)科(ke)將在(zai)體制外(wai)擁有一支巨(ju)大的(de)“外(wai)部(bu)(bu)軍團”。

據媒體公開報道，郁亮曾親自掛帥在公司內部(bu)(bu)建立了一(yi)個集(ji)團(tuan)戰略創新(xin)試(shi)錯小組，功能是為地方公司把(ba)握轉(zhuan)型風險，評估創新(xin)業務是否可行。在有了大批外部(bu)(bu)合(he)伙人(ren)的(de)情(qing)況下，萬(wan)科便(bian)可以將內部(bu)(bu)的(de)“試(shi)錯”轉(zhuan)交給外部(bu)(bu)的(de)合(he)伙人(ren)企業來完成，從而進一(yi)步轉(zhuan)嫁風險和(he)降低成本。

入股徽商銀行目的何在？

2013年11月，萬(wan)科以30億港元入股徽商銀行曾被視(shi)為是萬(wan)科踩點(dian)社區金融業務的(de)信號。

此前，董秘(mi)譚華杰曾(ceng)表示，參股商(shang)業銀(yin)行，是為了(le)更好地滿足公(gong)司客(ke)戶(hu)在(zai)金(jin)融(rong)(rong)服務(wu)方面(mian)的(de)(de)需求，以及幫助公(gong)司率先向(xiang)客(ke)戶(hu)提供國(guo)內領(ling)先的(de)(de)社區金(jin)融(rong)(rong)服務(wu)，提升公(gong)司在(zai)全面(mian)居住服務(wu)方面(mian)的(de)(de)競爭力(li)。據(ju)《央廣財(cai)經評論》的(de)(de)報道，郁亮也曾(ceng)在(zai)內部郵件中說，投資(zi)徽商(shang)銀(yin)行是在(zai)打造萬科的(de)(de)社區生態服務(wu)系統。

然而近兩(liang)年過(guo)去了，萬(wan)科在(zai)社區(qu)金融領域(yu)并無大(da)的突(tu)破和進展。

在今天(tian)的(de)業(ye)(ye)績發(fa)布會上，譚華杰否認了(le)打造(zao)社區(qu)金融業(ye)(ye)務的(de)想法(fa)，并指(zhi)出入股徽(hui)商(shang)(shang)銀行(xing)(xing)最重要(yao)的(de)想法(fa)是(shi)為了(le)發(fa)展供應鏈的(de)融資。“我們的(de)上游(you)(you)企(qi)業(ye)(ye)很多都(dou)是(shi)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)(ye)，當時他們的(de)融資非常困(kun)難(nan)。當時入股徽(hui)商(shang)(shang)銀行(xing)(xing)的(de)主要(yao)目的(de)就是(shi)想攜手徽(hui)商(shang)(shang)銀行(xing)(xing)一(yi)起來(lai)(lai)為中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)(ye)融資方面做一(yi)些事情(qing)。但(dan)是(shi)后來(lai)(lai)我們發(fa)現現在很多銀行(xing)(xing)都(dou)非常重視這一(yi)塊(kuai)，我們上游(you)(you)企(qi)業(ye)(ye)的(de)融資問(wen)題(ti)就算(suan)沒(mei)有徽(hui)商(shang)(shang)銀行(xing)(xing)也可以得到(dao)很好地解決。現在看來(lai)(lai)這個(ge)目的(de)已(yi)經達到(dao)了(le)。”