昨(zuo)日，多個部委打出了(le)房(fang)(fang)地(di)產政策組合(he)拳，將二套房(fang)(fang)貸首付降至40%、公積金貸款購房(fang)(fang)首付最低20%，并將營業稅(shui)免征年限(xian)從5年改為2年，房(fang)(fang)地(di)產股票(piao)當天(tian)大(da)幅上漲。華(hua)泰證券、中金公司等研究認為未來貨幣(bi)政策持(chi)續寬松(song)，選股邏輯(ji)發生(sheng)變化，政策有助(zhu)于改善市場(chang)對于地(di)產及相(xiang)關周期性(xing)板(ban)塊的預期，加(jia)速(su)市場(chang)向低估值藍籌風格轉換，高度關注房(fang)(fang)地(di)產、銀行、券商、基(ji)建等藍籌股。

房價漲跌現分歧

“房地產新政的(de)出(chu)臺(tai)并(bing)不意外。”華(hua)泰證券研究所策略分析師(shi)徐彪表示，兩會(hui)期間政府(fu)提出(chu)經(jing)濟增長保7%的(de)目標(biao)，這樣的(de)大背景下出(chu)臺(tai)房地產寬松政策是(shi)明智的(de)。

雖然券商研究所普遍表示(shi)在(zai)(zai)通縮(suo)的情(qing)況下(xia)出臺房地(di)產新政在(zai)(zai)意料(liao)之中(zhong)，但對未來(lai)房價及(ji)成交量的變(bian)化存在(zai)(zai)不(bu)同看法(fa)。

中國房地(di)產數據研究院院長陳晟認(ren)為，房價會(hui)進(jin)一步分化(hua)：三四線(xian)城(cheng)市房價波動不(bu)會(hui)太大，但(dan)成(cheng)(cheng)交(jiao)量會(hui)好轉(zhuan)甚至明顯上升，北京(jing)、上海(hai)、深(shen)圳(zhen)等一線(xian)城(cheng)市會(hui)有(you)可量化(hua)的(de)影響(xiang)，新房預計成(cheng)(cheng)交(jiao)量增(zeng)加4%~5%，二(er)手房成(cheng)(cheng)交(jiao)量會(hui)上升10%。一線(xian)城(cheng)市房地(di)產供(gong)應比較少，北京(jing)6月份房價可能(neng)會(hui)出現反彈。

華(hua)泰證券房(fang)地(di)產(chan)首席分析師曹光亮表示(shi)，“房(fang)地(di)產(chan)股票可能進入投(tou)資(zi)中(zhong)后期，而(er)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)也許剛(gang)剛(gang)開始”。

他表示，以市(shi)(shi)場化程度很(hen)高(gao)的深圳為(wei)例，房價可能會漲(zhang)得很(hen)厲害，事(shi)實(shi)上(shang)近期(qi)深圳南山區一些房子的漲(zhang)幅(fu)已經達到(dao)15%~20%，而二(er)線城市(shi)(shi)成(cheng)交量(liang)會上(shang)漲(zhang)，隨(sui)著政策進一步(bu)寬松(song)房價上(shang)漲(zhang)的概率也(ye)很(hen)大；三四(si)線城市(shi)(shi)的開(kai)發商則(ze)迎來去庫存的解套機會。

民(min)生證券研究院(yuan)則認(ren)為，房地產(chan)的投資屬性(xing)將(jiang)更多讓位于消費(fei)屬性(xing)，從(cong)純投資的角度來看(kan)，房產(chan)造富的時(shi)代已經結束(shu)，未(wei)來將(jiang)是(shi)股權造富的時(shi)代，不要去接下落的刀(dao)。

陳晟表(biao)示，貨幣政(zheng)策接(jie)下來還(huan)會(hui)繼(ji)續保持(chi)寬松，但不是(shi)專門針對房(fang)地(di)產。未(wei)來可關注交易稅的(de)變化，新政(zheng)的(de)主要思(si)路(lu)是(shi)從二(er)手房(fang)增加供(gong)給，否(fou)則房(fang)價有明(ming)顯(xian)上漲。

低估值藍籌迎來機會

華泰(tai)證券(quan)宏觀首席分析師俞(yu)平康認為，經濟(ji)形勢二(er)季(ji)度可能企穩(wen)，房地產至為關(guan)鍵，政府穩(wen)增(zeng)長的(de)壓力大，需要尋求穩(wen)增(zeng)長與調結構的(de)平衡點，三季(ji)度則存在(zai)不確定性(xing)。

房地產(chan)新(xin)政(zheng)(zheng)對資(zi)本(ben)市(shi)場的影響(xiang)(xiang)在于風(feng)格(ge)轉換。徐彪表示，自去年(nian)以來(lai)，A股上漲缺乏經濟基本(ben)面支撐(cheng)，主要原因是大類資(zi)產(chan)遷移，銀行等資(zi)金(jin)間接入市(shi)，推(tui)動A股行情，可(ke)稱為杠桿牛市(shi)。除非(fei)政(zheng)(zheng)府不(bu)再整頓非(fei)標(biao)資(zi)產(chan)，否則可(ke)堅決看空(kong)，目前來(lai)看，整體格(ge)局不(bu)變堅持牛市(shi)不(bu)動搖，但可(ke)能(neng)影響(xiang)(xiang)投資(zi)風(feng)格(ge)。

“除了房(fang)地產(chan)股(gu)直接(jie)受(shou)益外，房(fang)地產(chan)新政可(ke)緩(huan)解對銀行(xing)資產(chan)質量的擔憂，加上債務(wu)置換改變銀行(xing)壞賬(zhang)預期(qi)，銀行(xing)股(gu)迎來機會。交易量往上走(zou)，券(quan)商股(gu)也會重新回歸。”徐彪認(ren)為，短(duan)期(qi)不排(pai)除調(diao)整，中(zhong)期(qi)A股(gu)行(xing)情上升，風格上建議關(guan)注藍籌。

中金持類似(si)觀點，認為新政(zheng)改善市場(chang)對于地產(chan)及相(xiang)關周期性板塊的預(yu)期，將加速市場(chang)向低估值(zhi)藍籌風(feng)格轉換。

曹光亮表示房地(di)產股還會上(shang)漲，但選股邏(luo)輯也發生了變化(hua)，去年需(xu)要尋(xun)找(zhao)個性(xing)化(hua)的催化(hua)劑，現在需(xu)要尋(xun)找(zhao)基本面的支(zhi)撐。建議關注龍頭股，如招商(shang)、保(bao)利、華僑(qiao)城、萬科(ke)，或者性(xing)價比較高(gao)的南京高(gao)科(ke)。

申萬研究(jiu)所(suo)則(ze)表示，看多(duo)一(yi)二線(xian)城市布(bu)局(ju)穩(wen)健的公司，如保利地產，其新增一(yi)二線(xian)布(bu)局(ju)面積和(he)地價占比(bi)高達74%和(he)96%；看多(duo)深圳等熱點區(qu)域的投資機會，比(bi)如招商地產、華僑城、深振業等。