每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 袁君 張昊 發自上海、成都    

◎每經記者(zhe) 袁君 張昊 發自上海、成都

一波三折之后，央(yang)行的房貸(dai)新政(zheng)終于落地(di)。

昨日午后，一則“央行下(xia)午三點半緊急(ji)召開新聞發布(bu)會”的消息引爆市(shi)場，地產板塊午后強勢拉(la)升(sheng)，數(shu)十只地產股(gu)集(ji)體漲(zhang)停。然而隨后媒體引述(shu)央行新聞處人士稱(cheng)“未(wei)聽說今天下(xia)午有新聞發布(bu)會”，給(gei)亢(kang)奮的市(shi)場澆了一盆(pen)冷水。

但當日晚(wan)間，央行、住建(jian)部(bu)、銀(yin)監會三部(bu)門還(huan)是(shi)發布了關于(yu)個人住房貸款政(zheng)策(ce)調(diao)整的(de)通知（以下簡稱(cheng)《通知》），且調(diao)整力度(du)超過預(yu)期(qi)。有(you)某上市銀(yin)行上海分行的(de)一位人士告訴《每日經濟新聞》記(ji)者，預(yu)計此次新政(zheng)之后(hou)，二套房成(cheng)交(jiao)量應該會放大(da)，申請(qing)二套房貸款的(de)也隨之增加。不過，也有(you)市場人士發問(wen)：房貸新政(zheng)為何會提(ti)前曝光(guang)？是(shi)誰泄露(lu)的(de)？

一波三折的房貸新政

上(shang)周(zhou)四，中國國土資源報官微(wei)18時23分(fen)發(fa)布微(wei)博稱“有關房地產(chan)的重要消息(xi)一會發(fa)布”。但隨后(hou)19時28分(fen)，該微(wei)博又稱“今天(tian)消息(xi)暫不發(fa)布，預計近兩天(tian)內發(fa)布，請大家耐心等待。”

上周末，有媒(mei)體報(bao)道稱，央行正在測評房貸(dai)政策(ce)，即將下調二套房首付比例至五成。昨日(ri)午后，一則“央行下午三點半(ban)緊急(ji)召(zhao)開新聞發(fa)布(bu)(bu)會”的消息更是將市(shi)場情緒推至最(zui)高潮(chao)。消息稱，“中國人(ren)民(min)銀行今天中午緊急(ji)通(tong)知媒(mei)體，下午三點半(ban)召(zhao)開新聞發(fa)布(bu)(bu)會，有重要事項發(fa)布(bu)(bu)。此次發(fa)布(bu)(bu)會由金(jin)融市(shi)場司(si)出面召(zhao)開。”

各路記者在該消息大規模擴散(san)后(hou)，第一時間(jian)向央行新聞處(chu)的相關人員(yuan)求(qiu)證(zheng)，經過(guo)一番“圍堵”，央行新聞處(chu)回(hui)應(ying)稱(cheng)“未聽(ting)說今天下午有新聞發(fa)布會”。

不過，《每日經濟新聞》記者隨后從知(zhi)情人(ren)士處獲悉，央行當(dang)日下午的確(que)有信息(xi)會(hui)發布，但該人(ren)士對(dui)于具體內容則稱“不了解”。

昨(zuo)日下午17時許，央行、住(zhu)(zhu)建(jian)部(bu)、銀監會三部(bu)門終于還是(shi)發布了關于個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)政策調(diao)整的(de)通知，出(chu)乎意料的(de)是(shi)，調(diao)整力(li)度超過預期。《通知》中指出(chu)，對(dui)(dui)擁有1套住(zhu)(zhu)房且(qie)相應購(gou)房貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)未(wei)結(jie)清(qing)的(de)居(ju)民家(jia)庭，為改善居(ju)住(zhu)(zhu)條件(jian)再次申請商業性個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)購(gou)買普(pu)通自住(zhu)(zhu)房，最低(di)首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)比例調(diao)整為不低(di)于40%。也就(jiu)是(shi)說，對(dui)(dui)于有房有貸(dai)(dai)的(de)家(jia)庭用商業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)購(gou)買二套房首(shou)付(fu)比例直(zhi)接降至40%，超過此前50%的(de)預期。

其次，使用住(zhu)房(fang)公積金貸(dai)款(kuan)購買(mai)首(shou)套(tao)普(pu)通(tong)(tong)自住(zhu)房(fang)，最(zui)低首(shou)付(fu)20%；對擁有1套(tao)住(zhu)房(fang)并(bing)已結清相應購房(fang)貸(dai)款(kuan)的繳存職工家庭(ting)，為改善(shan)居(ju)住(zhu)條件再次申(shen)請住(zhu)房(fang)公積金委(wei)托貸(dai)款(kuan)購買(mai)普(pu)通(tong)(tong)自住(zhu)房(fang)，最(zui)低首(shou)付(fu)款(kuan)比例(li)為30%。也(ye)就是說(shuo)，對于有房(fang)無(wu)貸(dai)的，用商業貸(dai)款(kuan)購買(mai)二套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比例(li)降至30%，同樣(yang)超預(yu)期(qi)。

緊隨央行降(jiang)低二(er)套房首付(fu)通知，財政(zheng)部(bu)也發布了關于調整個(ge)人住房轉讓營業稅(shui)政(zheng)策的(de)通知。

利好傳聞攪動市場

盡管樓市新政一波三折，但地產股早(zao)已強勁(jing)爆發(fa)。昨(zuo)日午間，市場(chang)傳聞將(jiang)降(jiang)低二套房貸首付(fu)比(bi)例，市場(chang)早(zao)盤還算平(ping)穩，但午后地產個股拔(ba)地而起(qi)，其(qi)中深(shen)深(shen)房、招商(shang)地產等多只個股直接拉升至漲停(ting)，截(jie)至收盤房地產板(ban)塊漲幅(fu)超過4%，保利地產、招商(shang)地產、中天(tian)城投等10只個股漲停(ting)。

從(cong)盤后公布的信息看，資(zi)金似乎是(shi)賭對(dui)了(le)消息面(mian)。不過《每日(ri)經濟新聞》記者注意(yi)到，其實(shi)從(cong)上周以來，資(zi)金對(dui)房地產的關注度就已(yi)經在(zai)提升。

首先(xian)以房(fang)(fang)地產(chan)B來(lai)看，3月20日(ri)(ri)(ri)房(fang)(fang)地產(chan)B盤(pan)中一度漲停(ting)，尾盤(pan)大漲8.96%，次(ci)日(ri)(ri)(ri)盤(pan)中再(zai)次(ci)漲停(ting)，全日(ri)(ri)(ri)放(fang)量收漲5.72%，經(jing)過兩個交易日(ri)(ri)(ri)小幅調整后，3月26日(ri)(ri)(ri)房(fang)(fang)地產(chan)B上漲3.47%，27日(ri)(ri)(ri)再(zai)次(ci)大漲9.19%。

實(shi)際上，除了(le)房(fang)地(di)產(chan)B異動外，不少(shao)區域性地(di)產(chan)股(gu)在3月中(zhong)旬后就已經受到了(le)資金(jin)關注。比如3月16日至今，金(jin)科(ke)股(gu)份股(gu)價漲(zhang)(zhang)幅(fu)已達50%、中(zhong)天城投漲(zhang)(zhang)幅(fu)已超80%。而昨日前(qian)期漲(zhang)(zhang)幅(fu)偏小(xiao)的“招(zhao)、保(bao)、萬、金(jin)”等(deng)全(quan)國性地(di)產(chan)龍頭(tou)整體大(da)漲(zhang)(zhang)。“政(zheng)府救(jiu)市動作已然很(hen)明顯。”有券商行(xing)業研究員(yuan)告(gao)訴(su)記者，從當前(qian)情(qing)況看(kan)，除了(le)一線城市有所改善(shan)外，大(da)部(bu)分二、三線城市由于此前(qian)無(wu)節制土地(di)出(chu)讓，庫存量依然很(hen)大(da)。

不過這并(bing)不代表(biao)整(zheng)個地產(chan)行業(ye)(ye)沒有機會(hui)。該(gai)研究(jiu)員分析稱，比如像重慶、西安、廈門等二三線區(qu)域(yu)中心城市的(de)產(chan)業(ye)(ye)機構(gou)合理，未來經濟(ji)增(zeng)速較高，區(qu)域(yu)內的(de)房地產(chan)企業(ye)(ye)有望享受更高的(de)業(ye)(ye)績增(zeng)長彈性，這也是早(zao)前區(qu)域(yu)性地產(chan)上市公(gong)司如金科股(gu)份、榮盛發展等走(zou)強的(de)根本(ben)原因(yin)。

房貸利率或持續走低

實際上(shang)，去年中央和地方政(zheng)府(fu)就已發布一批(pi)松綁政(zheng)策(ce)。此次各部委再度以組合拳出手，不少業(ye)內(nei)人士認為該政(zheng)策(ce)會大幅提升二套房(fang)銷售額。

對于具(ju)(ju)體(ti)的二(er)套房(fang)房(fang)貸(dai)利(li)率，《通知》中指出，具(ju)(ju)體(ti)首付款比例和利(li)率水平由銀(yin)行業金融機(ji)構根據借款人的信用(yong)狀況(kuang)和還款能力(li)等合(he)理(li)確定。那么，銀(yin)行對于此次房(fang)貸(dai)新政的積(ji)極性直接影響二(er)套房(fang)的按揭利(li)率。

有(you)(you)國有(you)(you)大行(xing)人(ren)士(shi)表示，降息降準讓銀行(xing)并不(bu)存(cun)在信貸額度(du)和流動性緊縮(suo)問題，2015年房地產(chan)抵押目標任(ren)務(wu)提高了好幾個點，下調二套房首付是銀行(xing)完成任(ren)務(wu)的業(ye)務(wu)補充。

某(mou)上(shang)市銀行上(shang)海分行的一位人(ren)士(shi)告(gao)訴《每日經濟新聞(wen)》記者，預(yu)計此次(ci)新政之(zhi)后，二套(tao)房成(cheng)交量(liang)應該(gai)會(hui)(hui)放大不(bu)少，申請二套(tao)房貸款(kuan)的也隨之(zhi)增加。“我(wo)個人(ren)覺得二套(tao)房的按揭利率(lv)會(hui)(hui)快速下行，從(cong)當前的基準利率(lv)上(shang)浮10%，降(jiang)到基準利率(lv)左右。”

融(rong)360房(fang)貸(dai)(dai)(dai)分析師李立(li)表(biao)示(shi)，銀行(xing)執(zhi)行(xing)政(zheng)策一方面受(shou)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)政(zheng)策影響(xiang)，最重要是受(shou)市場資金影響(xiang)。在當前環境下(xia)，預(yu)計央行(xing)將繼(ji)續(xu)為市場注入(ru)資金。二套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)方面，預(yu)計房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利率將繼(ji)續(xu)走(zou)低，更多(duo)銀行(xing)將推(tui)出更多(duo)傾向于二套房(fang)的(de)政(zheng)策，因(yin)為二套房(fang)的(de)貸(dai)(dai)(dai)款人更優質。

不(bu)過，亦有(you)專業人士坦言，各家銀行(xing)(xing)情況(kuang)不(bu)太一(yi)樣，畢竟在(zai)經過降(jiang)息(xi)并仍有(you)降(jiang)息(xi)預期的情況(kuang)下，房貸(dai)業務的利潤空間(jian)已經很有(you)限(xian)，銀行(xing)(xing)是否會對新政(zheng)持積極態度還有(you)待(dai)觀(guan)察(cha)。