每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 胡健 發自北京    

每經(jing)記者 胡健 發自(zi)北京(jing)

3月30日(ri)，央行、住建部、銀(yin)監會(hui)聯(lian)合發布樓(lou)市新政。此次新政的(de)出臺經歷了(le)一番周折，有媒體提前透露新政內(nei)容(rong)，說“30日(ri)相(xiang)關部門(men)要舉行發布會(hui)”。奇怪的(de)是，“相(xiang)關部門(men)”辟謠了(le)，而“辟謠”之后，政策卻又(you)出臺了(le)。昨(zuo)日(ri)A股(gu)房地產板(ban)塊漲幅超過4%，保(bao)利地產等(deng)10只個股(gu)漲停，那些先(xian)(xian)知先(xian)(xian)覺(jue)者又(you)賺了(le)一筆。

從純投資(zi)(zi)的(de)角度來看，房產造富時代已(yi)經結束(shu)，未來將是股權(quan)造富的(de)時代。但我們(men)希望類似樓(lou)市新政這樣(yang)的(de)“大事件(jian)”不(bu)要再(zai)被(bei)提(ti)前泄露，因為任何(he)風(feng)吹(chui)草動都會引(yin)起股價波動，而這樣(yang)的(de)信息不(bu)對稱，對于中小投資(zi)(zi)者難言公平。

3月(yue)下旬，房地產(chan)行業(ye)迎(ying)來(lai)政(zheng)策密集期。

昨(zuo)天(tian)下午，央行、住(zhu)(zhu)建部、銀監會出(chu)臺樓市(shi)新政，二套(tao)房(fang)(fang)貸最低(di)首(shou)(shou)付(fu)比例降至四成。使用(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金貸款(kuan)購買首(shou)(shou)套(tao)普(pu)通自住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，最低(di)首(shou)(shou)付(fu)20%；擁有(you)一套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)并(bing)已結清(qing)貸款(kuan)的家庭，再次申(shen)請住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金購房(fang)(fang)，最低(di)首(shou)(shou)付(fu)30%。

同一天，財(cai)政(zheng)部發(fa)布《關(guan)(guan)于調(diao)整個人(ren)住(zhu)(zhu)房轉(zhuan)讓營業(ye)稅政(zheng)策的(de)通(tong)(tong)知(zhi)》，明確個人(ren)將購買(mai)2年(nian)以上(含2年(nian))的(de)普通(tong)(tong)住(zhu)(zhu)房對(dui)外銷售的(de)，免征(zheng)營業(ye)稅。而幾(ji)天之前，國土部和住(zhu)(zhu)建部剛聯合(he)發(fa)布《關(guan)(guan)于優化2015年(nian)住(zhu)(zhu)房及(ji)用(yong)地供應(ying)結構(gou)促進房地產(chan)市場(chang)平(ping)穩健康(kang)發(fa)展的(de)通(tong)(tong)知(zhi)》。

一周內(nei)連(lian)發房地產(chan)新(xin)政(zheng)，維穩(wen)樓市意圖(tu)十(shi)分明顯。但《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者注意到，分析認為，從投資(zi)角度來(lai)看，房產(chan)造富(fu)時代已(yi)經終結，未來(lai)將是股權造富(fu)的時代，建議投資(zi)者不要去接(jie)“下落的刀”。

房地產新政三連發

實際上(shang)，上(shang)周末國土部和住建部發(fa)通(tong)知(zhi)，要求各地(di)(di)有供、有限，合理安排住房(fang)和其用地(di)(di)供應規(gui)模(mo)。這(zhe)個通(tong)知(zhi)主要圍繞促(cu)進(jin)房(fang)地(di)(di)產用地(di)(di)結構調整而(er)展(zhan)開(kai)。同策咨詢研究總監張宏偉告訴《每日(ri)經濟新聞》記者，這(zhe)實際上(shang)就是要求各地(di)(di)政府(fu)因地(di)(di)制宜，進(jin)行差別化調控。

但這個政策(ce)顯然不夠解渴和過癮(yin)，有人將(jiang)其比喻(yu)為(wei)一只(zhi)救市的(de)“襪子”而(er)非“靴子”。沒想到只(zhi)時隔3天，“靴子”就(jiu)來了。

按照三部委的(de)新(xin)政，對擁有1套(tao)住(zhu)房(fang)且相應購(gou)房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)未結清(qing)的(de)居民家庭(ting)，為改善居住(zhu)條件(jian)再次申請商業性個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)購(gou)買(mai)普通(tong)自住(zhu)房(fang)，最低首(shou)付款(kuan)(kuan)比例(li)(li)調整(zheng)為不低于40%。上(shang)海易居房(fang)地產研究院副(fu)院長楊(yang)紅旭(xu)解讀稱，此項政策調整(zheng)可(ke)以說(shuo)是超預期(qi)，此前市場普遍預測二套(tao)房(fang)首(shou)付比例(li)(li)降至五成，而受益最大的(de)是購(gou)買(mai)二套(tao)房(fang)的(de)群體。

就財政(zheng)(zheng)部營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)“5改2”的(de)新(xin)政(zheng)(zheng)，偉業(ye)(ye)我愛(ai)我家副總裁胡景暉說(shuo)，盡(jin)管(guan)之(zhi)前的(de)二(er)手房(fang)交(jiao)易中營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)往(wang)往(wang)被轉嫁給購(gou)房(fang)人(ren)，但“5改2”之(zhi)后，部分(fen)房(fang)屋的(de)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)得到了免(mian)除，購(gou)房(fang)人(ren)的(de)交(jiao)易負擔將下降，這會促進二(er)手房(fang)市場房(fang)屋的(de)流通和交(jiao)易的(de)活躍。

改善性需求明顯受益

從新(xin)推出的(de)這(zhe)三個房(fang)地產(chan)新(xin)政來(lai)看，改善(shan)性需求正(zheng)成(cheng)為決策層穩樓市的(de)關鍵棋子。胡(hu)景暉表示(shi)，從三部委(wei)聯合(he)下發的(de)通知(zhi)核心內容看，本次(ci)(ci)新(xin)政重(zhong)點利(li)好的(de)是(shi)已經擁有一套住房(fang)、亟需改善(shan)但同(tong)時購買力相對欠缺的(de)合(he)理改善(shan)型(xing)(xing)人群(qun)。新(xin)政將促進改善(shan)型(xing)(xing)業(ye)主賣掉城中(zhong)的(de)中(zhong)小戶(hu)型(xing)(xing)，對于不愿去(qu)郊區買房(fang)的(de)首次(ci)(ci)置業(ye)者來(lai)說是(shi)明顯利(li)好，因為有更(geng)多的(de)中(zhong)小戶(hu)型(xing)(xing)房(fang)源可供選擇。

交行分析師夏丹告訴《每日經濟新聞》記者，二手房(fang)交易(yi)營業稅由“滿(man)(man)五唯一”跳過2009年前(qian)曾實行的“滿(man)(man)三(san)唯一”，直接調整(zheng)至“滿(man)(man)二唯一”。由此可見相關部門對(dui)于中(zhong)央支持改善購房(fang)要求(qiu)的響應之迅速，態度之堅(jian)決。

夏還指出，財(cai)稅部門的(de)政策調整能釋放出一(yi)批存量房源，有利于(yu)提升房屋流轉速(su)度(du)，增進市場交易活(huo)躍度(du)，同時也能一(yi)定(ding)程度(du)上緩解熱銷地(di)區房屋供給緊張的(de)局(ju)面。

胡景暉說，“5改2”政策最大的受益(yi)者是購房(fang)人，對于很多人來說，不用承擔(dan)以前要被業主轉嫁的營業稅了，降(jiang)低其購房(fang)成(cheng)本。

招商證券報(bao)告(gao)認為，最新經濟數據顯示(shi)經濟下行和(he)就業壓(ya)力仍然比較大，政策需要做出響應。二(er)套(tao)房(fang)最低首付的調整有助于進一(yi)步釋放(fang)剛(gang)性需求，籍(ji)此穩(wen)定(ding)房(fang)地產(chan)投(tou)資和(he)家庭部門的消費意愿，從(cong)而推動(dong)總需求企穩(wen)回升。

恐難改樓市大趨勢

中(zhong)原(yuan)地產發布(bu)數據(ju)顯示，截至3月(yue)29日(ri)，全國主要(yao)54城市成(cheng)交(jiao)(jiao)快速復蘇，成(cheng)交(jiao)(jiao)量已經達到了20.02萬(wan)套(tao)(tao)。“預(yu)計(ji)在最后兩天月(yue)末成(cheng)交(jiao)(jiao)影響(xiang)下，54城市3月(yue)成(cheng)交(jiao)(jiao)量將與2014年3月(yue)的(de)21.6萬(wan)套(tao)(tao)持(chi)平，但相比2015年2月(yue)份的(de)12.6萬(wan)套(tao)(tao)出(chu)現環(huan)比大(da)幅上漲。”中(zhong)原(yuan)地產研究總監張大(da)偉說道。

此(ci)次(ci)抓住改善性需求的(de)策略也被(bei)業界贊(zan)同(tong)。中(zhong)指院常務副院長黃瑜此(ci)前(qian)表示(shi)，從人口結構上來分析，改善性的(de)需求在2016年以(yi)后(hou)會逐步加大(da)，2020年的(de)時候以(yi)改善性需求為主(zhu)。

摩根大(da)通報(bao)告稱，未來(lai)更多利(li)好樓市政策(ce)可期，比如金融政策(ce)放(fang)松，4月有可能出現50個基點的存款(kuan)準(zhun)備金率下(xia)調(diao)(diao)和一次(ci)利(li)率下(xia)調(diao)(diao)。這將使得購房者的門(men)檻(jian)進(jin)一步(bu)降低(di)。

一(yi)周(zhou)內連發(fa)三新政，會(hui)不會(hui)對樓市(shi)造成過度刺(ci)激？胡景暉說，一(yi)系(xi)列政策依然無(wu)法從根本上扭(niu)轉房地產市(shi)場趨冷的大趨勢，未來樓市(shi)“量價齊升”的情況(kuang)將不會(hui)再出現，“量增(zeng)價穩”將成為2015樓市(shi)新常態。

民生證券給(gei)出的幾點(dian)理由包括：即(ji)便短期房價(jia)企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將(jiang)系統性下(xia)降(jiang)；利率市場(chang)化(hua)背景下(xia)，銀行配置房貸的意(yi)愿將(jiang)系統性下(xia)降(jiang)；中央已(yi)經放棄了(le)2003年確立的將(jiang)房地產作為支柱產業的思(si)(si)路，新思(si)(si)路是雙軌(gui)制，政府負責(ze)保低端，其(qi)他的交給(gei)市場(chang)決定。

《《《

2008年以來房貸政(zheng)策變化(hua)

2008年：住房貸款(kuan)利率下限擴(kuo)大為基準利率0.7倍

2009年：首(shou)付款比例調整到(dao)30%及以上，貸款利(li)率(lv)不能(neng)低(di)于基準利(li)率(lv)1.1倍

2010年：非改善二套房首付比例最(zui)低40%

2011年：國八條出臺，“限(xian)購”、“限(xian)價”、“限(xian)貸(dai)”等政策(ce)全面(mian)升級

2012年：二(er)套房首付(fu)比例改為60%，央行兩次降準

2013年：“新國五(wu)條(tiao)”頒布，出售自有(you)住房按轉讓所得20%計(ji)征個(ge)稅

2014年：限購逐步松綁，調(diao)整首套房認定標準(zhun)

2015年：二套房(fang)貸款(kuan)最低首(shou)付比例降(jiang)至四成