每經編輯｜每經實習記者 王婷婷 發(fa)自(zi)成都    

◎每經實習記者(zhe) 王婷(ting)婷(ting) 發自成都

3月30日，央(yang)行(xing)等三部委推(tui)出房(fang)(fang)貸新政，二套房(fang)(fang)貸款最(zui)低首付比例降至四成；同時，財(cai)政部發布個人住房(fang)(fang)轉讓(rang)營業(ye)稅(shui)調(diao)整通知，二手(shou)房(fang)(fang)營業(ye)稅(shui)免征期限由5年(nian)改成2年(nian)。

對此(ci)，不(bu)少業內人士和專家認為(wei)，基于上述新政，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)量價回暖(nuan)的預期會增(zeng)強，但政策(ce)落(luo)地還需要一段時間，政策(ce)在(zai)各城市(shi)(shi)(shi)的具體落(luo)地更(geng)值得關注；營(ying)業稅(shui)“5改(gai)2”屬于重大(da)利(li)好，比降低首套房首付的意(yi)義(yi)還要重大(da)，估計5月份樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)成交會漲(zhang)起(qi)來，二(er)手(shou)房交易起(qi)碼將上漲(zhang)15%，但是想(xiang)讓樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)像2009年那樣火爆已(yi)經(jing)不(bu)可(ke)能，因(yin)為(wei)經(jing)歷多(duo)次政策(ce)調整(zheng)后，平穩健康發展已(yi)經(jing)是樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)主(zhu)旋(xuan)律。

3月(yue)30日(ri)，央行(xing)、住(zhu)(zhu)(zhu)建部、銀監(jian)會聯合(he)發布《關(guan)于個人住(zhu)(zhu)(zhu)房貸款(kuan)(kuan)政策有(you)關(guan)問題(ti)的(de)通知(zhi)》，對擁有(you)一套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房且相(xiang)應購房貸款(kuan)(kuan)未結(jie)清(qing)的(de)居民家(jia)庭購二套(tao)房，最(zui)低首(shou)付款(kuan)(kuan)比(bi)例調整(zheng)為不(bu)低于40%；使用住(zhu)(zhu)(zhu)房公積(ji)金貸款(kuan)(kuan)購買首(shou)套(tao)普(pu)通自住(zhu)(zhu)(zhu)房，最(zui)低首(shou)付20%；擁有(you)一套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房并已結(jie)清(qing)貸款(kuan)(kuan)的(de)家(jia)庭，再次申請(qing)住(zhu)(zhu)(zhu)房公積(ji)金購房，最(zui)低首(shou)付30%。

樓市(shi)新(xin)政(zheng)暖(nuan)風勁吹，A股市(shi)場地產股大漲，截至收盤，超過10只個股漲停。不少業內人(ren)士(shi)告訴記(ji)者，市(shi)場量價(jia)回暖(nuan)預期強烈，但政(zheng)策落地還需要一段時間，政(zheng)策在(zai)各城市(shi)的具體落地更值得關(guan)注。

政府救市連發“三槍(qiang)”

3月(yue)30日，央行、住(zhu)建部(bu)、銀監會聯合(he)下發(fa)樓市新政(zheng)(zheng)。《每(mei)日經濟新聞》記者注意到(dao)，對于家庭(ting)購買二套房中的非普通(tong)住(zhu)房，最低首付款比例未作(zuo)調整。“政(zheng)(zheng)府‘救(jiu)市’連(lian)發(fa)三槍，火力已經能(neng)使市場回暖了，可能(neng)還有第四槍。”上海(hai)易(yi)居房地產研究院副院長楊(yang)紅旭直言。

值得注意的(de)(de)是，同日，財政(zheng)部發布個人住(zhu)房(fang)轉讓(rang)營業(ye)稅(shui)調(diao)整通知，二手房(fang)營業(ye)稅(shui)免征期限由(you)5年(nian)改(gai)成2年(nian)。“只盯著增量項(xiang)目來想解(jie)決方法是不夠的(de)(de)，需要更多(duo)為已經(jing)形成的(de)(de)項(xiang)目找到(dao)出路，在契稅(shui)方面作出變(bian)革，才有助(zhu)于老百姓賣(mai)舊房(fang)買新房(fang)，緩(huan)解(jie)庫(ku)存(cun)壓力。”中國房(fang)地產研究(jiu)會副會長胡志剛告訴《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者，政(zheng)府還應該在租賃稅(shui)、房(fang)地產稅(shui)等方面，對空置(zhi)房(fang)的(de)(de)租賃進行引(yin)導。

另外(wai)，對于(yu)新政(zheng)的持(chi)續出臺，胡(hu)志剛(gang)也向記(ji)者(zhe)直(zhi)言，目(mu)前中央的做法(fa)，主要(yao)(yao)是以金融為(wei)特點來穩定住房(fang)消費(fei)，中央的意圖也很(hen)清楚，雖然不能(neng)完全等(deng)同(tong)于(yu)2009年的刺激，中央意識到房(fang)地產不能(neng)崩(beng)盤，而且在GDP的目(mu)標(biao)下，房(fang)地產的拉動作(zuo)用很(hen)重要(yao)(yao)。

改善型項目將受益

就(jiu)新政(zheng)連發對于樓(lou)市的影響來說(shuo)，胡志(zhi)剛告訴(su)記(ji)者，從當前的情況看，中(zhong)央層面在連續加大力量，房地產(chan)市場有回升的可能(neng)。

從房(fang)地(di)產業一線人員的(de)角(jiao)度來看，富力成(cheng)都(dou)公(gong)司某管(guan)理層人士告訴記者，公(gong)司已經意識到(dao)政策持(chi)續(xu)放松的(de)這一趨勢(shi)，所以在今(jin)年制定了不小的(de)增長目標，項目在價(jia)格、產品(pin)包裝(zhuang)上也會做(zuo)出(chu)調整(zheng)。“價(jia)格上，一些位置(zhi)和戶型(xing)條件(jian)好(hao)的(de)產品(pin)可能(neng)(neng)均價(jia)提升(sheng)，一些清棟產品(pin)可能(neng)(neng)做(zuo)優惠(hui)，因為我們(men)認為，現在的(de)情(qing)況下做(zuo)這些手段，才(cai)會有用。”

上述人士也(ye)直言，目前局面有所改善(shan)，但長期而(er)言，市場存量壓(ya)力大(da)，需(xu)求(qiu)會(hui)否得到大(da)幅提升，還是(shi)要看項目。整(zheng)體而(er)言，改善(shan)型項目和改善(shan)性的戶型產品，會(hui)由于(yu)需(xu)求(qiu)的釋放，使得銷售相對提升。

瑞安城(cheng)中匯高(gao)級經(jing)理柴(chai)春梅曾告訴記者(zhe)，持(chi)續新政釋(shi)放的(de)人群(qun)更(geng)多是(shi)有改善(shan)性(xing)需求的(de)客(ke)群(qun)。這群(qun)人預算相對高(gao)些，對面積、環境、地段、質量(liang)等方面要求也(ye)高(gao)，更(geng)具(ju)吸引力的(de)產品才(cai)能得(de)到市(shi)場青睞。

三(san)盛集(ji)團都會城項目營(ying)銷總監(jian)張建認(ren)為(wei)，就二套首付(fu)而言，從(cong)六成(cheng)降(jiang)到(dao)四成(cheng)，有(you)一定意義(yi)，但(dan)意義(yi)不大(da)，降(jiang)到(dao)三(san)成(cheng)才有(you)實際效果。“樓(lou)市(shi)政(zheng)策放松，已經是大(da)家(jia)默認(ren)的(de)狀態(tai)和(he)共同的(de)預期。大(da)家(jia)心里知道，房地產(chan)大(da)幅下滑對經濟(ji)沒有(you)任何好處。”

張(zhang)建指(zhi)出，宏觀層面給予了(le)較大幅度的放松，但落到每個城市和具體銀行，會以怎樣的標準執行，也是值(zhi)得關注的問題。“我(wo)認為整體上，今(jin)年的貸款情況，可(ke)能還是沒有(you)前幾(ji)年那樣好。”

萬科(ke)廣州(zhou)公司總經(jing)辦主任周峰認為，市場對政(zheng)策的(de)回應還有待觀察。

三盛(sheng)翡儷山項目總監肖(xiao)可直言，別墅(shu)等物業，因(yin)為不是市場主流，所以在政策洪流下受(shou)到(dao)的影響，相對較小。

佳兆業廣場項目營銷策劃相關(guan)負責人告訴記(ji)者，最近降息政策出來，對(dui)市場預期有一定影響，但過(guo)完(wan)年的市場沒有像大(da)家(jia)想象的那樣快速回暖，政策出臺的效果顯現需(xu)要一段時間，對(dui)購(gou)房人而言，好(hao)時機還是要等到(dao)大(da)概5月份。

《《《

專家說法

普通住房交易營(ying)業稅“5改(gai)2”比降首付更猛？

◎每經(jing)記者 杜冉樂 杜靜(jing) 發自北京、成都

這次樓市新政組合拳，比預期來得更為猛烈。

昨日（3月30日），除了央行等部委聯(lian)合出(chu)臺居民購買第二套住(zhu)房首付款降為四成之外，財政部與國稅總(zong)局聯(lian)合發布(bu)了《關于調(diao)整個人住(zhu)房轉(zhuan)讓營業稅政策(ce)的(de)通(tong)知》（以下簡(jian)稱《通(tong)知》）。

上述(shu)《通(tong)知》的(de)亮點(dian)是，個(ge)人將購(gou)買不足(zu)2年(nian)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)對外銷售(shou)的(de)，全額征(zheng)收營業(ye)稅；個(ge)人將購(gou)買2年(nian)以(yi)上（含2年(nian)）的(de)非(fei)普通(tong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)對外銷售(shou)的(de)，按照其銷售(shou)收入(ru)減去購(gou)買房(fang)(fang)屋的(de)價款后(hou)的(de)差額征(zheng)收營業(ye)稅；個(ge)人將購(gou)買2年(nian)以(yi)上（含2年(nian)）的(de)普通(tong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)對外銷售(shou)的(de)，免征(zheng)營業(ye)稅。

在中國(guo)城市(shi)產(chan)業發展聯(lian)盟主席(xi)陳寶存看來(lai)，穩定樓(lou)市(shi)就是(shi)穩定中國(guo)經濟，這項財稅(shui)刺激(ji)屬于(yu)重大(da)(da)利好，比降低首套房(fang)首付的意義還要重大(da)(da)，估計(ji)5月份樓(lou)市(shi)成交會高漲起(qi)來(lai)。中原地產(chan)首席(xi)分析師張大(da)(da)偉預計(ji)，對市(shi)場(chang)來(lai)說，二手房(fang)交易將起(qi)碼上(shang)漲15%。

針對后(hou)(hou)市，陳寶(bao)存認為，后(hou)(hou)續不會(hui)再出房地產具體政策，而(er)會(hui)針對宏觀經濟(ji)采取(qu)降(jiang)準或降(jiang)息等利好政策。

二(er)手房營業稅(shui)顯(xian)著(zhu)降(jiang)低

與歷(li)史上的(de)財稅政(zheng)策(ce)比較(jiao)來看，上述(shu)最(zui)新營業稅政(zheng)策(ce)似乎又(you)回到了(le)2005年6月，也(ye)是對(dui)2011年這一政(zheng)策(ce)的(de)再度(du)調整。

一(yi)位不(bu)愿(yuan)具(ju)名的(de)業(ye)內(nei)人(ren)士表示(shi)，二(er)手房交易從2005年開(kai)始出臺營(ying)業(ye)稅時，規定的(de)免征年限就是兩年，經歷了(le)2009年、2010年的(de)高(gao)潮后，2011年初將兩年的(de)免征期限提升為5年。

財政部與(yu)國(guo)稅總局(ju)發布的(de)“財稅［2011］12號”文件顯示，個(ge)人將(jiang)(jiang)購(gou)(gou)買不足5年的(de)住房對外銷售(shou)的(de)，全(quan)額(e)(e)征(zheng)收(shou)(shou)營(ying)業(ye)稅；個(ge)人將(jiang)(jiang)購(gou)(gou)買超(chao)過5年（含(han)5年）的(de)非普通住房對外銷售(shou)的(de)，按照其銷售(shou)收(shou)(shou)入減(jian)去(qu)購(gou)(gou)買房屋的(de)價款(kuan)后的(de)差額(e)(e)征(zheng)收(shou)(shou)營(ying)業(ye)稅；個(ge)人將(jiang)(jiang)購(gou)(gou)買超(chao)過5年（含(han)5年）的(de)普通住房對外銷售(shou)的(de)，免(mian)征(zheng)營(ying)業(ye)稅。

這次(ci)調(diao)整(zheng)的(de)亮(liang)點(dian)，在于個人將購(gou)(gou)買不(bu)足2年(nian)的(de)住(zhu)房對外銷(xiao)售的(de)，全額征(zheng)(zheng)收營(ying)業稅；個人將購(gou)(gou)買2年(nian)以上(shang)（含2年(nian)）的(de)非普通住(zhu)房對外銷(xiao)售的(de)，按照其銷(xiao)售收入減去購(gou)(gou)買房屋的(de)價款(kuan)后的(de)差額征(zheng)(zheng)收營(ying)業稅；個人將購(gou)(gou)買2年(nian)以上(shang)（含2年(nian)）的(de)普通住(zhu)房對外銷(xiao)售的(de)，免征(zheng)(zheng)營(ying)業稅。

四(si)川(chuan)大學不動產(chan)市(shi)場研究(jiu)所(suo)所(suo)長吳豐向《每日經(jing)濟新聞》記者表示，這是一種短期刺激政策，有(you)很大的(de)(de)彈性(xing)空(kong)間，會進一步釋放市(shi)場需求，增強市(shi)場的(de)(de)交(jiao)易量。

偉業我(wo)愛(ai)我(wo)家集團副總裁胡景暉也(ye)認為(wei)，“5改2”政(zheng)策最(zui)大的(de)受益者是購(gou)房人。對(dui)于很多人來(lai)(lai)說(shuo)，不(bu)用承(cheng)擔(dan)以前(qian)要被業主轉(zhuan)嫁的(de)營(ying)業稅(shui)了，降低其購(gou)房成本(ben)，能(neng)夠省一(yi)筆(bi)錢(qian)。“北京目前(qian)營(ying)業稅(shui)稅(shui)率5.5%，一(yi)套3年內交易(yi)(yi)過(guo)，過(guo)戶價(jia)格200萬(wan)的(de)二(er)手(shou)房，在(zai)過(guo)去(qu)營(ying)業稅(shui)高達11萬(wan)，但在(zai)新政(zheng)后將減免。”張大偉表示，預計(ji)對(dui)市場來(lai)(lai)說(shuo)，二(er)手(shou)房交易(yi)(yi)將起碼上漲15%。

短期難再出政策刺激

去年10月份以來，全國樓(lou)市(shi)頻繁迎來政(zheng)策“組合拳”，其(qi)背后的(de)目標直指(zhi)“高(gao)庫(ku)存”問(wen)題。

實際上，高庫存已成為壓在各大房(fang)企(qi)頭上的“緊(jin)箍咒”。國(guo)家統計局(ju)發布的數(shu)據顯示，去年(nian)我國(guo)商(shang)品(pin)房(fang)銷售面積和銷售額(e)均(jun)出(chu)現“負增(zeng)長”，商(shang)品(pin)房(fang)待售面積超(chao)6億(yi)平方(fang)米，較2013年(nian)末增(zeng)加近(jin)1.3億(yi)平方(fang)米。

樓市在經歷這波“組合(he)拳(quan)”之后，下(xia)一(yi)步還會有進一(yi)步的刺激嗎？在陳寶存看來(lai)，當前包括央行、財政部、國(guo)稅總(zong)局和國(guo)土資(zi)源部等差不多都(dou)已出(chu)臺(tai)了房地產(chan)相關政策，該出(chu)的都(dou)出(chu)齊了，短期(qi)內很(hen)難再(zai)出(chu)新的刺激政策，因(yin)為相關部門要觀(guan)察一(yi)段時間(jian)，看市場反應如何(he)。

陳寶存預計(ji)，下一(yi)步更多會針對宏(hong)觀經濟出臺(tai)政策，比如降息或降準等，這(zhe)些(xie)政策的(de)導向是針對與房地產有關(guan)聯的(de)產業。“這(zhe)一(yi)政策一(yi)直(zhi)是市(shi)場(chang)預期調整的(de)政策，本次調整后(hou)，均恢復到房地產市(shi)場(chang)歷史最寬松的(de)時期。”張大(da)偉補(bu)充說，后(hou)續可能出臺(tai)的(de)政策紅利(li)是個稅調整等。

《《《

房企說法

遠洋地產(chan)總(zong)裁李明(ming)：一線城市房價將漲10%

◎每經實習記者 杜靜 發自北京

“政策一定會出(chu)(chu)臺，最晚兩(liang)(liang)個(ge)月，最快可能(neng)兩(liang)(liang)個(ge)禮拜(bai)就(jiu)會出(chu)(chu)來。”在3月30日14時(shi)召(zhao)開的“遠洋(yang)新聞會客廳”上，遠洋(yang)地(di)產控股有限公司總裁李明表達了對政策走向的預判。

而未等這(zhe)場沙龍結束，樓市新政在30日(ri)便相繼推出。

早在遠洋(yang)發布業績之時(shi)，李明(ming)就曾在媒體(ti)會上(shang)對今后市(shi)(shi)場(chang)走勢作出了(le)預判(pan)。“比上(shang)不足，比下有余”。他用(yong)這簡單的(de)(de)(de)(de)8個字來(lai)預估2015年(nian)(nian)(nian)市(shi)(shi)場(chang)銷(xiao)量(liang)。在他看來(lai)，2015年(nian)(nian)(nian)市(shi)(shi)場(chang)再難(nan)超越2013年(nian)(nian)(nian)創下的(de)(de)(de)(de)歷(li)史(shi)高位，“2009年(nian)(nian)(nian)全國(guo)房地(di)產銷(xiao)售量(liang)不過5萬億，僅僅用(yong)了(le)5年(nian)(nian)(nian)時(shi)間(jian)，2013年(nian)(nian)(nian)就創下10萬億的(de)(de)(de)(de)成績，而從幾千億、1萬億爬升(sheng)到5萬億，卻用(yong)了(le)長達(da)10年(nian)(nian)(nian)左右(you)的(de)(de)(de)(de)時(shi)間(jian)。”相比2014年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)水平，今年(nian)(nian)(nian)將略有增(zeng)長。

統計局數(shu)據顯示，2009年全國(guo)商品房(fang)銷售(shou)額43995億元(yuan)，而(er)2013年這一(yi)數(shu)據已經(jing)達到81428億元(yuan)，2014年為76292億元(yuan)。“一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)肯定是(shi)(shi)上漲(zhang)(zhang)的(de)，20%不敢說，10%是(shi)(shi)有(you)的(de)。”價格方面，李明則更(geng)看好一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)，“二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)可能有(you)漲(zhang)(zhang)有(you)跌，三線(xian)(xian)、四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)是(shi)(shi)跌的(de)。”在他(ta)看來(lai)，政府決策思(si)路日益(yi)透明，房(fang)地產(chan)運行更(geng)尊重市(shi)場規律(lv)的(de)大環境(jing)下，市(shi)場運行周期(qi)、各(ge)區域的(de)特點和走向才(cai)更(geng)加值得(de)關注(zhu)。

在(zai)應(ying)對市場“新常態(tai)”方面，遠洋地產早在(zai)2014年就已開始調整布局(ju)。

年(nian)報數(shu)據顯示(shi)，2014年(nian)遠洋地產新增逾700萬平方米(mi)土地儲(chu)備，與此同時(shi)，出讓土地儲(chu)備600萬平方米(mi)。李明表示(shi)，“2013年(nian)集(ji)團已著(zhu)手優化土地儲(chu)備結構，目前一線城市(shi)土地儲(chu)備占比(bi)45%，二線城市(shi)占比(bi)50%。”

在(zai)更(geng)具(ju)體的區域布局(ju)上，遠洋集(ji)團正在(zai)提前(qian)布局(ju)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)心地帶的城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新。據(ju)李明透(tou)露，遠洋集(ji)團已經著手以一(yi)級開發形式，加緊在(zai)北京四環與(yu)五環之間布局(ju)。