每(mei)經編(bian)輯｜蔡(cai)雅(ya)蕓 

出處：邦地產

記者：區家彥

未經許可，請勿轉載

日前，邦地產(chan)獨家報道，去年獲(huo)得(de)雷(lei)軍1億(yi)元投資的YOU+國際青年社區，宣布與P2P公司懶投資達(da)成(cheng)合作(zuo)，通過將YOU+未來獲(huo)得(de)的租金現金流，轉化成(cheng)固定收(shou)益項目賣給投資人的方(fang)式來募集資金。

隨著住建部在今(jin)年(nian)提出鼓勵房地產(chan)企(qi)業(ye)“轉(zhuan)售為租”，這種另類的資產(chan)證券(quan)化(hua)模(mo)式能(neng)否(fou)減輕房企(qi)持有物業(ye)的壓力，引發了業(ye)界的廣泛關注。

海外的例子：黑石的包租公生意

在國內，長租(zu)或者短租(zu)公(gong)寓有點類似草根創業，經營(ying)者的資本實力看(kan)上去(qu)都不強。可是，在國外(wai)，就是看(kan)上去(qu)高大(da)上的黑石，也做過包租(zu)公(gong)。而它還通過將租(zu)賃合(he)同的租(zu)賃收益權賣給過投資者。

目前(qian)最流(liu)行(xing)(xing)的(de)資(zi)產(chan)證(zheng)券化模式是Reits（房地產(chan)信(xin)托投(tou)(tou)資(zi)基金(jin)(jin)），它的(de)原理是把流(liu)動性較低、擁有穩定租金(jin)(jin)收益(yi)的(de)房地產(chan)物(wu)業，以(yi)發行(xing)(xing)證(zheng)券的(de)方式將所有權出(chu)售給投(tou)(tou)資(zi)者。如此，開發商可以(yi)一次性收回投(tou)(tou)入的(de)資(zi)金(jin)(jin)，而小(xiao)型投(tou)(tou)資(zi)者則可投(tou)(tou)入少(shao)量(liang)資(zi)金(jin)(jin)，分享物(wu)業的(de)租金(jin)(jin)收益(yi)與物(wu)業增值。

與Reits不同的(de)(de)(de)是(shi)，租(zu)金(jin)(jin)證券化的(de)(de)(de)基礎資(zi)產不是(shi)物業的(de)(de)(de)所(suo)有權，而是(shi)該(gai)項物業未來幾年的(de)(de)(de)租(zu)金(jin)(jin)收(shou)入收(shou)益權。

邦地產記(ji)者了解到，利用(yong)租金證券(quan)化進行(xing)(xing)募資，最有名(ming)的莫過于美(mei)國著名(ming)PE巨頭(tou)黑石，它在(zai)2013年初(chu)起在(zai)美(mei)國斥資超過78億美(mei)元大規模(mo)收購止贖屋（是(shi)指由(you)(you)于斷(duan)供被(bei)抵押權人收走拍賣的房子(zi)），然后把(ba)這(zhe)些房子(zi)重新(xin)裝修并統(tong)一出租。隨后，黑石和(he)德意志銀(yin)(yin)行(xing)(xing)合作發(fa)行(xing)(xing)全(quan)球首只房租支持證券(quan)，以未來租金收益做擔保(bao)，由(you)(you)德意志銀(yin)(yin)行(xing)(xing)負責打包為(wei)債券(quan)并推向市場。

在(zai)國內，海印股份也(ye)曾有(you)過(guo)類似的(de)嘗試，公(gong)司在(zai)2013年發布的(de)資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)計劃(hua)中，便是以公(gong)司旗下管理(li)的(de)15家商(shang)業(ye)物業(ye)五(wu)年內的(de)租金收(shou)益權為基礎資(zi)(zi)產(chan)，公(gong)司作為融資(zi)(zi)方通(tong)過(guo)這部分(fen)未(wei)來(lai)收(shou)益提前獲(huo)得(de)(de)現金，而投資(zi)(zi)者則通(tong)過(guo)購買資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)產(chan)品，以還本付(fu)息(xi)的(de)形式獲(huo)得(de)(de)未(wei)來(lai)收(shou)益。

缺點：融資額有限

“對于優質的(de)(de)租(zu)賃型物(wu)業而言，它的(de)(de)未來(lai)現金(jin)流很(hen)穩定且有保障(zhang)，理論上(shang)而言是(shi)非(fei)常好的(de)(de)證券化(hua)標的(de)(de)”，禮德財富CEO洪(hong)凱彬(bin)向邦地產(chan)記(ji)者表示，但硬幣的(de)(de)另(ling)一面是(shi)由于它的(de)(de)基礎(chu)資產(chan)僅是(shi)租(zu)金(jin)收(shou)益權，保障(zhang)性低于擁有物(wu)業所(suo)有權的(de)(de)Reits。更重(zhong)要的(de)(de)，在我國(guo)租(zu)金(jin)回報率偏(pian)低的(de)(de)情況下，通過(guo)租(zu)金(jin)證券化(hua)所(suo)募集到的(de)(de)資金(jin)量非(fei)常有限。

新城控股高級副總裁歐陽(yang)捷(jie)告訴邦地產記(ji)者，如果把(ba)住宅物業(ye)(ye)與(yu)商用物業(ye)(ye)的(de)(de)租金回報率(lv)設定為3%與(yu)5%（這在國(guo)內已經是(shi)(shi)相對較好的(de)(de)水平(ping)），然后把(ba)物業(ye)(ye)未來五年的(de)(de)資(zi)(zi)金進行證券化(hua)融資(zi)(zi)，由(you)于證券化(hua)的(de)(de)過程中是(shi)(shi)需要質押率(lv)（即(ji)募(mu)集的(de)(de)資(zi)(zi)金量低于基礎資(zi)(zi)產），考慮到目前普遍的(de)(de)質押率(lv)為60%，即(ji)上述住宅與(yu)商用物業(ye)(ye)通過租金證券化(hua)募(mu)集的(de)(de)資(zi)(zi)金約為物業(ye)(ye)市(shi)值的(de)(de)9%與(yu)15%。

“由此可(ke)見，對于擁有物業(ye)(ye)所(suo)有權(quan)的(de)開(kai)發商而言(yan)，考慮到(dao)(dao)房(fang)地產(chan)開(kai)發建設所(suo)需(xu)要的(de)巨大資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)量(liang)(liang)，通過租金(jin)證券(quan)化融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)得到(dao)(dao)的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)量(liang)(liang)非(fei)常有限”，歐(ou)陽捷說，當(dang)然，對于那(nei)些不希望轉讓(rang)物業(ye)(ye)所(suo)有權(quan)的(de)房(fang)企，或者(zhe)采(cai)取“二(er)房(fang)東”商業(ye)(ye)模式的(de)企業(ye)(ye)而言(yan)，租金(jin)證券(quan)化可(ke)以(yi)作為一個補充性的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠(qu)道，但在(zai)目(mu)前的(de)情(qing)況下很難成(cheng)為主流的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)模式。

事實上，黑石成(cheng)功采用(yong)租(zu)金(jin)證券化有(you)其特殊性，它在(zai)大量購(gou)入(ru)止贖屋的(de)時候美(mei)國房價處于低位，由于不(bu)少在(zai)次貸(dai)危(wei)機中被(bei)迫出(chu)售物(wu)(wu)業的(de)美(mei)國人需要租(zu)房，從而產生了(le)大量需求，導致(zhi)物(wu)(wu)業的(de)租(zu)金(jin)回報(bao)率(lv)相對較(jiao)高(gao)，美(mei)國的(de)超低利率(lv)環境進(jin)一步提升了(le)證券化產品的(de)回報(bao)吸引力。與之相對，在(zai)國內房地產市場，資產價格較(jiao)高(gao)但租(zu)金(jin)回報(bao)率(lv)較(jiao)低，加上社會(hui)無風險(xian)利率(lv)高(gao)企，這(zhe)都成(cheng)為了(le)租(zu)金(jin)證券化推行的(de)障礙。

“當然(ran)，中國進入降(jiang)息通道的趨勢已經很明顯(xian)，未來三年內社會無風險利率(lv)必然(ran)會持(chi)續(xu)下(xia)降(jiang)；同(tong)時，房屋(wu)價格的調整(zheng)有助于提高租(zu)金回報率(lv)，從長遠來看，租(zu)金證券化(hua)還在(zai)醞釀著機會”，洪凱彬說。