每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 區家彥 發自廣(guang)州    

◎每經記(ji)者 區家(jia)彥(yan) 發自廣州

根據目前(qian)《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)最新(xin)獲(huo)得的信息顯示(shi)，萬科高級(ji)副總(zong)裁毛大(da)慶離職后將選擇自主創(chuang)業(ye)，試圖(tu)打造(zao)中(zhong)國版(ban)的WeWork，這(zhe)讓創(chuang)業(ye)辦公社(she)區這(zhe)一新(xin)穎的商業(ye)模式浮出水面。

去(qu)年(nian)12月，位(wei)于(yu)美(mei)國、主打辦公場地租賃(lin)服務的(de)WeWork宣布完成(cheng)一(yi)筆3.55億美(mei)元的(de)融資(zi)，公司由此估值(zhi)高達50億美(mei)元，這足以顯示資(zi)本對該(gai)商(shang)業模式(shi)的(de)看好。

SOHO中國(guo)于(yu)(yu)今(jin)年(nian)1月宣布推(tui)出短期租賃辦公空間SOHO 3Q，而去年(nian)獲得(de)著名天使(shi)投資人雷軍(jun)投資的YOU+國(guo)際青年(nian)公寓也(ye)將于(yu)(yu)今(jin)年(nian)內在四個一(yi)線城(cheng)市推(tui)出YOU+國(guo)際創(chuang)(chuang)業(ye)社區(qu)，創(chuang)(chuang)業(ye)辦公社區(qu)這一(yi)新(xin)的創(chuang)(chuang)業(ye)模式，在國(guo)內漸露(lu)鋒(feng)芒。

這個被(bei)戲稱為“另類(lei)房產中介”的(de)商業模式，到底隱藏著怎樣(yang)的(de)魔力？

“二房東(dong)”有(you)了融資(zi)功(gong)能

從(cong)商(shang)業模(mo)式來(lai)看，WeWork的做法是先(xian)用折(zhe)扣價格租下整(zheng)層寫字樓，然(ran)后分拆成單(dan)(dan)獨的辦(ban)公(gong)空(kong)間(jian)，再租給愿意挨(ai)著(zhu)辦(ban)公(gong)的創業型公(gong)司。單(dan)(dan)從(cong)這(zhe)一點來(lai)看，WeWork與所謂(wei)的“二房東模(mo)式”并無區別。

2011年，投行出身(shen)的(de)(de)蘇(su)菂率先開辟了創(chuang)業者和(he)投資者的(de)(de)聚集辦(ban)公場(chang)地——車(che)庫(ku)咖啡。據蘇(su)菂說，3年間有400多個(ge)項(xiang)目(mu)在車(che)庫(ku)咖啡獲得(de)投資，成功IPO的(de)(de)有3個(ge)項(xiang)目(mu)。2014年，蘇(su)菂以聯合創(chuang)始人(ren)的(de)(de)身(shen)份(fen)加入YOU+國(guo)際青年社區(qu)。

YOU+國際青年社區創始人劉洋向(xiang)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者表示，隨著移動(dong)互聯網的高速發(fa)展，創業(ye)者隊(dui)伍正在(zai)不(bu)斷壯大，近年來政(zheng)府(fu)也陸續(xu)出臺政(zheng)策鼓勵支(zhi)持創業(ye)。

國內到(dao)底有多少創(chuang)(chuang)業群(qun)體(ti)？具體(ti)數字難(nan)以統(tong)計。但(dan)根據騰訊開(kai)放(fang)平臺(tai)于去年11月公布(bu)的數據，僅該(gai)平臺(tai)的創(chuang)(chuang)業者人數就已達(da)500萬(wan)，同比增長(chang)400%，其中二、三線城市創(chuang)(chuang)業者增長(chang)率超過200%，超過50%的創(chuang)(chuang)業者在(zai)25歲以下。

“不(bu)(bu)僅是(shi)創業者(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)增多(duo)，天使投(tou)資者(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)也在增多(duo)，他們(men)也在思考如何能提高(gao)效率找到好的(de)投(tou)資項目。”劉洋(yang)向記者(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)表示，建立創業社區的(de)目的(de)不(bu)(bu)止是(shi)為(wei)創業者(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)提供價廉物美的(de)辦公環(huan)境，更大意(yi)義在于整合各類資源，為(wei)創業者(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)提供創業所需(xu)的(de)各種服務，甚至嫁接天使投(tou)資者(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)，最終從單(dan)純的(de)辦公室租(zu)賃，變(bian)為(wei)帶(dai)PE（風(feng)險投(tou)資）性質的(de)創業項目孵化器(qi)。

盈利模式需艱苦探索

盡管(guan)市場需求龐大，但要在其中分羹并不容(rong)易。

香港(gang)粵海證券投(tou)資銀行(xing)董事黃(huang)立沖向《每日經濟新聞》記者(zhe)表示(shi)，相對(dui)于美國(guo)(guo)，中(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)辦(ban)公(gong)樓租賃占企業營運成本的(de)(de)比例較高(gao)，這是因(yin)為創業辦(ban)公(gong)場所往往對(dui)地點與交通便利(li)性有較高(gao)要(yao)求。如(ru)果按照正(zheng)常的(de)(de)價(jia)格(ge)，大多數(shu)青年創業者(zhe)承(cheng)擔(dan)不起這一成本，這也是像雷(lei)格(ge)斯這種在(zai)美國(guo)(guo)很成功的(de)(de)短(duan)期(qi)租賃辦(ban)公(gong)室服務商(shang)，卻在(zai)中(zhong)國(guo)(guo)無法(fa)成功的(de)(de)主要(yao)原因(yin)。

“如果按(an)照互聯網(wang)模(mo)式去(qu)經營(ying)，給(gei)予青年創業(ye)者很優(you)惠(hui)的租賃價格，這意(yi)味著，辦公場地與后(hou)續(xu)服務基本(ben)無法盈利，那么創業(ye)社區的盈利模(mo)式更接近于風險投(tou)(tou)資(zi)，即(ji)通過入股(gu)一個成功(gong)的項目獲(huo)取投(tou)(tou)資(zi)回報。”黃立沖告訴記(ji)者，但(dan)在國內，目前PE/VC股(gu)權投(tou)(tou)資(zi)的成功(gong)率(lv)只有5%，如此低(di)的成功(gong)率(lv)很難覆(fu)蓋創業(ye)社區高昂的成本(ben)投(tou)(tou)入。

一位不愿具名的(de)(de)房企高管也(ye)告訴記者，其實近幾(ji)年國內出(chu)現(xian)過不少零散的(de)(de)創業(ye)社區，但都(dou)無法把規模(mo)做大(da)，最(zui)大(da)的(de)(de)原(yuan)因就是難(nan)以(yi)找(zhao)到盈利(li)點。在國外，所謂(wei)的(de)(de)創業(ye)孵化(hua)社區，多為政府出(chu)資補(bu)貼，如(ru)果完全市(shi)場化(hua)運作，實現(xian)盈利(li)的(de)(de)屈指可數。

“當然(ran)，毛大慶在(zai)行業(ye)的(de)影響力與(yu)人(ren)脈(mo)資源，也許有(you)助于(yu)其獲(huo)得(de)較佳的(de)創業(ye)項目，但如果沒有(you)政(zheng)府的(de)補貼支持，要(yao)實現盈(ying)利也并不容易。”上述人(ren)士說。