每經編輯｜白亞靜(jing)    

轉載請標明：邦(bang)地產  

作者：白亞靜

前言

2014年(nian)11月，邦(bang)地產(chan)獨家報(bao)道了小米(mi)式公寓(yu)(yu)--You+國際青年(nian)社區(qu)，來自各界粉絲的反響之熱烈，令本邦(bang)始(shi)料未及。（回復關(guan)鍵詞小米(mi)，回顧(gu)邦(bang)地產(chan)報(bao)道小米(mi)式公寓(yu)(yu)系(xi)列文章）

這個以打造(zao)有溫度的(de)年輕人線下社(she)區(qu)為(wei)定位、獲(huo)得小米科(ke)技創始人雷(lei)軍1億元投(tou)資的(de)青(qing)年社(she)區(qu)項(xiang)目(mu)，自邦地產報道后(hou)知名度直線上(shang)升，各路(lu)開(kai)發商(shang)、投(tou)資基金都(dou)希望與它建立聯系以求(qiu)參觀(guan)或合作，房地產界掀起了(le)一波“You+風暴”。

我們知道仍有(you)非(fei)常多的行(xing)業(ye)人士希望(wang)對You+的線(xian)下社區(qu)經(jing)營(ying)模(mo)式有(you)更深入的了(le)解，或(huo)者提出疑(yi)問甚至質疑(yi)。

所以(yi)今天，邦地(di)產在廣(guang)州恒大御(yu)景半島酒店舉辦了邦地(di)產上線(xian)以(yi)來(lai)(lai)的第一場線(xian)下粉絲(si)活(huo)動--“與(yu)You+創始(shi)人劉(liu)洋面對面”的活(huo)動，讓來(lai)(lai)自綠城、恒大、遠洋等開發(fa)商、多家房產機(ji)構和媒體的業內人士(shi)，一起(qi)拷問小米公寓模式。

劉洋

有著一(yi)(yi)撮可愛與霸氣并(bing)存(cun)的小胡子的劉(liu)洋，洋洋灑灑說了一(yi)(yi)個多小時，而且(qie)爆(bao)點十(shi)足(zu)。沒(mei)等來賓提問，劉(liu)洋就自問：“這么些年輕的男男女女獨自租房，大家覺(jue)得YOU+有一(yi)(yi)夜情嗎？”有觀眾說：“肯定有！”劉(liu)洋稱，到目前為止確實沒(mei)有發(fa)生(sheng)一(yi)(yi)起(qi)。

想知道現場有多熱(re)烈嗎？只(zhi)看(kan)圖(tu)是不夠的，以下是現場互動實錄。

1傳統地產商，誰先去利潤化，誰才先起跑

傳統地(di)(di)產(chan)人士：You+利潤從哪來？做這種租(zu)金只有(you)2000元的和傳統地(di)(di)產(chan)的高(gao)利潤怎么(me)比(bi)？

劉洋：在地產的黃(huang)金年代(dai)，傳統地產商(shang)養成(cheng)了拿高額利潤的思維，覺得這筆(bi)利潤就應該是你的。

但是，在和萬科、萬達、富力、綠地等老(lao)總(zong)聊過后(hou)，我(wo)發現他(ta)們釋放了同一個信號：從(cong)今年開始(shi)，房(fang)地產已經進入白(bai)銀(yin)時代，利潤(run)不會再高。

因此(ci)，我(wo)認為(wei)哪(na)一個地產商先(xian)(xian)轉變思想，去利(li)(li)潤(run)化，哪(na)個才能先(xian)(xian)起跑。只要做好成本核算，在一定程度上(shang)讓出利(li)(li)潤(run)，慢慢將戰略調整順了，利(li)(li)潤(run)自然就(jiu)有了。

You+和傳統地產商不同，我們在核算成本后，再去衡量附加值能(neng)做多少，可以定位給哪些人，所以只要能(neng)保證一個(ge)穩定的投(tou)資回報率即可。

傳統地產人士(shi)：公寓定位為何從“青年公寓”改為“創業(ye)社(she)區”？

劉洋：我(wo)們(men)(men)做創(chuang)業(ye)(ye)(ye)社區，是因(yin)為有20%~30%的家友是創(chuang)業(ye)(ye)(ye)者，需要幫助(zhu)，他(ta)們(men)(men)需要朋友的支持(chi)以(yi)及專業(ye)(ye)(ye)意見。我(wo)們(men)(men)做了這個(ge)社區，可以(yi)提供免費的咨詢(xun)，還(huan)可以(yi)使他(ta)們(men)(men)和各類專業(ye)(ye)(ye)人士聊(liao)天。

未來(lai)，我(wo)們可(ke)能(neng)會在一個城市做一個（公寓），或(huo)者(zhe)幾個創(chuang)意社區(qu)里面有工作席位，來(lai)孵化創(chuang)業團(tuan)隊。我(wo)可(ke)以幫他們找投(tou)資人。

目前已經確定的(de)項目，有(you)北京蘇州(zhou)橋一個1.2萬平方米的(de)大院、天河創(chuang)意產(chan)業園。

傳(chuan)統地產人士：You+在衛生、運營等，是否會交給家友自治？

劉洋(yang)：不可能全部自(zi)治。會(hui)請(qing)保(bao)潔來保(bao)持公(gong)共區(qu)域(yu)衛生，另外也有統一的大掃(sao)除時間，家(jia)友一起收拾(shi)房間。

傳(chuan)統地產人(ren)士：DIY對(dui)后續的裝修品質是(shi)否(fou)會產生負面(mian)影響？

劉洋：租(zu)給你(ni)，就(jiu)是你(ni)的空間，我們(men)會(hui)尊重你(ni)。只要(yao)不把墻(qiang)砸穿，砸到別人家就(jiu)可(ke)以。如果需要(yao)還原，我決定由我花錢。

2模式要高速復制，核心是人

傳統地產人士：裂變時，不同人的做事風格會變，如何(he)保證快速復(fu)制？

劉洋：想(xiang)找(zhao)那么(me)多(duo)愛打麻(ma)將的(de)不容易(yi)。我的(de)粉絲就是(shi)我的(de)工作人(ren)員。我找(zhao)員工，第一是(shi)德，同心同德；第二是(shi)才，我讓喜(xi)歡做什么(me)的(de)人(ren)就去做什么(me)，至于長出什么(me)樣，我也(ye)不知道。

現在，每個(ge)店的店長都是(shi)我(wo)以(yi)前的家友，他(ta)們放(fang)棄了(le)(le)之(zhi)前的工(gong)作（來投奔(ben)我(wo)）。所以(yi)，現在說可以(yi)復制的原因是(shi)，我(wo)手(shou)里已經(jing)至少儲備了(le)(le)好幾(ji)十個(ge)店的人才。雖然大家知識結構不(bu)一樣，但(dan)這不(bu)重(zhong)要，管理經(jing)驗等可以(yi)培訓。大家愛好多元，但(dan)目標一致(zhi)。

總而(er)言之，高速(su)復制的(de)核心是人(ren)。

至于說，現(xian)在能復制多少，沒法計數，我只希望堅(jian)持走(zou)下去，每天都在進步。

另外，因為邊際(ji)效應(ying)，我的核(he)心(xin)會被稀釋，所以復制時不(bu)以我為核(he)心(xin)，要做(zuo)分子裂(lie)變。就(jiu)(jiu)算會走(zou)形，走(zou)不(bu)出這(zhe)個圈(quan)就(jiu)(jiu)可以。抓住原則去做(zuo)，未來什么樣，我也不(bu)確定(ding)，走(zou)著看(kan)。

3管理：把團支部建在小米公寓里

廣(guang)東省共青團某(mou)常委：如果變(bian)成(cheng)模式，沒(mei)有原創性(xing)，反而就沒(mei)有文(wen)化(hua)了，熱情是(shi)比資本或者市場(chang)更殘(can)酷的事情。你有人格魅(mei)力，你培養的徒弟如何保(bao)證？如果能(neng)建立更好，希望能(neng)聯合，陣地(di)共用。

劉洋：我(wo)第一個店就有(you)團(tuan)支部，這不(bu)是講(jiang)政治。因為由我(wo)自己建(jian)立一套(tao)管理機(ji)制沒有(you)意義，所以想到借用外力，我(wo)們(men)和團(tuan)組(zu)織的思想是一致的。

至于(yu)熱情，滿分10分。如果像您所說我是(shi)(shi)10分，那(nei)我找的(de)人(ren)就是(shi)(shi)10分以上，他(ta)們年(nian)輕，比(bi)我還了解消(xiao)費者，因為他(ta)們本(ben)身就是(shi)(shi)消(xiao)費者。

把(ba)愛給別人，誰都會(hui)，但怎么做(zuo)(zuo)呢？我(wo)認為越(yue)(yue)松的(de)表面，越(yue)(yue)有(you)一個縝密的(de)內(nei)核。所以我(wo)做(zuo)(zuo)的(de)是架構，做(zuo)(zuo)培訓，事(shi)先想(xiang)好一系列措施，讓他們沒有(you)后(hou)顧之(zhi)憂。我(wo)只是一顆火(huo)柴(chai)，點(dian)燃后(hou)，再碰撞不同的(de)火(huo)柴(chai)，火(huo)自(zi)然便(bian)會(hui)越(yue)(yue)燒(shao)越(yue)(yue)旺。

傳(chuan)統(tong)地(di)產人士：You+選擇(ze)合作物業、開發商的選擇(ze)標準是什么？

劉洋(yang)：我唯(wei)一(yi)的標準就是--相互(hu)退讓。合(he)作(zuo)(zuo)的所有原(yuan)則在人，大家拿出底(di)線，保證不(bu)貪心，就可(ke)以合(he)作(zuo)(zuo)。至(zhi)于我想(xiang)要的，會自(zi)己創造，我會拿合(he)作(zuo)(zuo)者(zhe)當神。

4市場拓展及風險：手續不全的不碰

媒體記者：目前You+是否有向三(san)線城(cheng)市(shi)擴張的(de)計(ji)劃？

劉洋：目前沒有，暫時是(shi)一線城(cheng)市的四(si)個(ge)城(cheng)市。杭(hang)州(zhou)只是(shi)試點(dian)，還(huan)沒有最后確定。

You+用了三年才(cai)浮出水(shui)面(mian)，說(shuo)明我(wo)是(shi)相(xiang)對求(qiu)穩(wen)的(de)人。沒有速(su)度(du)，只求(qiu)每天往前走就可以，不(bu)管后面(mian)的(de)追兵(bing)，只做最優秀(xiu)自己，建(jian)設更(geng)縝密的(de)內核(he)。

媒體記者：以后是否會自己拿地做項目？

劉洋：我們(men)不(bu)會拿地(di)，我希望(wang)可(ke)以(yi)專注做(zuo)運營，而不(bu)是(shi)產業鏈，以(yi)后會找(zhao)更多合作(zuo)者，比如政府、基金、開發商等(deng)，我只來做(zuo)物業的(de)增值保(bao)值，我有(you)客戶，可(ke)以(yi)讓房產回報更穩定。

媒體(ti)：你(ni)們(men)用(yong)舊(jiu)倉房(fang)改(gai)造(zao)成公寓，是否(fou)會遇到政府(fu)方面的麻煩？

劉洋：目前的三個(ge)店(dian)全(quan)(quan)部都在創業(ye)產(chan)(chan)業(ye)園，之所以選(xuan)擇產(chan)(chan)業(ye)園，就(jiu)是因(yin)為能搞定住房(fang)手續(xu)。手續(xu)不全(quan)(quan)的不碰。另(ling)外，消防設施(shi)會做(zuo)到每(mei)個(ge)房(fang)間。

媒體：格(ge)力董(dong)明珠說取消和(he)雷(lei)軍的賭注，因為雷(lei)軍進(jin)入了房地(di)產，不再是手(shou)機企(qi)業。你怎么看？

劉洋：我(wo)不(bu)想進入地產(chan)，和房(fang)子(zi)本身沒(mei)有太多關(guan)(guan)系(xi)，我(wo)認為第一(yi)要(yao)做(zuo)人，第二要(yao)做(zuo)資(zi)金(jin)鏈(lian)，第三要(yao)讓自己(ji)的團(tuan)隊成長，所(suo)以和我(wo)沒(mei)有關(guan)(guan)系(xi)的，不(bu)是很關(guan)(guan)心，也沒(mei)和雷(lei)總談過這(zhe)些。

我只知(zhi)道，他(ta)不是沖動的(de)人，不會輕易(yi)進入。