根據世聯行的(de)(de)統計，在樓市上半場的(de)(de)“黃(huang)金時代”，我國房(fang)(fang)地產開發企業(ye)數量(liang)從1997年的(de)(de)21286家(jia)增長(chang)至(zhi)2013年91444家(jia)，年復合增長(chang)率(lv)達(da)9.54%。這其中(zhong)，絕大(da)部分是新入行者或從實業(ye)轉過(guo)來(lai)，看(kan)中(zhong)的(de)(de)是房(fang)(fang)地產超越實業(ye)領(ling)域(yu)的(de)(de)收益率(lv)，而在江浙一(yi)些地市，甚至(zhi)出現了全民房(fang)(fang)地產的(de)(de)現象，這絕非一(yi)個行業(ye)或市場正常理(li)性發展所具有的(de)(de)現象。

在(zai)步入(ru)新常態后，房地產不(bu)僅(jin)將告別過去(qu)動輒30%左右的(de)(de)量價(jia)漲幅，過去(qu)10多年狂飆突(tu)進過程中累積的(de)(de)價(jia)格泡沫需(xu)要消化，房企(qi)數目過多的(de)(de)問(wen)題(ti)也應(ying)要到糾正(zheng)，不(bu)適應(ying)市場(chang)的(de)(de)房企(qi)將退出，行業(ye)集中度提升(sheng)。2014年是樓(lou)市新常態“元年”，結合(he)這一年來的(de)(de)行業(ye)整合(he)情況，筆者認為，未來行業(ye)集中度提升(sheng)將有(you)三(san)條(tiao)路徑。

佳(jia)兆業(ye)(ye)危(wei)機以“接盤”的(de)方(fang)式(shi)平(ping)穩落地(di)，小(xiao)業(ye)(ye)主的(de)權益得到了(le)保障、金(jin)融機構資產有(you)驚無(wu)險、地(di)方(fang)政(zheng)府的(de)壓力緩(huan)解、龍頭房企(qi)的(de)市場占(zhan)有(you)率提升。在(zai)佳(jia)兆業(ye)(ye)事件中，“接盤”無(wu)疑是(shi)解決危(wei)機的(de)最佳(jia)選擇。此次危(wei)機折射出(chu)，在(zai)經(jing)濟增長和(he)樓(lou)市運行(xing)步入“新常態”后，過去依靠(kao)經(jing)營政(zheng)商關系以獲(huo)得超額(e)利潤的(de)時代一(yi)去不復返(fan)了(le)，那些(xie)完全(quan)依賴官員“照顧”而獲(huo)得超額(e)市場機會的(de)房企(qi)將不得不退出(chu)市場，這是(shi)行(xing)業(ye)(ye)集(ji)中度提升的(de)第一(yi)個(ge)路(lu)徑。

有(you)統(tong)計(ji)稱，自2000年以(yi)(yi)來(lai)(lai)，半數以(yi)(yi)上落(luo)馬省部級(ji)高官涉及房(fang)(fang)地(di)(di)產。2014年以(yi)(yi)來(lai)(lai)，根據中(zhong)央巡視組反(fan)饋情況以(yi)(yi)及各地(di)(di)整(zheng)(zheng)改通報，在2013年以(yi)(yi)來(lai)(lai)被巡視的(de)21個(ge)省份中(zhong)，20個(ge)省份發現了房(fang)(fang)地(di)(di)產腐敗，占比高達95%，落(luo)馬官員基本都(dou)與房(fang)(fang)地(di)(di)產有(you)關系。類(lei)似佳兆業這樣的(de)房(fang)(fang)企(qi)還有(you)很多，隨(sui)著整(zheng)(zheng)頓(dun)吏(li)治(zhi)和肅清非市(shi)場化(hua)成分(fen)的(de)推進(jin)以(yi)(yi)及所形成的(de)強大威(wei)懾，依靠政商關系“裸泳”的(de)房(fang)(fang)企(qi)會浮出(chu)(chu)水面，退(tui)出(chu)(chu)市(shi)場也就成為必然趨(qu)勢。此(ci)次佳兆業退(tui)出(chu)(chu)市(shi)場，以(yi)(yi)國內龍(long)頭房(fang)(fang)企(qi)——融(rong)創(chuang)中(zhong)國和華僑城“接盤(pan)”的(de)方式(shi)完成，有(you)利(li)于龍(long)頭房(fang)(fang)企(qi)愈大愈強，行業集(ji)中(zhong)度的(de)此(ci)種提升是健(jian)康的(de)。

現在有(you)一(yi)種論調(diao)，認為改善性(xing)(xing)需求接棒剛(gang)性(xing)(xing)需求，將助推(tui)樓(lou)市(shi)(shi)迎來第二波發(fa)(fa)展的(de)(de)“弱黃(huang)金周(zhou)期(qi)”或“強白(bai)銀周(zhou)期(qi)”。相比發(fa)(fa)達國家，我國城鎮居民(min)居住質量較差(cha)，30%的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)是(shi)(shi)在上世紀80年代、90年代，甚至是(shi)(shi)“短缺(que)(que)經(jing)濟”時代建造(zao)的(de)(de)，不符合當(dang)代人居要求；20%的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)缺(que)(que)乏基本生(sheng)活設施（如獨(du)立(li)的(de)(de)衛生(sheng)間、獨(du)立(li)的(de)(de)廚(chu)房(fang)(fang)(fang)、自來水、下(xia)水管道、陽臺(tai)等）。改善空間巨大(da)(da)不假，但在樓(lou)市(shi)(shi)下(xia)半場(chang)，居民(min)對于住房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)需求不再是(shi)(shi)“有(you)房(fang)(fang)(fang)住”，而(er)是(shi)(shi)“住好房(fang)(fang)(fang)”。問(wen)題是(shi)(shi)，對于絕大(da)(da)部(bu)分(fen)開(kai)發(fa)(fa)商來說，他(ta)們(men)對于房(fang)(fang)(fang)地產供(gong)應的(de)(de)理解，已(yi)經(jing)完全(quan)陷(xian)入“儲(chu)備土(tu)地→復制(zhi)圖紙→快速開(kai)發(fa)(fa)”的(de)(de)高周(zhou)轉、供(gong)給主導模式中不能自拔。對于何謂“住好房(fang)(fang)(fang)”，如何滿(man)足居民(min)差(cha)異(yi)化的(de)(de)、個性(xing)(xing)化的(de)(de)需求，不僅沒(mei)有(you)概念，而(er)且(qie)在思想(xiang)認識上也沒(mei)有(you)準備。2014年，我國樓(lou)市(shi)(shi)銷售下(xia)滑(hua)(hua)7.6%，這(zhe)是(shi)(shi)在退出行政(zheng)干預、房(fang)(fang)(fang)貸松(song)綁(bang)、各地救市(shi)(shi)不斷等“托市(shi)(shi)”背(bei)景下(xia)取得的(de)(de)不易成(cheng)績，如無這(zhe)些政(zheng)策干預，下(xia)滑(hua)(hua)幅(fu)度會更大(da)(da)。在這(zhe)背(bei)后，投資(zi)需求退場(chang)、無效供(gong)應、保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)空置與住房(fang)(fang)(fang)需求嗷(ao)嗷(ao)待哺并存(cun)，這(zhe)已(yi)經(jing)表明，未來開(kai)發(fa)(fa)商要生(sheng)存(cun)，必須要建設“好房(fang)(fang)(fang)子(zi)”。

未(wei)來，我國消(xiao)費(fei)需求將(jiang)(jiang)告(gao)別(bie)模(mo)仿式(shi)(shi)(shi)、排浪式(shi)(shi)(shi)，迎來差(cha)異化、定制(zhi)式(shi)(shi)(shi)。在(zai)住(zhu)房(fang)領(ling)域(yu)，“85后”和“90后”將(jiang)(jiang)替代“70后”和“80后~85前”，成(cheng)為住(zhu)房(fang)市場(chang)需求的(de)主力軍。馬佳佳一句“90后不買房(fang)”盡(jin)管言過其(qi)實，但驚出(chu)萬科一身冷汗(han)，背后折射出(chu)未(wei)來住(zhu)房(fang)消(xiao)費(fei)將(jiang)(jiang)完全不同(tong)于過去，小(xiao)米的(de)“You+公寓”之(zhi)所(suo)以被(bei)熱捧就在(zai)于此，未(wei)來住(zhu)房(fang)領(ling)域(yu)將(jiang)(jiang)完美地(di)詮釋差(cha)異化和定制(zhi)式(shi)(shi)(shi)消(xiao)費(fei)時代的(de)全貌。

改(gai)善性(xing)需求接棒(bang)首(shou)次購房(fang)需求，盡管具有國際規律，但改(gai)善性(xing)需求的最大(da)特征就在于(yu)差異(yi)性(xing)和(he)個性(xing)化。到底是改(gai)善面積，還(huan)是改(gai)善人居環境(jing)，或改(gai)善公(gong)共服(fu)務配(pei)(pei)套(tao)，不同的改(gai)善性(xing)需求差別也非(fei)常(chang)大(da)。而改(gai)善公(gong)共服(fu)務配(pei)(pei)套(tao)，又有改(gai)善教育配(pei)(pei)套(tao)、改(gai)善交通配(pei)(pei)套(tao)、改(gai)善醫(yi)療配(pei)(pei)套(tao)等區別。2014年以(yi)來，龍頭(tou)房(fang)企之所以(yi)積極擁抱互聯網，就在于(yu)互聯網最接地氣，能夠消除信息不對稱，能告訴(su)開發商老(lao)百姓喜歡什么(me)樣的房(fang)子。

但(dan)是，2014年(nian)樓(lou)市調整程度并沒(mei)有(you)媒(mei)體宣(xuan)傳的(de)(de)(de)(de)那么差(cha)，12.1億平方米(mi)的(de)(de)(de)(de)銷售面積依然為歷(li)史第(di)(di)二好(hao)成績。目(mu)(mu)前，在(zai)樓(lou)市漸顯回暖趨勢(shi)的(de)(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)，很(hen)多開發(fa)(fa)商將2015年(nian)的(de)(de)(de)(de)銷售目(mu)(mu)標增幅制(zhi)定為20%~30%。看來，很(hen)多數(shu)開發(fa)(fa)商還沒(mei)有(you)認(ren)識到樓(lou)市需求(qiu)的(de)(de)(de)(de)這種(zhong)趨勢(shi)性變化。因此，在(zai)庫存(cun)高(gao)壓(ya)、尊重市場(chang)規律、政府去(qu)地(di)產依賴的(de)(de)(de)(de)大背景下(xia)，不能適應(ying)市場(chang)需求(qiu)，依舊(jiu)堅守(shou)供給主導模式(shi)的(de)(de)(de)(de)開發(fa)(fa)商將會(hui)被市場(chang)淘汰而退(tui)出市場(chang)，這是行業(ye)集中(zhong)度提升的(de)(de)(de)(de)第(di)(di)二條(tiao)路(lu)經。

2014年前三(san)季度，我國上(shang)市房企(qi)(qi)(qi)凈資產(chan)收(shou)(shou)(shou)益率（ROE）為6.94%，較上(shang)年同期(qi)下滑1.67個百分點，降幅(fu)接近20%。預(yu)計2014年，上(shang)市房企(qi)(qi)(qi)ROE較2013年也將(jiang)下滑20%左右，超(chao)過2/3的上(shang)市房企(qi)(qi)(qi)ROE將(jiang)在平均水平以下。這意(yi)味著(zhu)，目(mu)前房地產(chan)行(xing)業(ye)(ye)整體盈(ying)利能力(li)(li)在快(kuai)速(su)下降，行(xing)業(ye)(ye)資本收(shou)(shou)(shou)益率已經接近實業(ye)(ye)資本收(shou)(shou)(shou)益率。未來，若想(xiang)獲得超(chao)額(e)收(shou)(shou)(shou)益，需要超(chao)一流的開發和管理(li)能力(li)(li)，這必然歸屬于少數(shu)龍頭企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)。

在這種背景下(xia)，房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)整體投資(zi)規模(mo)將開始收(shou)縮，盈利能力低、抗風險弱的(de)(de)房企將會(hui)(hui)出現破產(chan)(chan)(chan)(chan)，并最終退出市場(chang)。同時，在政府(fu)投資(zi)領域，將會(hui)(hui)大量引入PPP的(de)(de)模(mo)式，意味著(zhu)社會(hui)(hui)資(zi)本投資(zi)收(shou)益率在未(wei)來有上(shang)升的(de)(de)趨勢。因此(ci)，預(yu)計2005年(nian)以來實業投資(zi)進入房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投資(zi)的(de)(de)趨勢將可(ke)能會(hui)(hui)逆轉，大量的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企業開始回(hui)歸實業投資(zi)。從國(guo)家(jia)統計局披露的(de)(de)2014年(nian)房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)業到位資(zi)金情(qing)況看，產(chan)(chan)(chan)(chan)業資(zi)本已經(jing)(jing)開始撤(che)出房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，這是行(xing)業集中度提升的(de)(de)第(di)三條路經(jing)(jing)。

2013年(nian)(nian)，我國十大(da)標(biao)桿房企銷售額占(zhan)全國市(shi)(shi)(shi)場(chang)銷售額的(de)10.78%。也(ye)就是(shi)說，國內這(zhe)10家規模最(zui)大(da)的(de)房企僅(jin)占(zhan)一(yi)成商(shang)(shang)品房市(shi)(shi)(shi)場(chang)。即便是(shi)房企龍頭萬科去年(nian)(nian)銷售額刷(shua)新(xin)(xin)行業(ye)紀錄，達到(dao)1709億元，市(shi)(shi)(shi)場(chang)占(zhan)有率也(ye)僅(jin)為2.1%。而從(cong)國外成熟市(shi)(shi)(shi)場(chang)來看，美(mei)國房地產市(shi)(shi)(shi)場(chang)前(qian)五名開發商(shang)(shang)（TOP5）市(shi)(shi)(shi)場(chang)占(zhan)有率從(cong)1989年(nian)(nian)的(de)7.13%提高至(zhi)2004年(nian)(nian)的(de)14.95%，到(dao)2006年(nian)(nian)迅速上升至(zhi)22.51%。因(yin)此(ci)，我國房地產已經進入集中度(du)快速提高的(de)時代，這(zhe)一(yi)過程中，盡管(guan)會有佳兆業(ye)式的(de)陣(zhen)(zhen)痛，但陣(zhen)(zhen)痛過后將是(shi)行業(ye)新(xin)(xin)生的(de)到(dao)來。

（作者單位(wei)：深(shen)圳市房(fang)地產研究(jiu)中心）