每經(jing)編輯(ji)｜每經(jing)實習記者 丁舟洋 發自(zi)成(cheng)都    

每經實(shi)習記(ji)者 丁(ding)舟洋 發自成都

隨著供需結(jie)構(gou)的(de)調整，成都樓市的(de)產品(pin)類型配比正悄然發生變化。

過去依靠(kao)高(gao)周轉(zhuan)剛需房(fang)作為銷(xiao)售主打產(chan)品(pin)的(de)房(fang)企已換了一(yi)種新的(de)“玩法”，從透(tou)明房(fang)產(chan)網發(fa)布(bu)的(de)2014年房(fang)地產(chan)企業全域成都(dou)銷(xiao)售金額榜單來看(kan)，位列前十(shi)的(de)保利、萬科、綠地、華潤和中海等開發(fa)商的(de)中高(gao)端產(chan)品(pin)線都(dou)為業績作出(chu)了不小的(de)貢獻。

《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)注(zhu)意(yi)到，中(zhong)海·城南華府、成都(dou)綠地中(zhong)心、譽峰、成都(dou)華僑城等中(zhong)高(gao)端項(xiang)(xiang)目入圍單個(ge)項(xiang)(xiang)目銷售(shou)金額排(pai)行前(qian)十，超過(guo)了多數(shu)(shu)以銷售(shou)套數(shu)(shu)上榜的剛需項(xiang)(xiang)目。

有成都房地產(chan)業(ye)(ye)內(nei)人(ren)士回憶說，“在成都，青年(nian)(nian)置(zhi)業(ye)(ye)，也(ye)就是剛需置(zhi)業(ye)(ye)，始于2008年(nian)(nian)，至(zhi)今(jin)已有6年(nian)(nian)多，市場幾乎年(nian)(nian)年(nian)(nian)都在做(zuo)青年(nian)(nian)置(zhi)業(ye)(ye)。而事實上，當年(nian)(nian)的青年(nian)(nian)如今(jin)已經不再年(nian)(nian)輕，在完(wan)成了家庭(ting)初級建設后，這批人(ren)將(jiang)集體(ti)轉向家庭(ting)改善建設。以70、80后為主體(ti)的改善型需求，將(jiang)成為未來市場的重要一極。”

改善型需求漸成主力

2014年5月(yue)，成(cheng)都出臺樓市新(xin)政(zheng)(zheng)，取消了70平方米以上(shang)購房落戶(hu)政(zheng)(zheng)策，改(gai)為90平方米以上(shang)才能落戶(hu)。這一政(zheng)(zheng)策被改(gai)善型住宅開(kai)發商(shang)和改(gai)善型需求購房者(zhe)視為利好。

事實上，作為(wei)房地產(chan)營(ying)銷術語(yu)，“剛(gang)需(xu)房”被界定為(wei)以自住為(wei)首(shou)要條(tiao)件的剛(gang)性需(xu)求，“首(shou)次置業”、“戶型面積90平方米以下(xia)”是剛(gang)需(xu)產(chan)品的分(fen)界線。

成(cheng)都萬(wan)科營(ying)銷負責人告(gao)訴(su)《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者，“2014年(nian)成(cheng)都萬(wan)科住宅產品(pin)高端、改(gai)善型屬性十分明顯，即(ji)便是(shi)主流住宅項(xiang)(xiang)目也(ye)以(yi)舒居見(jian)長(chang)。”包括伊泰(tai)天驕、綠(lv)地即(ji)將亮相(xiang)的綠(lv)地GIC項(xiang)(xiang)目、中海(hai)九號(hao)公(gong)館，以(yi)及華潤、中鐵(tie)建、保利、龍湖和(he)信和(he)等眾多房企也(ye)集(ji)中推出了(le)不少高端項(xiang)(xiang)目。

中(zhong)成房(fang)(fang)業(ye)市場顧問(wen)中(zhong)心經理時紅萍(ping)認為，年(nian)底成交回升，主要(yao)受前期住房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)調(diao)整、“9.30房(fang)(fang)貸新政”、降息等多(duo)重政策利好持續發酵的(de)影(ying)響(xiang)。預計到2015年(nian)一季度(du)成都樓市將繼續保持上揚趨勢(shi)。

世(shi)邦(bang)魏理仕(shi)華西區董事總經理胡港文表示，由于(yu)過(guo)去長時(shi)間的(de)(de)限購限貸，不少開(kai)發商手里都積壓(ya)了很多庫(ku)存。因此未來一段時(shi)間會保持交易量(liang)上升，但房價基本(ben)持平的(de)(de)“量(liang)升價平”態勢。

雖然樓市是否真正(zheng) “回暖”還有待觀察，但在(zai)不少(shao)業內人士看來，走向頂點的剛需產(chan)品(pin)，似乎即將迎來供銷(xiao)下行的轉折點。

據四川中原地產數據統計，2014年成都主(zhu)城區70~90平(ping)方(fang)米(mi)住宅產品的(de)主(zhu)流地位依然鞏固，剛需型(xing)套三(san)(san)冠絕全城，全年成交36900套，市場份(fen)額達45.11%，同比基本不變(bian)；50~70平(ping)方(fang)米(mi)產品漲至(zhi)第二，成交12233套，市場占(zhan)比為(wei)14.96%；而90~110平(ping)方(fang)米(mi)產品占(zhan)比跌至(zhi)第三(san)(san)，全年成交11786套，市場占(zhan)比為(wei)14.41%。

新年伊始(shi)，在(zai)《銳理2014成(cheng)都(dou)住宅市場(chang)報告》發布會上，銳理數據(ju)方面表示，2014年剛需依(yi)然占(zhan)據(ju)市場(chang)絕對主流，2015年成(cheng)都(dou)的剛需供銷量將達(da)到(dao)頂(ding)峰，到(dao)2018年改善型需求將替代剛需，成(cheng)為(wei)成(cheng)都(dou)樓(lou)市的主力。

加碼改善置業求避險

對于(yu)深諳需求結構變化的(de)成(cheng)都標(biao)桿(gan)性(xing)房企(qi)而言，調整推盤節奏、布(bu)局改善(shan)型需求已成(cheng)為(wei)“新常態”。

2014年的成都(dou)樓市，各家房(fang)企在(zai)產品結構(gou)調整(zheng)方面(mian)趨勢(shi)明顯。2014年9月(yue)份(fen)，成都(dou)保利(li)宣稱公司將針對改(gai)善置業客戶實行總(zong)價優(you)惠4%，教師置業總(zong)價額外優(you)惠2%，加保利(li)地產官方微信總(zong)價額外再(zai)優(you)惠0.5%的價格(ge)策略。

“房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)并沒(mei)有(you)想象中那么差，尤(you)其在成(cheng)都這種吸附力(li)較(jiao)強的(de)二線城市(shi)，市(shi)場(chang)依然充滿(man)活(huo)力(li)。”成(cheng)都保(bao)利董事長吳章焰認為，沒(mei)有(you)飽(bao)和(he)的(de)市(shi)場(chang)，只(zhi)有(you)飽(bao)和(he)的(de)產(chan)品。信貸松綁政策頒布后，成(cheng)都房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)活(huo)躍度迅速(su)提升，就是最好的(de)說(shuo)明。如(ru)果說(shuo)中國房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)已整體步入“白(bai)銀時代(dai)”，成(cheng)都顯然是更具(ju)含金(jin)量的(de)“白(bai)銀時代(dai)”。

作為2014年成都樓(lou)市銷售排行第(di)三及第(di)四(si)的綠(lv)(lv)地(di)(di)和(he)萬科，也紛紛加(jia)(jia)大了改善型產(chan)品布(bu)局(ju)。比如，成都綠(lv)(lv)地(di)(di)正在加(jia)(jia)推綠(lv)(lv)地(di)(di)中心468公館(guan)和(he)綠(lv)(lv)地(di)(di)錦天府(fu)項目，以及在年底推出(chu)的綠(lv)(lv)地(di)(di)中央廣場GIC項目等。

早在2014年(nian)初，成都萬科就(jiu)制定了全系產品戰略計(ji)劃(hua)，旗下高端產品涵蓋了萬科公園(yuan)五(wu)號、萬科五(wu)龍山(shan)和(he)(he)萬科金域(yu)名邸三(san)大(da)項目，實現了城東、城北和(he)(he)城南的布局(ju)。

那么，在市場低迷之際，為何品牌房企如此默契地(di)加(jia)碼推出改(gai)善(shan)型(xing)產品？

“房價(jia)上不去，地價(jia)又在上漲，在面粉比(bi)面包貴的(de)時候(hou)，純做(zuo)剛需(xu)(xu)已經‘玩不轉’了(le)。”一(yi)(yi)位熟悉成都房地產的(de)業內人士對《每日經濟(ji)新聞》記者分(fen)析道(dao)，運作“短平快”的(de)剛需(xu)(xu)意味著(zhu)房企(qi)要靠不斷擴大規模而(er)得以(yi)周轉。而(er)擴大規模需(xu)(xu)要暢通(tong)的(de)融(rong)資渠道(dao)，鑒于眼下(xia)的(de)經濟(ji)形勢，融(rong)資環境并不理想、資金仍將趨緊。“一(yi)(yi)旦融(rong)資出(chu)現問題了(le)，房子就會爛尾，房企(qi)將面臨(lin)著(zhu)多米諾骨(gu)牌(pai)倒下(xia)的(de)可(ke)能。”權衡純做(zuo)剛需(xu)(xu)房的(de)風險(xian)，品(pin)牌(pai)房企(qi)將改善(shan)性需(xu)(xu)求(qiu)、商(shang)業地產等多元化產品(pin)作為分(fen)散風險(xian)的(de)方(fang)式。

拼價格轉向拼品質

作為(wei)2013年(nian)和2014年(nian)上半年(nian)均未上榜成都住宅銷(xiao)售額(e)Top20行(xing)列的(de)中(zhong)海(hai)地產，經(jing)歷(li)了(le)2014年(nian)下半年(nian)的(de)“易帥”、調整(zheng)營銷(xiao)策略(lve)，中(zhong)海(hai)地產在2014年(nian)年(nian)末(mo)重回成都前20強。2015年(nian)初(chu)，中(zhong)海(hai)地產更是頻頻亮相(xiang)成都土地市場(chang)，多次參與競拍，拿地欲望強烈。主打改善(shan)型需求的(de)房(fang)企，似乎已等(deng)到(dao)了(le)發力(li)的(de)時間點。

不(bu)過(guo)，做(zuo)好(hao)改善型需(xu)求也并非易(yi)事，面對(dui)有過(guo)置業經歷(li)、對(dui)品質更挑剔的中(zhong)產階級顧客，房(fang)企是否已做(zuo)好(hao)準備(bei)？

萬博置業有(you)限公司董(dong)事長米瑞蓉(rong)在接受媒體(ti)采(cai)訪時(shi)表示(shi)，改善型購房者會(hui)更多考(kao)慮符(fu)合自身(shen)需求的大戶(hu)型、舒適配(pei)套等。開發商應(ying)將(jiang)重點放在產品(pin)分(fen)類(lei)與品(pin)質升(sheng)級上，要更多的關(guan)注中(zhong)年(nian)(nian)、老年(nian)(nian)人群(qun)的需求。主力(li)戶(hu)型將(jiang)是120平方米、130平方米，這樣才會(hui)讓三室、四(si)室在居(ju)住(zhu)時(shi)更加從容。

“面積(ji)130平方米起，總價150萬~400萬元，精裝大(da)平層和(he)面積(ji)控制(zhi)合理的低密度產品，在未來很(hen)長一段時間內都將是市場關注的焦(jiao)點。”業內人士認(ren)為，2014年成都樓市終結的是“剛需一家獨大(da)”的局面，而(er)市場也會發生從(cong) “有居”到“舒居”的質變。

中(zhong)產(chan)購(gou)房(fang)也(ye)(ye)不會像剛需一樣一擁而上，他(ta)們更(geng)關(guan)注項目的(de)品質(zhi)和(he)口碑，一個(ge)適合中(zhong)產(chan)的(de)改善(shan)盤(pan)往(wang)往(wang)需要(yao)經歷數年的(de)持(chi)續打造(zao)，而客源也(ye)(ye)是(shi)(shi)源源不斷的(de)，因為這個(ge)購(gou)房(fang)群體(ti)本身也(ye)(ye)在成長。爭奪中(zhong)產(chan)市(shi)場，在提供(gong)居住空(kong)間(jian)之外(wai)，更(geng)重要(yao)的(de)是(shi)(shi)讓其居住品質(zhi)有所提高。